Tento článek je pro pronajímatele v Praze. Prosím čtěte.

Pronájem v Praze
4.4. 2020

(V Praze dne 12.4.2020) Současná situace dění kolem koronaviru přináší spousty rychlých a zásadních změn pro pronajímatele nemovitostí v Praze. V tomto článku probírám co se aktuálně děje, jaký bude pravděpodobný budoucí vývoj na trhu nájemního bydlení v Praze, jaké opatření byste měli jako pronajímatelé co nejdříve přijmout a nakonec popisuji opatření v naší praxi realitní kanceláře.

Co se aktuálně děje

Zažíváme okamžité a na pražský trh podstatné uvolňování nájemních nemovitostí.

Jednak jsou to byty z krátkodobého pronajímání skrze platformu AirBnB, pro které aktuálně není uplatnění a pravděpodobně delší dobu ani nebude, turismus se ze současné situace bude dlouho vzpamatovávat. Nehledě na regulaci tohoto pronajímání, která měla přijít během 2 let a tedy plánování opětovného rozjetí tohoto byznysu nedává smysl. Jen pro ilustraci, v Praze takto turistům bylo pronajímáno 13-14tis. bytů, zatímco nabídka dlouhodobého pronájmu byla kolem 4.500 bytů (dle nabídky na portálu Sreality.cz).

Další volné kapacity vznikají po odchodu zahraničních studentů. Např. v Praze studovalo loni 21.200 Slováků, 5.800 Rusů, 2.600 Američanů, 1.300 Francouzů atd. Velká část zahraničních studentů, obzvláště těch ze vzdálenějších zemí, zůstane v těchto dobách spíše ve svém domácím prostředí a pronájmy ukončí.

Podstatné uvolnění nájmu vznikne po odchodu pracovníků v nejpostiženějších odvětvích jako jsou hotely a restaurace. Je totiž lepší být nezaměstnaný na venkově u rodičů než v Praze.

Dále je možné očekávat nižší množství zahraničních manažerů, bude zde platit podobně jako u studentů. V kritických dobách je příjemnější být ve svém domácím prostředí.

Korporátní svět, který je v Praze největším zaměstnavatelem, bude nyní procházet ekonomickou recesí. Velká část firem budou řešit náklady a při nejlepším nebudou přibírat nové zaměstnance, spíše však dojde k propouštění a tedy k dalšímu uvolňování nájemních nemovitostí.

Finanční situace celé řady nájemců, které by mohli zůstat dlouhodobými a bezproblémovými nájemci a nespadají do kategorií výše, se bude postupně zhoršovat tak jak se bude zhoršovat ekonomická situace. Nyní je již jasné, že svět se propadne letos do silné recese.

Vše výše může trvat 1-2 roky.

Pravděpodobný budoucí vývoj na trhu nájemního bydlení

  1. Začne se zvyšovat nabídka nájemního bydlení

Poslední čísla z portálu Sreality.cz to dokládají. Nabídka pronájmu v Praze se vyvíjí v posledních dnech takto:

21. března – 5.659 bytů
23. března – 5.874 bytů
24. března – 6.013 bytů
26. března – 6.240 bytů
28. března – 6.459 bytů
31. března – 6.766 bytů
1. dubna – 7.041 bytů
2. dubna – 7.257 bytů

Pokud se uvolní jen polovina kapacit zmíněných v první části tohoto článku, tak nabídka nájmu v Praze může dosáhnout cca 15-20tis. bytů.

  1. Začne postupné snižování ceny nájmů

Vzhledem k vyšší nabídce volných nájemních bytů bude jen otázkou času, kdy někteří pronajímatelé přistoupí ke snižování nabídkových cen nájmu, aby byt obsadili co nejdříve. Toto je již vidět na některých nabídkách, které by ještě před měsícem nebyly myslitelné. Postupně tak začne snižování průměrné ceny většiny nájmů.

Nejpostiženější bude Praha 1, protože zde byla podstatná část bytů AirBnB a zároveň tato část Prahy není mezi nájemci oblíbená, nemá základní občanskou vybavenost a nemá charakter a svojí cílovou skupinu jako např. Letná. Stejně tak zde je riziko, že jakmile se turismus rozběhne, dlouhodobý nájem bude obratem ukončen, tedy zásadní příliv nájemců na Prahu 1 bude jen pokud bude jasné, že AirBnB již nebude možné provozovat. Dále bude zásadně postihnuta Praha 3 – Žižkov, zde byla podstatnější část krátkodobých pronájmů a stejně tak tato část Prahy byla oblíbena mezi zahraničními studenty.

Naopak menší vliv současné situace na cenu nájmu bude v oblíbených či něčím specifických lokalitách. Tedy pokud nájemce, který má rád kavárenský život a pracuje v IT, bude mít možnost si vybrat garsonku na Žižkově za 7.500,- Kč + poplatky nebo v Karlíně za 10.500,- Kč + poplatky, vybere si Karlín. Stejně tak pokud nájemce bude mít zaměstnání v blízkosti Zahradního Města, najme si garsonku za 9.000,- Kč + poplatky spíše zde než například na již zmíněném Žižkově.

  1. Začne fluktuace aktuálních dlouhodobých nájemců

Pokud je nájemní smlouva sjednána za ceny roku 2019 a ceny nájmů začnou jít dolů, nájemci to budou vědět a při nejbližší příležitosti budou pokukovat po jiném nájemním bydlení. Nabídka bude velká a tedy příležitost změny lákavá.

  1. Doba hledání nájemce se prodlouží

Jediná možnost, jak rychle byt obsadit nájemcem bude nabídnout ho za dobrou cenu. Bude mnohem vyšší nabídka nemovitostí a zároveň do Prahy nebude tak silné stěhování jako v minulých letech, protože firmy v recesi nebudou v hojné míře nabírat nové zaměstnance. Většina nájemců se bude rekrutovat z nájemců měnící jiný nájem v Praze – buďto jdou z dražšího do levnějšího nebo z praktických  důvodů – například z menšího do většího nebo z jedné lokality do druhé blíže práci atp.

  1. Začnou problémy s doposud bezproblémovými nájemci

S ekonomickou recesí bude souviset výpadek či snížení příjmů části nájemců. Začne docházet častěji k opožděným platbám nájmu či neplacení. Vláda ČR k tomu ještě nájemcům umetla cestu svým návrhem zákona, který bude pravděpodobně schválen v nouzovém režimu během několika následujících dní. Opatření znemožňuje pronajímatelům dát výpověď z důvodu neplacení nájemného, nájemce pak bude povinen dlužné nájemné doplatit do konce května 2021. Opatření se týká pronájmu bytů i nebytovek.

Opatření pronajímatelů

Současní nájemci

Pro pronajímatele je nejlevnějším řešením si uchovat současné nájemce. Jakmile by došlo k jejich změně, bude to pravděpodobně za nižší cenu nájmu a také je možné, že byt nebude hned obsazen a přijde se o nějaký ten měsíc nájmu. Tedy doporučuji níže uvedený postup:

  1. Kontaktovat současné nájemce a zeptat se, zda jsou situací postiženi.
  2. Pokud ano, prodiskutovat možné řešení situace, např. nabídnout jim dočasnou a částečnou úlevu z nájmu nebo odklad placení části nájmu atp. Budou potěšení Vaším proaktivním řešením a budou si to pamatovat.
  3. Komunikovat s nájemci pravidelně. Nájemci tuší, že ceny nájmů půjdou dolů. Je jen otázka času, kdy budou zvažovat změnu. Když s nimi budeme pravidelně mluvit, svůj záměr nám spíše řeknou a budeme se moci domluvit na nějakém kompromisním řešení, na rozdíl od situace, kdy již nám nájemce předá výpověď.

Noví nájemci

Zde odkáži na další část tohoto článku týkající se opatření v praxi naší realitní kanceláře, protože bych pronajímatelům doporučil velmi podobná opatření při hledání nových  nájemců, jako jsou ty naše.

Opatření realitní kanceláře při hledání nových nájemců

Nájemců nebude tolik jako v posledních letech, tedy pokud budeme chtít pronajmout nemovitost v dohledné době a dobrému nájemci, musí nabídka obstát v konkurenci ostatních nabídek, kterých bude naopak velmi mnoho. Můžeme samozřejmě konkurovat vždy výší nájmu, ale to je velmi primitivní cesta. Většina pronajímatelů očekává férové nájemné a je to tak správně. Je potřeba nabídnout nějakou další hodnotu, která přitáhne ty správné nájemce.

Solidnost nájmu

Pokud pomineme lokalitu, dispozice bytu a jeho stav, pro nájemce jsou nejdůležitější tyto 2 základní vlastnosti nájmu, které domluvíme předem s pronajímateli, budeme je prezentovat v inzerci nemovitosti a budeme je využívat v argumentaci na prohlídkách:

  1. Nájemci zpravidla očekávají dlouhodobý pronájem minimálně na několik let. Tedy nájemní smlouva bude na 1 rok s automatickým prodloužením na 2 roky v případě, kdy nájemce bude v průběhu 1. roku dodržovat veškeré své povinnosti.
  2. Nájemci chtějí solidního pronajímatele, který ctí základní práva nájemce. Tedy návrh nájemní smlouvy bude podle ustanovení občanského zákoníku. Stejně tak nájemcům nebude bráněno nahlášení si trvalého bydliště (pro pronajímatele z tohoto plynou zanedbatelná rizika a odmítání vychází z pověr).  Dále je potřeba dát najevo, že veškeré zálohy na služby jsou stanoveny na základě reálné spotřeby a tedy nehrozí vysoké nedoplatky. Stejně tak v zálohách nebudou zahrnuty položky, které má platit pronajímatel, jedná se zejména o fond oprav, pojištění nemovitosti, správcovský poplatek a odměny výboru SVJ.

Nastavení financí

  1. Realitní kancelář si nebude účtovat provizi nájemcům. Odměna za pronájem bude jen od pronajímatelů. Dává to následující logiku: makléře si objednává pronajímatel, nikoliv nájemce a při pronájmu jeho bytu by měl makléř hájit zejména zájmy pronajímatele, tedy by neměl inkasovat provizi od nájemce. V konkurenci všech nabídek tak bude mít výhodu nemovitost, kde nájemci nemusí platit provizi a taková nemovitost bude pronajata dříve. Realitní kancelář bude pronajímateli garantovat, že nájemce vydrží v nájmu minimálně jeden rok, pokud nikoliv, zdarma obsadí novým. Pokud s nájemcem budou v průběhu nájmu problémy, realitní kancelář je bude řešit.
  2. U nájmů bude nastavena vratná kauce ve výši dvou měsíčních nájmů, nájemci budou ochotni zaplatit vyšší kauci (standardem u většiny nájmů je jen jeden měsíční nájem) neboť nebudou muset platit provizi, která je na rozdíl od kauce nevratná a je čistým nákladem. Pro pronajímatele je důležité mít vyšší kauci v těchto dobách, kdy začnou platit ochranářská opatření současné vlády, a kdy bude na trhu velká část nájemců, jejichž příjmy budou v ohrožení díky příchozí ekonomické recesi.
  3. Realitní kancelář založí novou společnost zabývající se správou a podnájmem nemovitostí. Pokud se ekonomická situace zhorší a zvýší se delikvence neplacení nájmů, v takovém případě může být řešením pronájem nemovitosti této nové společnosti a následný podnájem koncovým uživatelům bytů, na podnájemce se totiž ochrana občanského zákoníku nevztahuje v takové míře jako na nájemce. Také tato konstrukce umožní nové společnosti inzerci nemovitostí na portálech, kde inzerují přímí vlastníci a zvýší tak dosah prezentace nemovitostí. Toto opatření však považuji za dočasné pro tuto situaci, naším dlouhodobým plánem není správa a podnájem nemovitostí.

Rozšíření okruhu oslovování zájemců o pronájem

V minulých letech bylo dostačující nemovitost inzerovat na internetu, to však vzhledem k budoucí velmi vysoké nabídce již nebude stačit a je potřeba udělat širší záběr získávání potencionálních nájemců.

Většina nájemců hledá byt podle blízkosti do svého zaměstnání, tedy zdrojem nájemců budou místní zaměstnavatelé a stojí za to je kontaktovat a propagovat nemovitosti na recepci či jinak dle dohody. Tento postup jsme vyzkoušeli u jedné z posledních zakázek a osvědčil se.

Plánujeme sbírat kontakty na kvalitní nájemce a vytvářet si jejich databázi. Jednak to budou zájemci o pronájem, kteří přišli prohlídku, nemovitost si nevybrali, avšak na základě vzájemného kontaktu usoudíme, že se jedná perspektivní nájemce a mohli bychom jim doporučit jinou nemovitost. Pak to bude sběr kontaktů na nájemce na webu www.kotula.cz, kde budeme nabízet ověření aktuální výše tržního nájmu nebo informace o základních právech a povinnostech nájemce, výše nájemného nebo porušování práv nájemce bude v budoucnu asi nejčastější důvod změny nájmu solidních nájemců.

Dodržování nadčasových pravidel pronájmu

Celá řada pravidel pronájmu jsou  platná v každém období a v těch kritických zejména. Je možné si je pročíst v ebooku „Manuál úspěšného pronajímatele“ nebo v ebooku „5 pravidel výběru spolehlivého nájemce“.

Více o aktuální situaci na realitním trhu v záznamu z webináře zde.

Foto: ©Getty Images via Canva.com