Jak to bude se zrušením daně z nabytí?

Bohužel nemohu potvrdit, že skutečně dojde ke zrušení této daně, a že k tomu také dojde brzo. Vidím to tak 50 na 50. Na samotném zrušení daně se shodne celé politické a odborné spektrum, tedy v rámci aktuálního nouzového režimu by zrušení mohlo proběhnout velmi rychle. Problémem je, že Ministerstvo financí se zrušením spojuje další dvě změny, které podstatným způsobem smazávají výhody ze zrušení daně z nabytí. Na tyto dvě zásadní změny má politické spektrum a odborná veřejnost velmi rozdílné názory, tedy nepanuje jednota, bude mnoho diskusí a rapidně se snižuje možnost dohody a následného rychlého schválení v rámci nouzového stavu (aktuálně platí do 30. dubna 2020, možná bude prodloužen). Celý balík změn je zatím ve fázi projednávání v rámci koaličních stran a Národní ekonomické rady vlády (NERV). Pokud se věc nestihne projednat v nouzovém stavu, přichází řešení ve standardním režimu v Poslanecké sněmovně a to bude trvat mnoho měsíců. Sama ministryně financí prohlásila, že neslibovala, že se věc stihne v nouzovém stavu, tedy varianta dlouhého projednávání je velmi pravděpodobná. Jaké jsou tedy ty dvě zásadní změny, se kterými je spojeno zrušení daně z nabytí, a díky kterým se celá věc komplikuje?

V některých případech jsme osvobození od daně z příjmů, přestože při prodeji nemovitosti realizujeme zisk, tedy prodáme nemovitost za více než jsme jí pořídili (více o osvobozeních píši v článku zde). V plánu Ministerstva financí je prodloužit lhůtu pro osvobození z 5 let na 15 let. Toto prodloužení lhůty nepostihne jen vlastníky jedné nemovitosti, ve které sami bydlí, ti jsou osvobozeni po 2 letech bydlení v nemovitosti bezprostředně před prodejem. Postihne to však zejména investory do nemovitostí, kteří vlastní vícero nemovitostí na pronájem či spekulaci, budou muset nemovitosti kvůli osvobození držet mnohem déle, než byli zvyklí do nynějška. Také se může začít více vyplácet kupovat nemovitosti na s.r.o., jak vypočítávám v tomto článku zde. Postihnuti budou také vlastníci rekreačních objektů, jako jsou typicky chaty nebo horské apartmány kolaudované jako ateliéry, nejedná se totiž o objekty pro trvalé bydlení, tedy lhůta 2 roky se na ně nevztahuje a pokud chatu prodají např. po 10ti letech se ziskem, budou muset danit. Stejně tak prodloužení lhůty negativně ovlivní vlastníky pozemků.

Snížení daňového základu o zaplacené úroky nám každoročně snižovalo výslednou daň z příjmu a bylo příjemným bonusem. V návrhu se počítá se zrušením této možnosti odpočtu, vyjma koupě novostavby, kde by šlo úroky z hypotéky nadále uplatňovat. Z dosavadních informací není jasné, zda odpočty úroků budou zrušeny také u hypoték na nájemní nemovitosti, předpokládám, že tato možnost bude zachována.

Abychom poznali, jak nás tato změna ovlivní,  udělal jsem propočet při různých tzv. LTV (výše hypotéky k hodnotě nemovitosti, např. 80% hypotéka). V modelovém případě uvažuji koupi nemovitosti v hodnotě 1.000.000,- Kč, dnešní průměrnou úrokovou sazbu 2,42% a průměrnou splatnost 25 let.

Kupní cena nemovitosti	1.000.000	1.000.000	1.000.000	1.000.000
Výše hypotéky	1.000.000	900.000	800.000	700.000
LTV	100%	90%	80%	70%
Úroková sazba	2,42%	2,42%	2,42%	2,42%
Splatnost	25	25	25	25
Celkově zaplacené úroky za celou splatnost	334.000	300.000	267.000	234.000
Daňová úspora z odpočtu úroků	50.100	45.000	40.050	35.100
Daňová úspora ze zrušení daně z nabytí	40.000	40.000	40.000	40.000
Rozdíl	10.100	5.000	50	-4.900

Z výpočtu je zřejmé, že pokud budeme mít hypotéku vyšší jak 80% kupní ceny nemovitosti, bude celková daň zaplacená za 25 let vyšší než úspora na dani z nabytí. A pokud bude hypotéka nižší než 80% kupní ceny nemovitosti, bude pro nás tato změna výhodná. V následujících letech je však pravděpodobné, že úrokové sazby budou vzhledem k ekonomické recesi klesat, tedy i zaplacené úroky budou nižší a je dost možné, že tak jako nyní je zlomové LTV 80%, v budoucnosti to může být např. 90%.

Ještě na závěr, pokud nakonec dojde ke zrušení daně z nabytí, účinnost bude zpětně a daň nebude muset platit či bude vrácena, pokud byla splatnost daně 31.3.2020 a později. Z toho plyne, že se daň z nabytí nebude týkat všech koupí nemovitosti, kde proběhl zápis vlastnického práva v prosinci 2019 (návrh na vklad vlastnického práva mohl být podán na katastr v průběhu listopadu 2020).