Praktický příklad řešení daně z pronájmu bytu

Vysvětlíme si na nejběžnějším případě jak správně řešit daň při pronájmu bytu. Tento článek navazuje na texty a videa, které jsme publikovali v nedávné době. Jedná se o:

Řešíme následující příklad

Pan Novák z vlastních zdrojů koupil byt v únoru 2020 v ulici Vackova v Praze-Stodůlky za 3.590.000,- Kč. K bytu se váže spoluvlastnický podíl na budově a pozemcích ve výši 441/62647. Byt pan Novák kompletně rekonstruoval za 350.000,- Kč, což obsahovalo nové zděné jádro a nové vybudování koupelny a toalety, nová elektroinstalace, nové podlahy, nové omítky, podhledy, nová okna, nová kuchyňská linka, vestavěné skříně, bezpečnostní dveře. Dále do bytu pořídil elektrospotřebiče za celkem 23.000,- Kč – pračka, lednice, digestoř a sporák. Pan Novák byt pronajal od července 2020 za 13.500,- Kč + zálohy na služby. Celkové měsíční poplatky jsou v bytě 3.250,- Kč zálohy na služby placené SVJ + 500,- Kč elektřina, z toho nájemci v zálohách účtoval pan Novák pouze 2.250,- Kč (+ 500,- Kč elektřina), protože jako pronajímatel nemůže účtovat fond oprav, odměny výboru SVJ, správcovský poplatek a pojištění domu. Tyto poplatky dělají celkem 1.000,- Kč měsíčně.

Stanovujeme příjem

Nejdříve si stanovíme roční příjem pana Nováka. Zde je to za 6 měsíců od července do prosince 2020, nájemné je 13.500,- Kč. Příjem je tedy celkem 81.000,- Kč.

Stanovujeme výdaje

Zde máme celou řadu položek, které musíme stanovit a o které můžeme snížit výslednou částku ke zdanění. Nyní půjdeme jedna za druhou.

Určení ceny pro odpisy

Víme že p. Novák koupil byt za 3.590.000,- Kč. To bude naše výchozí hodnota.

Kupní cena je však vč. pozemku pod domem, který s bytem souvisí. Pozemek se nedá odpisovat, tedy musíme od této kupní ceny odečíst hodnotu pozemku. V Praze funguje cenová mapa stavebních pozemků, která je pro tento účel dostačující. Dle této mapy je cena pozemku 3.000,- Kč za m2, celkově pozemek má výměru 1.088m2, celková cena pozemku je 3.264.000,- Kč a tedy podílu 441/62647 odpovídá částka 22.977,-Kč o kterou snížíme kupní cenu.

Dále p. Novák udělal kompletní rekonstrukci bytu za 350.000,- Kč a je takového rozsahu, že ji lze považovat za technické zhodnocení. Náklad je vyšší jak 80.000,- Kč a zároveň se zásadně změnil kvalitativní charakter bytu. Tedy náklad této rekonstrukce se musí také odpisovat.

Cena pro odpisování se tedy vypočte následovně: kupní cena 3.590.000,- Kč – cena pozemku 22.977 + rekonstrukce 350.000,- Kč a to se rovná 3.917.023,- Kč.

Určení výše odpisu

Pan Novák se rozhodl využit rovnoměrné odpisy. Očekává, že byt bude vlastnit dlouhodobě. První rok tedy bude odpisovat 1,4 % ceny pro odpisy a další roky 3,4% a to jsou následující částky:

1. rok (1,4%) = 54.838,- Kč
2. až 30. rok (3,4%) = 133.179,- Kč

Fakt, že pan Novák vlastní a pronajímá byt jen část roku, nemá vliv na možnost uplatnit celý odpis v daném roce.

Stanovení výše dalších výdajů

Pan Novák měl další výdaje spojené s pronájmem a má nárok na uplatnění výdajů se svým autem:

  • Náklad elektrospotřebiče za celkem 23.000,- Kč.
  • Poplatky a energie za dobu, kdy byl byt neobsazený (probíhala rekonstrukce a hledání nájemce), celkem 4 měsíce od března do června 2020 platil 3.250,- Kč zálohy na služby placené SVJ + 500,- Kč elektřina, to je celkem 15.000,- Kč.
  • Poplatky, které nemohl pan Novák naúčtovat nájemci. Jedná se fond oprav, odměny výboru SVJ, správcovský poplatek a pojištění domu, 1.000,- Kč měsíčně. Byt byl v roce 2020 pronajat celkem 6 měsíců, to je celkem 6.000,- Kč.
  • Paušál na auto za celou dobu vlastnění bytu, tedy celkem 10 měsíců. Paušál je ve výši 4.000,- Kč a tedy celkem je to částka 40.000,- Kč. Podmínkou uplatnění paušálu je, že pan Novák musí auto skutečně vlastnit.

Celkově tyto výdaje jsou v našem případě 84.000,- Kč.

Existují ještě další možné výdaje, které mohl pan Novák začlenit do výdajů spojených s pronájmem, a které nejsou v tomto příkladu uvažovány:

  • opravy bytu,
  • úroky z hypotéky,
  • pojištění bytu,
  • daň z nemovitosti,
  • 80% z nákladů na servis a pojištění auta,
  • odměna daňovému poradci za vypracování daňového přiznání,
  • odměna makléři za nalezení nájemce.

Stanovujeme daň z příjmu

Od celkového příjmu 81.000,- Kč odečteme odpisy 54.838,- Kč a další výdaje 84.000,- Kč a vznikne nám ztráta ve výši – 57.838,- Kč, což je velmi častý případ v prvním roce pronajímání. Daň z příjmu z pronájmu tedy bude nulová. Pokud má pan Novák ještě příjmy z podnikání, o tuto částku ztráty se mu sníží příjem ke zdanění (nikoliv však odvody sociálního a zdravotního pojištění). Je také na zvážení, zda uplatnit v tomto roce odpisy, ty můžete uplatňovat i v pozdějších letech a tak si je „naspořit“. V takovém případě by byla ztráta jen 3.000,- Kč

Na téma daní z pronájmu jsem pořádal webinář ve středu 13.1.2021. 

Také jsme uspořádali navazující webinář společně s daňovým poradcem Ing. Ondřejem Antošem LL.M. na nejčastější dotazy týkající se daní z pronájmu.

Další materiály, které Vám pomohou s pronájem nemovitosti: