Jak poznat ideálního nájemce

Každý z nás slyšel nebo četl o najemcích, kteří neplatili, dobrovolně se nevystěhovali a byt nechali po sobě zdevastovaný. Škody jdou v takovém případě minimálně do desetitisíců. To je sakra důležitý důvod, proč bychom měli umět si vybrat správného nájemce. Tedy takového, který bude platit pravidelně nájemné, pečovat o nemovitost a nebude mít konflikty se sousedy. Možná si řeknete, že stačí mít dobrou nájemní smlouvu. To bohužel neplatí. Nájemní vztah je dopodrobna regulován občanským zákoníkem a nájemní smlouvy se jím musí řídit. Občanský zákoník v těch nejdůležitějších ustanoveních nadržuje nájemci a pronajímatel nemá šanci s tím cokoliv udělat. Stačí jeden příklad za všechny. Pronajímatel nemůže dát nájemci výpověď z důvodu neplacení dříve, než nájemce dluží částku alespoň 3 měsíční nájmy a zálohy na služby, pak má nájemce dalších 30 dní na předání nemovitosti a pokud nepředá, je potřeba žádat soud o svolení s vystěhováním a to je min. na další půl roku práce a nákladů na advokáta. Proto je výběr nájemce tak zásadní a nyní si vysvětlíme, jak poznat toho ideálního. Je celkem 5 znaků, které doporučuji podrobit zkoumání:

Jak zájemce o pronájem působí

Ze všech znaků ideálního nájemce je tento nejvíce subjektivní. Každý z nás posuzujeme druhého trošku jinak a všímáme si jiných vlastností. Přesto se zde pokusím popsat univerzální znaky, jak solidní zájemce vystupuje. 

Vše začíná prvním kontaktem při reakci na inzerát, ať už je to zaslání emailu nebo telefonát. V případě emailové komunikace je znakem solidnosti oslovení na začátku zprávy: „Dobrý den..“ případně „Vážený pane…“ či „Vážená paní…“ V dalším textu, kde většinou zájemce žádá prohlídku nebo více informací k nemovitosti, nechybějí čárky oddělující věty. Nejsou zde ani překlepy či pravopisné chyby. Na konci textu zájemce poděkuje a podepíše se celým svým jménem a také na sebe uvede kontakt. Pozitivním znakem je i to, že emailová adresa zájemce kopíruje jeho jméno např. „daniel.kotula“. Nevhodná je naopak nějaká přezdívka z pubertálních let jako pralinka@email.cz nebo nesouvisející soubor písmen a číslic jako rxw0362y@email.cz.

Při telefonátu si všímejte podobných věcí jako je uvedeno výše. Konverzace by měla být slušná a solidní zájemce se nejdříve představí. Sdělí důvod telefonátu a zeptá se na podrobnosti k nemovitosti nebo chce rovnou domluvit prohlídku. Solidnost zájemce se zde pozná i dle toho, že nevolá v nevhodný čas, jako třeba o víkendu nebo velmi brzy ráno nebo naopak pozdě večer. V takovou dobu zašle maximálně SMS nebo email. 

Buďte obezřetní, pokud zájemce řeší již při prvním kontaktu poplatky a kauci. Jestliže se ptá na možné snížení poplatků či kauce, značí to, že má napnutý rozpočet a při nečekané události dojde k vynechání platby za nájem. Silným varovným signálem je potřeba rychlého nastěhování. Zde je pravděpodobné, že zájemce utíká před nějakým problémem nebo se ocitl v nějaké tíživé situaci. Případně se jedná přímo o neplatiče, na kterého majitel výhružně nastoupil a chce nemovitost co nejdříve opustit, aby předešel ostřejšímu konfliktu. Solidní zájemci o pronájem naopak plánují přechod do nájmu s předstihem – minimálně 14 dní až měsíc předem.

Všímejte si tohoto typu jednání u potenciálních zájemců a časem budete natolik zdatní v rozpoznávání solidních zájemců při prvním kontaktu, že se domluvíte na prohlídce jen s těmi, se kterými nebudete ztrácet čas.

Na samotné prohlídce posuzujeme další znaky zájemců. Prvním z nich je dochvilnost. Solidní zájemce přichází zpravidla včas nebo dokonce s předstihem. Pokud očekává zpoždění, dá o tom dopředu vědět. Určitě nevolá nebo nepíše 5 minut po termínu prohlídky, že bude mít dalších 10 minut později nebo že dokonce nedorazí vůbec! V takovém případě můžete podobný scénář očekávat i při placení nájemného.

Jistě vás dále napadne, že solidní zájemce by měl být slušně oblečen a upraven. Zde se nenechte mýlit dobrým prvním dojmem. Zažil jsem velmi dobře vypadající zájemce, kteří se v dalších krocích prověřování ukázali jako problémoví a to samé platí i naopak. Jeden rekordman měl dokonce 34 exekucí, přesto vizáží působil jako zajištěný a úspěšný podnikatel. Podstatné je spíš nenechat se uchlácholit nablýskaným vzhledem a zároveň se nedat odradit vzhledem ne zrovna reprezentativním. Čili hrdý řidič prémiového německého auta může mít hluboko do kapsy a utápět se v dluzích, zatímco velmi dobře vydělávající řemeslník může přijet v montérkách se starší dodávkou. Proto se raději zaměřte na to, aby vzhled zájemce byl v souladu s dalšími dotazy při jeho prověření.

Velmi dobrým znakem solidnosti je neříkat více než musíte. V rámci prohlídky se se zájemci bavím, abych je lépe poznal a získal o nich veškeré informace pro kvalitní posouzení. K tomuto účelu jsem vypracoval „5krokovou prověrku“, kde si zapisuji 14 hodnotících kritérií. Solidní zájemci běžně odpovídají stručně a přesně na to, co se ptám. Na druhou stranu problémoví zájemci na sebe často rádi prozradí víc a snaží se tak ukázat v lepším světle. Jednoduše řečeno se rádi chlubí. Lidé vždy mluví o věcech, které je trápí. A mluví o tom, i když se jich na to nezeptáte. Pokud mluví o penězích, trápí je peníze.

Jaké jsou důvody stěhování

Pokud důvody ke stěhování vypovídají o zralé úvaze a důkladném plánování, jedná se o zájemce, který má svůj život stabilizovaný a promyšlený. V takovém případě je i pravděpodobné, že si dobře propočítal svůj záměr a má dostatečné příjmy pro placení nájemného a své výdaje má pod kontrolou. Stejně tak je pravděpodobné, že v nájmu vydrží delší dobu, protože stabilizovaný člověk vyžaduje i stabilní zázemí a své kroky plánuje s ohledem na to, aby se brzy nemusel stěhovat jinam.

Zde preferujeme zájemce, kteří hledají nájem z pozitivních důvodů:

  • stěhování do místa za prací;
  • sestěhování do společné domácnosti dlouholetého páru;
  • stěhování mladé rodiny z menšího bytu do většího bytu;
  • stěhování z méně kvalitní nemovitosti do lepší a podobně.

Naopak si dejme pozor na zájemce, kteří hledají bydlení z negativních důvodů:

  • náhlý rozvod manželů nebo rozchod páru – po rozvodu zpravidla životní náklady vzrostou – placení dvojí domácnosti, výživného atd. a dále se lidé po rozvodu či rozchodu stávají nestabilní, je velmi pravděpodobné opoždění plateb nájmů nebo brzké ukončení nájmu;
  • sestěhování do společné domácnosti nového páru – pokud jsou spolu lidé kratší dobu, např. pár měsíců, není výjimečné, že zanedlouho se mohou rozejít a plat pouze jednoho nebude na nájem stačit;
  • majitel chce nemovitost prodat a zájemce potřebuje nájem co nejdříve – pravděpodobně jde o zástupný důvod a skutečný důvod je neplacení v původním nájmu;
  • prodej vlastní nemovitosti – prodej byl pravděpodobně z důvodu existence dluhů. Nikdo se nechce dobrovolně stěhovat z vlastní nemovitosti do nájmu.

Jakou má profesi?

Znakem kvalitního zájemce o nájem je dlouhodobě stejné povolání a kvalifikace. Ukazuje to opět na osobnostní stabilitu, která by se měla projevit i ve stabilitě setrvat v nájmu delší dobu bez komplikací. Rizikoví jsou naopak zájemci střídající pravidelně rok co rok zaměstnavatele nebo dokonce střídající povolání napříč různými obory. Stejně tak jsou riziková povolání, kde není zaručen pravidelný příjem jako například začínající podnikatelé nebo někteří živnostníci.

Přestože nechci nikoho znevýhodnit výběrem jeho povolání, jsou profese, kde zkušenosti ukazují vyšší pravděpodobnost problémových nájemců. Mezi tyto profese patří: pohostinství, řidiči, nekvalifikovaní dělníci a věčně začínající podnikatelé. Na druhou stranu věřím, že v každém povolání jsou slušní i problémoví jedinci, a proto mějte vždy na paměti celkové posouzení uchazeče.

Nakonec ve vztahu k danému povolání vždy zapojte selský rozum a pokuste se hrubě zhodnotit příjmy a výdaje žadatele. Jestliže požadujete nájemné ve výši 14 tis. a poplatky činí zhruba 2 tis., je pravděpodobné, že pro začínajícího pracovníka v administrativě to není únosné. Nástupní plat se sice může pohybovat okolo 30 tis., ale čistého zůstane člověku jen 22 tis. Bohužel v dnešní době vyžít s rozpočtem 6 tis. na jídlo, oblečení, volnočasové aktivity, internet a paušál k telefonu je doslova na hraně. V takovém případě stačí, aby se porouchala lednice nebo nastal jiný nečekaný výdaj a nájemce se dostane do skluzu v platbách za nájemné. 

Jakou má nájemní historii

Pokud náš zájemce o pronájem již v nějakém nájmu setrvává, bude se téměř s určitostí chovat v nájemním vztahu s námi stejně jako v aktuálním nájmu. Proto bychom měli zjistit dvě důležité věci, kterými rychle odhalíme, s kým máme tu čest. První věcí je délka setrvání zájemce v aktuálním nájmu. V případě krátké doby nájmu (1 rok či méně) to často značí, že ne vše bylo zcela v pořádku a doporučuji se na to zaměřit. Pokud zájemce odchází z víceletého nájmu, je naopak nasnadě, že i my v takovém zájemci nalezneme spolehlivého nájemce.

Druhá podstatná věc je vyžádání kontaktu na dosavadního pronajímatele. Díky tomu si můžeme ověřit, jak nájemní vztah se zájemcem probíhal a zda se jedná o vhodného nájemníka. Perspektivní zájemce je ochoten a schopen kontakt poskytnout obratem a nečiní okolo toho žádné obstrukce. Problémoví zájemce mlží a vyhýbá se odpovědi. Zpravidla kontakt zrovna nemá u sebe nebo poskytne číslo, které nikdo nezvedá s tím, že pan domácí je zrovna na dovolené. Typická bývá i naštvaná reakce: „Co si to dovolujete? To si mě chcete prověřit nebo co?!?“ K tomu už není potřeba se dále rozepisovat. Na závěr si pamatujte, že slušný zájemce nemá co skrývat.

Jaké jsou záznamy v registrech

Jakmile zájemce po předchozích dotazech stále vypadá jako vhodný adept a zároveň projevuje o nemovitost zájem, je nezbytné ho prověřit v registrech dlužníků. K tomu nám stačí zjistit jeho jméno a datum narození. I zde někteří zájemci odpadnou, jelikož jsou si vědomi svého záznamu v registru. Nejpřesnější a cenově dostupný je právní systém Sokordia iSpis na adrese https://ispis.cz/lustrace, kde jen za 32,- Kč při platbě kartou nám systém prověří tyto rejstříky:

Centrální evidence exekucí

Jedná se o seznam exekucí fyzických nebo právnických osob, který je veden, provozován a spravován Exekutorskou komorou ČR. Jednoduše řečeno z tohoto rejstříku získáme informaci o každé exekuci, která proběhla nebo probíhá. Pokud by měl zájemce byť jen jediný negativní záznam, nemovitost mu nepronajímejte, přestože by pro to měl několik polehčujících vysvětlení. Opakovaná zkušenost mi potvrdila, že je nutné být v tomto ohledu nekompromisní, i když to někdy může být pro nás i pro zájemce nepříjemné.

ISIR – Insolvenční registr

Jedná se o insolvenční rejstřík, kam se zapisují subjekty v insolvenčním řízení. Pokud na někoho byl podán insolvenční návrh nebo prochází oddlužením, najdeme ho zde. Opět v takovém případě nelze přistoupit na dohodu se zájemcem, který zde má záznam. Důvody snad není potřeba rozvádět.

Registr ČUZK (Českého úřadu zeměměřického a katastrálního)

V tomto registru lze zjistit informaci o tom, zda náš zájemce o pronájem vlastní nemovitost. Pokud vlastní nemovitost a zároveň je tato nemovitost prostá dluhů, můžeme s klidnějším svědomím podepsat nájemní smlouvu. Jestliže by došlo k neplnění závazků ze strany nájemce, můžeme v rámci exekučního řízení zajistit naši pohledávku právě danou nemovitostí.

Digitální stopa

I když tato kontrola není vyloženě nezbytná, může nám leckdy pomoci ověřit pravdivost poskytnutých údajů ze strany zájemce. V dnešní době se snad každý pohybuje na internetu a zadáním jeho jména nebo emailu či telefonu, lze zjistit dodatečné informace. Nejvíce informací je zpravidla možné najít u profilů na sociálních sítích, kde zjistíme, jak zájemce žije, jaké má kamarády nebo jaké má zájmy. Na síti Linkedin lze ověřit profesní životopis, studia, zájmy atd. Prověření na internetu nám tak dokreslí celkový obrázek o zájemci a rovněž nám pomůže ověřit jím poskytnuté informace.

V případě, že Vás toto téma zajímá více do hloubky, zvu Vás ke sledování záznamu webináře.