Jak prodat družstevní byt

Prodej družstevního bytu probíhá podle odlišných pravidel než prodej bytu v osobním vlastnictví. Ale nemusíte se bát – i když se na první pohled může zdát, že toho musíte „oběhnout“ víc než prodávající běžného bytu, nejedná se o složitý proces. Co je potřeba zařídit, aby prodej družstevního bytu proběhl úspěšně?

Jak se vlastně liší byty v osobním vlastnictví a byty družstevní? Největší rozdíl je ve vlastníkovi – zatímco u bytu v osobním vlastnictví najdete v katastru nemovitosti jméno konkrétního majitele, u družstevního je vlastníkem bytové družstvo a vy jste nájemcem tohoto družstva s členským podílem v družstvu. Už jen proto máte při prodeji jiná práva a povinnosti než „běžný“ majitel bytu. Jak tedy probíhá prodej družstevního bytu?

Oznámení družstvu

Vzhledem k tomu, že nejste vlastníkem družstevního bytu, musíte do prodeje „zatáhnout“ rovněž družstvo. Proto se vyplatí podívat se do stanov, za jakých podmínek můžete svůj podíl ve družstvu prodat, a záměr prodeje s družstvem konzultovat a zjistit, jaké jsou podmínky převodu podílu. Mohou to být například omezení, kdo se může stát novým členem družstva.

Zároveň si vyžádejte potvrzení o svém členství v družstvu a o své bezdlužnosti vůči němu. Družstvo by vám také mělo vystavit doklad o zbývající výši anuity, pokud ji ještě nemáte doplacenou. Kupujícího budou jistě zajímat i měsíční zálohy a další poplatky, jež se družstvu platí.

Zjistěte si rovněž, jak vysoký poplatek za převod členského podílu si družstvo účtuje, případně zda chystá možnost převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví.

Jak je to s cenou

Zjistili jste vše potřebné pro převod podílu? Skvělé! Nyní vás čeká několik důležitých kroků. Tím prvním je určit cenu, za kterou budete svůj podíl v družstvu prodávat. Ovšem na rozdíl od majitele bytu budete muset do ceny zahrnout kromě lokality, rozlohy a povahy bytu také fakt, že se jedná o byt družstevní. Může se stát, že se tím cena bytu o něco sníží. Jaké jsou pro to důvody?

Především bude případný zájemce kupovat členský podíl v družstvu, nikoli byt jako takový. To znamená, že pokud bude chtít byt pronajímat nebo rekonstruovat, bude se muset nejprve obrátit na družstvo, jež musí pronájem nebo rekonstrukci schválit. Jistě, většinou se jedná o pouhou formalitu, ale je to mezikrok, se kterým je nutné počítat. Výjimkou je situace, kdy se družstvo ve velmi blízké budoucnosti chystá převádět podíly do osobního vlastnictví. V takovém případě je hodnota družstevního bytu stejná jako bytu, který je již ve vlastnictví.

Dalším důvodem, proč jsou družstevní byty o něco levnější, je fakt, že u družstevního bytu má zájemce poměrně omezené možnosti financování koupě bytu. Při žádosti o hypotéku totiž musí ručit jinou svou nemovitostí (u osobního vlastnictví se ručí kupovanou nemovitostí, což u družstevního bytu nelze – byt stále patří družstvu).

V dalších ohledech se ale cena družstevního bytu stanovuje stejně jako u každé jiné nemovitosti, a tedy bude záležet na stavu bytu, podlaží, dispozici a podobně. Cenu můžete odhadnout sami, ale většinou se vyplatí svěřit odhad odborníkovi, tedy realitní kanceláři. Většinou platí, že pokud při prodeji bytu využijete jejich služby, máte odhad nemovitosti zdarma. Pokud se zdráháte prodat byt přes realitní kancelář kvůli provizi, přečtěte si, jak se vlastně stanovuje. A také na co si dát pozor při sepisování exkluzivní smlouvy s realitní kanceláří.

Více si o tom, jak stanovit cenu bytu, můžete přečíst v našem článku Odhad ceny bytu, ve kterém se dozvíte, co všechno je nutné do konečné částky zahrnout a z čeho vycházet.

Mimochodem, napadlo by vás, že i roční období může napomáhat prodeji bytu? Více se dozvíte v našem článku Kdy je nejlepší doba na prodej nemovitosti.

Inzeráty, prohlídky… A zase družstvo

Po stanovení ceny, za kterou družstevní byt, respektive svůj členský podíl v družstvu, budete prodávat, je nejvyšší čas dát všem vědět, že byt nabízíte. A to znamená úpravu a nafocení bytu, sepsání inzerátu a jeho vyvěšení do světa, absolvování prohlídek se zájemci a následný výběr kupujícího. Jak přesně postupovat, si přečtěte v článku Příprava nemovitosti na prodej.

V okamžiku, kdy máte vybraného vhodného kupujícího, se kterým jste se shodli na ceně apod., přicházejí na řadu podpisy smluv. Rozhodně si je nechte vypracovat právníkem se specializací na nemovitosti. Na rozdíl od bytu v osobním vlastnictví se nesepisuje klasická kupní smlouva, ale smlouva o převodu členského podílu v bytovém družstvu. Následuje smlouva o úschově peněz (více se dozvíte v článku Jaké jsou úschovy a jejich výhody a nevýhody), případně další nutné dokumenty. O těch jsme podrobněji informovali v článku Jak prodat nemovitost.

Pak už stačí jen doručit smlouvu o převodu členského podílu samotnému družstvu, jež kupujícímu vystaví nájemní smlouvu. Na rozdíl od prodeje bytu v osobním vlastnictví u toho družstevního neřešíte přepis majitele bytu v katastru nemovitostí – tím stále zůstává družstvo. A tak je závěrečná fáze prodeje o něco rychlejší a pohodlnější, protože nemusíte čekat na zápis katastru nemovitostí, který trvá zpravidla jeden měsíc.

Celý proces prodeje družstevního bytu vám může usnadnit i zkušený makléř. V Realitní kanceláři Kotula vám rádi pomůžeme s celým procesem a zajistíme, abyste za svůj členský podíl dostali skutečně maximální cenu. Kontaktujte nás!

Foto: ©Alena Darmel, Pexels via Canva.com