Kdy může dát pronajímatel nebo nájemce výpověď z nájmu

Při výpovědi se musí nájemce i pronajímatel striktně řídit občanským zákoníkem. Jakékoliv ustanovení nájemní smlouvy je neplatné, pokud bude se zákoníkem v rozporu. Velká část nájemních smluv tato neplatná ustanovení obsahuje. Nejčastější neplatné ustanovení je možnost výpovědi bez udání důvodu ze strany pronajímatele a nájemce nebo výpověď ze strany pronajímatele za porušení nájemní smlouvy, které není ovšem až tak vážné, aby za něj výpověď šlo dát. Musíme dobře znát výpovědní důvody, abychom předešli případnému soudu nebo aby u soudu byly označeny jako opodstatněné. Ještě dodávám, že článek se týká pronájmu bytu a domu pro bydlení, nikoliv pronájmu komerční nemovitosti nebo podnájmu, zde platí jiná pravidla. Pojďme na to.

Výpověď ze strany nájemce

Bez udání důvodu (§ 2231)

Nájemce může dát výpověď z nájmu bez udání důvodu jen pokud se jedná o nájem na dobu neurčitou. Výpovědní lhůta je 3 měsíce. Vzhledem k tomu, že většina nájemních smluv je na dobu určitou, relevantnější jsou následující výpovědní důvody.

Změna okolností (§ 2287)

Nájemce může dát výpověď z nájmu na dobu určitou v případě, že se mu změnily osobní okolnosti tak, že nelze po nájemci rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Typicky se jedná o získání zaměstnání v jiném městě nebo ztráta schopnosti platit nájemné z důvodu ztráty nebo změny zaměstnání. Výpovědní lhůta je 3 měsíce.

Nemovitost není fit (§ 2227§ 2266)

Nájemce má také možnost nájem vypovědět, pokud se nemovitost stane k bydlení nepoužitelná a nebo pokud pronajímatel neodstranil poškození či vadu nemovitosti v dostatečné lhůtě, která mu byla dána nájemcem. Taková výpověď je bez výpovědní doby a tedy by k ukončení nájmu mělo dojít neprodleně po doručení výpovědi.

Výpověď ze strany pronajímatele

Pronajímatel potřebuje nemovitost užívat (§ 2288)

Pokud pronajímatel potřebuje byt pro sebe z důvodu rozvodu, nebo potřebuje byt pro své příbuzné, může dát nájemci výpověď z bytu, avšak jen v případě, že nájem je sjednán na dobu neurčitou. Příbuznými je myšlena rodina v přímé linii (dítě, vnuk, pravnuk, otec, dědeček, pradědeček), ve vedlejší linii (bratr, sestra) a druhém stupni (sestřenice, bratranec). Výpovědní lhůta je 3 měsíce.

Porušení smlouvy nájemcem

Zde je potřeba si vysvětlit, že existují dvě kategorie porušení nájemní smlouvy. První je hrubé porušenízvlášť závažné. Hrubé porušení je mírnější a proto je s ním spojena výpovědní lhůta 3 měsíce a zvlášť závažné porušení je drsnější a nájem je ukončen bez výpovědní doby. Nyní si specifikujeme, do jaké kategorie spadají jednotlivá porušení.

Zvlášť závažné porušení nájemní smlouvy (§ 2291)

Jedná se o tyto důvody:

  • Nájemce neplatí nájemné a náklady na služby alespoň po dobu 3 měsíců.
  • Nájemce poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem.
  • Nájemce způsobuje škody na majetku anebo obtíže pronajímateli anebo ostatním osobám, které v domě bydlí.
  • Nájemce užívá byt neoprávněným způsobem anebo k jinému účelu, než bylo ujednáno v nájemní smlouvě.

Aby pronajímatel mohl v takovýchto případech dát výpověď, musí postupovat určitým způsobem. Výpověď je totiž bez výpovědní doby, tedy okamžitá a zákonodárci chtěli ještě dát nájemci druhou šanci. Před výpovědí musí pronajímatel nejdříve nájemce vyzvat, aby zanechal svého „závadného“ chování a upozornit ho, že mu hodlá dát z tohoto důvodu výpověď. Teprve pokud nájemce své chování nezmění, může přistoupit pronajímatel k výpovědi. K předání nemovitosti by mělo dojít bez zbytečného odkladu po doručení výpovědi, nejdéle pak do 30 dní.

Hrubé porušení nájemní smlouvy

Jedná se o tyto důvody:

  • Nájemce dal byt do podnájmu bez souhlasu pronajímatele (při podnájmu celého bytu) nebo bez vědomí pronajímatele (při podnájmu části bytu, zbývající část nájemce užívá).
  • Nájemce neoznámí zvýšení počtu osob v nemovitosti.
  • V bytě žije více osob, než přísluší velikosti bytu.
  • Nájemce opakovaně zanedbává běžnou údržbu bytu.
  • Nájemce neoznámil pronajímateli potřebu okamžitých oprav.
  • Nájemce provedl stavební úpravy v bytě bez souhlasu pronajímatele.
  • Nájemce nezaplatil část jistoty (tzv. kauce).
  • Nájemce neumožňuje prohlídku bytu pronajímatelem.
  • Nájemce neumožnil opravy a údržbu bytu ze strany pronajímatel.

Při hrubém porušení povinností plynoucích z nájmu je výpovědní lhůta 3 měsíce.

Začátek lhůty

Je potřeba vyjasnit, kdy konkrétně daná lhůta začíná běžet. Počátek běhu výpovědní lhůty je stanoven vždy na první den kalendářního měsíce následujícího poté, co byla výpověď druhé straně doručena. Tedy například nájemce obdrží výpověď 8.2.2021, výpovědní lhůta začíná běžet 1.3.2021, pokud trvá tři měsíce, pak končí 31.5.2021.

Doručení výpovědi

Výpověď může být doručena několika způsoby a zvolený způsob bude záležet na charakteru vztahu mezi stranami. V případě fungujícího vztahu mezi stranami bude postačovat zaslat výpověď emailem, zvolit by se měla emailová adresa uvedená v nájemní smlouvě nebo emailová adresa, která byla používána pro komunikaci mezi stranami, případně obě. Součástí emailu by měla být prosba o potvrzení, že daný email dorazil a druhá strana si ho přečetla.

V případě problémového vztahu je dobré mít naprostou jistotu doručení a tedy připadá v úvahu:

  • doporučené psaní s dodejkou, kdy druhá strana podepíše převzetí. Výpověď by měla být adresována na adresu uvedenou v nájemní smlouvě a na adresu bydliště, pokud je známo, že adresa bydliště a adresa uvedená v nájemní smlouvě je odlišná,
  • datovou schránkou,
  • zběžný doporučený způsob (platí poznámka o adrese viz doporučené psaní s dodejkou), na obálku napsat „NEVRACET, VLOŽIT DO SCHRÁNKY„, a požádat o uložení na poště na 3 dny a argumentovat druhé straně pro stanovení termínu doručení tzv. domněnkou doby dojití (§ 573 NOZ doručeno 3 dny po odeslání). Stav poštovní zásilky lze sledovat zde,

přičemž doporučuji si způsob doručení specifikovat v nájemní smlouvě.

V případě, že Vás toto téma zajímá více do hloubky, zvu Vás ke sledování záznamu webináře.