Dotazník na prověřování nájemců

11.4. 2020

Jako pronajímatelé takříkajíc taháme za kratší konec provazu co se týče práv při pronájmu našeho bytu, oproti nájemci, který je dobře chráněn občanským zákoníkem. Vláda ČR této nerovnováze dala korunu svým opatřením v rámci zmírnění dopadů dění kolem koronaviru, když nechala schválit v nouzovém režimu zákon, kterým se znemožňuje dát nájemci výpověď z nájmu z neplacení nájemného v určitém období.

Co přesně zákon říká?

Přesné znění zákona chránícího nájemce bytu si můžete stáhnout zde. (znění zákona pro pronájem nebytových prostor je ke stáhnutí zde).

  • Pokud nájemce bude dlužit nájemné za období od 12. března 2020 do dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii, nejpozději však do 31. července 2020, pak mu není možné dát výpověď z nájmu z důvodu neplacení až do 31.12.2020.
  • Dlužné nájemné musí nájemce doplatit do 31.12.2020. Pokud tak neudělá, má pronajímatel právo nájem vypovědět bez výpovědní doby.
  • Nájemce musí pronajímateli doložit, že mu znemožňovaly nebo podstatně ztěžovaly řádnou úhradu nájemného právě mimořádná opatření při epidemii.
  • Pronajímatel může dát nájemci výpověď dříve a to po skončení mimořádných opatření, pokud by díky ztrátě výnosů z pronájmu sám upadne do takové nouze, že nebude mít ani na nutnou výživu vlastní.
  • Omezení výpovědi ve stejném rozsahu se vztahuje také na podnájem nemovitosti.

Jedinou efektivní obranou při výběru nájemce bude prověřování a výběr

Zda této situace nájemce využije (resp. zneužije) či nikoliv bude zejména záležitost charakteru a zda bude nájemce spadat do rizikové skupiny, která se dostává do platební neschopnosti jednoduše. Solidní nájemci totiž ze zásady nechtějí dlužit a to i přesto že se dostanou do problémů. Z toho plyne – musíme zájemce o nájem před uzavřením nájemní smlouvy důkladně prověřovat.

Připravil jsem dotazník nájemcům, který míří na ty nejdůležitější vlastnosti nájemce, a díky kterému můžeme lépe odhadnout, zda je zájemce o nájem solidní. Stáhnout si ho můžete pod článkem.

Tento dotazník je však dle mého názoru potřebný v jakékoliv době, jak již jsme zmínili, občanský zákoník i mimo tato mimořádná opatření vlády chrání nájemce. Jeden příklad za všechny: Nájemci můžeme dát výpověď z nájmu ž teprve, dluží-li nám částku ve výši minimálně tří měsíčních nájmů a služeb. Jakmile dluh dosáhl této výše, má nájemce dalších 30 dní na předání nemovitosti. Jinými slovy – čtyři měsíce musíme nájemce nechat v bytě bydlet zdarma. Pro tyto případy máme sice kauci, její běžná výše v ČR je však pouze jeden až dva měsíční nájmy. Taková částka pokryje většinou náklady na opravu bytu po takovém problémovém nájemci. Můžeme si samozřejmě vepsat do smlouvy ustanovení, že jsme oprávněni nájemci dát výpověď při prodlení s placením nájmu např. pět dní, ale jakékoliv ustanovení nájemní smlouvy, které je v rozporu s občanským zákoníkem, je neplatné, tedy kdybychom se dostali k soudu, prohrajeme. A bohužel, to co lze v nájemní smlouvě upravit nad rámec občanského zákoníku je nepodstatné.

Na závěr bych Vás rád nasměroval na další materiály, které Vám pomohou s pronájem nemovitosti.

Přeji šťastnou ruku při výběru nájemců.

Foto: RK Kotula