Jak na odpisy při pronájmu nemovitosti

10.1. 2021

Položka odpisů nám zpravidla nejvíce sníží daně z příjmů při pronájmu nemovitosti. Odpis je jinými slovy opotřebení nemovitosti. Každým rokem se nemovitost opotřebovává a o částku opotřebení si můžeme snížit daně. Např. u nemovitosti za cca 3 mil. Kč si můžeme snížit daně o cca 450 tis. Kč – a to myslím stojí za to téma pochopit. Vysvětlíme si nyní, kdy můžeme odepisovat a jak odpis stanovit. Pojďme na to.

Jaké nemovitosti je možné odepisovat

Začnu nejdříve s tím, jaké nemovitosti není možné odepisovat:

družstevní byty: zde totiž nejsme vlastníky bytu, jsme jen členi družstva s právem užívání bytu a to odepisovat nelze,
pozemky: pozemek se nemůže opotřebovat a proto ho nelze odepisovat.
bezúplatně darované nemovitosti: vyřazuje z odpisování ustanovení zákona

Můžeme tedy odepisovat následující nemovitosti:

bytové a nebytové jednotky
rodinné domy
bytové domy
rekreační objekty
komerční nemovitosti

Stanovení pořizovací ceny

Abychom věděli, jakou částku je možné si odepsat, musíme si stanovit pořizovací cenu a z té pak budeme odpis vypočítávat.

Jako první si musíme ověřit, jak dlouhá doba uběhla mezi pořízením nemovitosti a mezi začátkem pronájmu. Zde mohou nastat dvě možnosti:

Doba je delší než 5 let. Pak si musíme nechat vypracovat znalecký posudek na hodnotu nemovitosti k datu začátku pronájmu. K tomu doplňuji, že ocenit si necháme jen stavbu, protože jen stavbu můžeme odepisovat. Nikoliv příslušející pozemek. Tedy např. u bytové jednotky bude oceněn jen byt, nikoliv už podíl na pozemku pod bytovým domem případně podíl na příslušejícím dvoře nebo zahradě.
Doba je kratší než 5 let. Zde může nastat několik možností, které závisí na způsobu, jakým jsme nemovitost získali:

Když jsme nemovitost zdědili a dříve nemovitost nebyla pronajímána, musíme si nechat zpracovat posudek na hodnotu nemovitosti k datu pořízení. K tomu doplňuji, že ocenit si necháme jen stavbu, jak podrobněji vysvětluji výše.
Pokud byla zděděná nemovitost již pronajímána a odpisována, musí se pokračovat v odpisování tak jak bylo v době před dědictvím, tedy se v takovém případě nový znalecký posudek nezpracovává.
Když jsme nemovitost koupili, odepisovat budeme pořizovací cenu nemovitosti vč. všech příslušných nákladů jako byla např. daň z nabytí, náklady na převod atp. Opět však dodávám, že nesmíme odpisovat tu část kupní ceny, která připadá na pozemek. Ve většině kupních smluv není cena za pozemek a cena za stavbu vyčíslena samostatně, tedy potřebujeme znalecký posudek na cenu pozemku nebo můžeme využít cenovou mapu s stavebních pozemků. Ceny pozemků v Praze je možné zjistit zde, cenové mapy mají zpracovány i další obce, jejichž seznam najdete zde. Zajištěnou cenu pozemku pak odečteme od celkové pořizovací ceny.
Samostatnou kapitolou je byt v osobním vlastnictví, který byl převeden z družstevního vlastnictví. Zpravidla se tak děje za minimální poplatek, který je uveden v kupní smlouvě s družstvem a tedy pořizovací cena bytu je ve výši tohoto minimálního poplatku a do daní skutečnou hodnotu bytu nedostaneme. Proto se vyplatí s pronájmem takového bytu počkat 5 let a následně nechat ocenit soudním znalcem k datu zahájení nájmu.

Jak stanovit výši odpisu

Máme dvě možnosti odepisování:

odpisování rovnoměrné, kdy uplatňujeme v jednotlivých letech stále stejnou výši odpisu, výjimkou je pouze první rok, kdy je odpis nižší,
odpisování zrychlené, kdy je výše odpisů ze začátku vysoká a postupně se v dalších letech odpis snižuje.

Pro zjednodušení se budeme věnovat jen rovnoměrným odpisům, které jsou také nejčastěji využívané. Celkově se odpisuje 30 let a v prvním roce se odepisuje 1,4 procenta pořizovací ceny a v dalších letech 3,4 procenta. pořizovací ceny.

Příklad výpočtu odpisu

Pan Novák koupil v roce 2019 byt v Praze za 4 mil. Kč a ve stejném roce ho začal pronajímat. Kromě kupní ceny zaplatil daň z nabytí ve výši 160.000,- Kč a služby svému právníkovi zajišťujícímu převod ve výši 20.000,- Kč.

Pan Novák nejdříve musel stanovit celkovou pořizovací cenu. Ta je 4.000.000,- Kč + 160.000,- Kč + 20.000,- Kč, tedy celkem 4.180.000,- Kč. V této částce je však zahrnuta i hodnota podílu na pozemku pod bytovým domem. Za použití cenové mapy pozemků v Praze zjistil, že cena podílu na pozemku je 280.000,- Kč. Odepisovat tedy může 3.900.000,- Kč.

První rok pronájmu je odpis ve výši 1,4 procenta, tedy 54.600,- Kč.

Druhý rok a další roky je odpis ve výši 3,4 procenta, tedy 132.600,- Kč

Kromě odpisů můžete použít také celou řadu dalších nákladů, jak na daně z pronájmu se dozvíte v tomto článku.

Na téma daní z pronájmu jsem pořádal webinář ve středu 13.1.2021.