Jak to bude se zrušením daně z nabytí?

Denně teď dostávám od kupujících a zájemců na prohlídkách dotazy „jak to bude s tou daní z nabytí„. Kupující i zájemci o koupi mají zato, že s největší pravděpodobností již daň nebudou muset platit a chtějí ode mě ujištění. Není divu, že tato daň není populární, při dnešních cenách je placení státu dalších 4% z kupní ceny bolestivým nákladem.

Bohužel nemohu potvrdit, že skutečně dojde ke zrušení této daně, a že k tomu také dojde brzo. Vidím to tak 50 na 50. Na samotném zrušení daně se shodne celé politické a odborné spektrum, tedy v rámci aktuálního nouzového režimu by zrušení mohlo proběhnout velmi rychle. Problémem je, že Ministerstvo financí se zrušením spojuje další dvě změny, které podstatným způsobem smazávají výhody ze zrušení daně z nabytí. Na tyto dvě zásadní změny má politické spektrum a odborná veřejnost velmi rozdílné názory, tedy nepanuje jednota, bude mnoho diskusí a rapidně se snižuje možnost dohody a následného rychlého schválení v rámci nouzového stavu (aktuálně platí do 30. dubna 2020, možná bude prodloužen). Celý balík změn je zatím ve fázi projednávání v rámci koaličních stran a Národní ekonomické rady vlády (NERV). Pokud se věc nestihne projednat v nouzovém stavu, přichází řešení ve standardním režimu v Poslanecké sněmovně a to bude trvat mnoho měsíců. Sama ministryně financí prohlásila, že neslibovala, že se věc stihne v nouzovém stavu, tedy varianta dlouhého projednávání je velmi pravděpodobná. Jaké jsou tedy ty dvě zásadní změny, se kterými je spojeno zrušení daně z nabytí, a díky kterým se celá věc komplikuje?

Změna osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti

V některých případech jsme osvobození od daně z příjmů, přestože při prodeji nemovitosti realizujeme zisk, tedy prodáme nemovitost za více než jsme jí pořídili (více o osvobozeních píši v článku zde). V plánu Ministerstva financí je prodloužit lhůtu pro osvobození z 5 let na 15 let. Toto prodloužení lhůty nepostihne jen vlastníky jedné nemovitosti, ve které sami bydlí, ti jsou osvobozeni po 2 letech bydlení v nemovitosti bezprostředně před prodejem. Postihne to však zejména investory do nemovitostí, kteří vlastní vícero nemovitostí na pronájem či spekulaci, budou muset nemovitosti kvůli osvobození držet mnohem déle, než byli zvyklí do nynějška. Také se může začít více vyplácet kupovat nemovitosti na s.r.o., jak vypočítávám v tomto článku zde. Postihnuti budou také vlastníci rekreačních objektů, jako jsou typicky chaty nebo horské apartmány kolaudované jako ateliéry, nejedná se totiž o objekty pro trvalé bydlení, tedy lhůta 2 roky se na ně nevztahuje a pokud chatu prodají např. po 10ti letech se ziskem, budou muset danit. Stejně tak prodloužení lhůty negativně ovlivní vlastníky pozemků.

Zrušení odpočtů úroků z hypoték 

Snížení daňového základu o zaplacené úroky nám každoročně snižovalo výslednou daň z příjmu a bylo příjemným bonusem. V návrhu se počítá se zrušením této možnosti odpočtu, vyjma koupě novostavby, kde by šlo úroky z hypotéky nadále uplatňovat. Z dosavadních informací není jasné, zda odpočty úroků budou zrušeny také u hypoték na nájemní nemovitosti, předpokládám, že tato možnost bude zachována.
Abychom poznali, jak nás tato změna ovlivní,  udělal jsem propočet při různých tzv. LTV (výše hypotéky k hodnotě nemovitosti, např. 80% hypotéka). V modelovém případě uvažuji koupi nemovitosti v hodnotě 1.000.000,- Kč, dnešní průměrnou úrokovou sazbu 2,42% a průměrnou splatnost 25 let.
Kupní cena nemovitosti 1.000.000 1.000.000 1.000.000 1.000.000
Výše hypotéky 1.000.000 900.000 800.000 700.000
LTV 100% 90% 80% 70%
Úroková sazba 2,42% 2,42% 2,42% 2,42%
Splatnost 25 25 25 25
Celkově zaplacené úroky za celou splatnost 334.000 300.000 267.000 234.000
Daňová úspora z odpočtu úroků 50.100 45.000 40.050 35.100
Daňová úspora ze zrušení daně z nabytí 40.000 40.000 40.000 40.000
Rozdíl 10.100 5.000 50 -4.900
Z výpočtu je zřejmé, že pokud budeme mít hypotéku vyšší jak 80% kupní ceny nemovitosti, bude celková daň zaplacená za 25 let vyšší než úspora na dani z nabytí. A pokud bude hypotéka nižší než 80% kupní ceny nemovitosti, bude pro nás tato změna výhodná. V následujících letech je však pravděpodobné, že úrokové sazby budou vzhledem k ekonomické recesi klesat, tedy i zaplacené úroky budou nižší a je dost možné, že tak jako nyní je zlomové LTV 80%, v budoucnosti to může být např. 90%.
Ještě na závěr, pokud nakonec dojde ke zrušení daně z nabytí, účinnost bude zpětně a daň nebude muset platit či bude vrácena, pokud byla splatnost daně 31.3.2020 a později. Z toho plyne, že se daň z nabytí nebude týkat všech koupí nemovitosti, kde proběhl zápis vlastnického práva v prosinci 2019 (návrh na vklad vlastnického práva mohl být podán na katastr v průběhu listopadu 2020).
Komentáře

Přidat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Vaše osobní údaje budou použity pouze pro účely zpracování tohoto komentáře.

  • Návod, jak výhodně, bezpečně a rychle prodat nemovitost

    Jak zatraktivnit nemovitost, nastavit správně cenu, kdy začít prodávat a jak udělat lákavý inzerát a mnoho dalšího...

  • Manuál úspěšného pronajímatele

    Jak nastavit nájemné, rychle pronajmout, poznat platícího nájemce a uzavřít s ním správně smlouvu a mnoho dalšího ....