Jak nastavit platby nájemného, záloh na služby a dobu nájmu při pronájmu bytu?

V nájemní smlouvě musíme nastavit celou řadu podstatných věcí. Základem je dobrý výchozí návrh nájemní smlouvy (zde si můžete stáhnout vzorovou vyladěnou nájemní smlouvu), pak potřebujeme určit dobu nájmu, výši kauce, výši záloh na služby, termín pro platbu nájemného a další. Jak to správně udělat se dozvíte v dnešním článku.

Doba nájmu

Standardem v České republice je nájem na dobu určitou jednoho roku s tím, že se při vzájemné spokojenosti nájemce a pronajímatele smlouva opakovaně prodlužuje. Určitě neuzavírejme nájemní smlouvu na dobu neurčitou, pokud k tomu nemáme zásadní důvod. Možnost ukončit takovou nájemní smlouvu ze strany pronajímatele je značně omezená. Stejně tak není příliš výhodná pro pronajímatele doba nájmu na více let, protože pronajímateli taková smlouva svazuje ruce, na druhou stranu nájemce může dát jednoduše výpověď kdykoliv v průběhu nájmu. Více jsme se tomuto tématu věnovali zde.

Výše jistoty (tzv. kauce)

Podle zákona můžeme po nájemci žádat kauci až do výše tři měsíčních nájmů bez záloh na služby. Tato výše však není na trhu běžná a při jejím vyžadování bychom nájemce nesehnali. Běžně se kauce pohybuje ve výši jednoho měsíčního nájmu, naše doporučení je stanovení kauce na dva měsíční nájmy, solidní nájemci mají rezervy, aby mohli tuto částku zaplatit, obzvláště pokud pronajímáte bez realitní kanceláře nebo využíváte realitní kancelář, která nájemcům neúčtuje provizi. Více o aktuální situaci na trhu s nájmy v Praze zde.

Zálohy za služby

Při stanovování výše záloh za služby u pronájmu bytu můžeme vycházet z evidenčního listu, kde jsou zpravidla tyto položky:

  • vodné stočné,
  • odpady,
  • úklid společných prostor,
  • osvětlení společných prostor,
  • správcovský poplatek,
  • případně také výtah, teplá voda, topení, režijní fond atd.,
  • fond oprav,
  • pojištění domu,
  • odměny SVJ nebo družstva.

Pronajímatelé často chybují následujícím způsobem. Jednak zálohy jsou kromě velikosti bytu stanoveny také dle počtu osob, které v bytě bydlí. Tedy pokud vycházíme ve stanovení záloh z evidenčního listu, který je pro jednu osobu, a v bytě budou bydlet dvě osoby, je potřeba si vyžádat upravený evidenční list a zálohy na služby přepočítat. Navíc čtyři položky z evidenčního listu nemůžeme nájemcům účtovat. Jedná se o:

  • fond oprav,
  • pojištění domu,
  • odměny SVJ nebo družstva,
  • správcovský poplatek.

Tyto náklady jsou spojené s vlastnictvím nemovitosti, nikoliv s jejím užíváním. V případě, že tyto položky jsou nájemcům účtovány ve službách, nájemce je oprávněn dožadovat se jejich vrácení. Tyto čtyři položky tedy v zálohách na služby nebudeme nájemcům účtovat.

Energie přehlásit nebo vyúčtovávat?

Doporučuji energie přehlašovat na nájemce. Odpadne nám tím starost s jejich vyúčtováváním. Samozřejmě nyní padne častý argument, že když nájemce energie nebude platit, dodavatelé odpojí měřiče a jejich znovu připojení nás vyjde draho. Zaprvé, pokud zájemce o pronájem dostatečně prověřujete, pravděpodobnost, že by neplatil, je velmi malá. Více o výběru nájemce píšeme zde. Dále znovu připojení může v konečném součtu vyjít levněji než několikaměsíční úhrada energií za neplatícího nájemce.

Co, kdy a jak nájemce platí

Běžnou praxí je platit v hotovosti při podpisu nájemní smlouvy a předání nemovitosti celou kauci, nájemné a zálohy za služby na nadcházející měsíc. Nájemné a zálohy za služby v dalších měsících se již běžně platí převodem na účet. Splatnost nájemného doporučuji na 25. den předcházejícího měsíce, za který se nájemné a zálohy za služby platí. Kdyby se z nájemce stal neplatič, můžeme dát výpověď o jeden měsíc dříve.

Zajímá Vás téma nájemní smlouvy více do hloubky? Podívejte se na záznam z webináře Jak správně uzavřít nájemní smlouvu na byt.

Pravidelně pořádáme webináře na realitní témata:

  • registrovat se na aktuální webinář můžete zde,
  • záznamy z dosavadních webinářů najdete zde,
  • pokud chcete dostávat pozvánky na webináře, registrujte se zde.

Těšíme se na viděnou, Daniel Kotula & tým

Další materiály, které Vám pomohou s pronájem nemovitosti: