Jaké daně zaplatíme při prodeji nemovitosti

Než se rozhodneme prodat nemovitost, měli bychom si určitě promyslet, zda je na prodej vhodná doba z pohledu daní, správným načasováním prodeje můžeme ušetřit. Tento text Vás provede daněmi, které musíme při prodeji brát v úvahu a které ovlivňují částku, která nám po prodeji zůstane.

Daň z převodu nemovitosti

Od 1.11.2016 již prodávající nemusí platit daň většině z nás známou pod názvem daň z převodu nemovitosti, správně podle zákona se jmenuje daň z nabytí nemovitých věcí. Tato povinnost byla přenesena nově na kupující, více o změně a jejích důsledcích píši zde. Tedy z dohodnuté kupní ceny s kupujícím již 4% státu prodávající neplatí.

Daň z příjmu

Zisk z prodeje nemovitosti podléhá dani z příjmů, pro fyzické osoby však existuje několik výjimek, kdy je zisk od daně osvobozen. První výjimka se týká prodeje rodinného domu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor. V tomto případě může být zisk z prodeje osvobozen, pokud

• prodávající měl v nemovitosti bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem nebo
• měl prodávající v nemovitosti bydliště po dobu kratší, ale získané prostředky použije pro uspokojení vlastní bytové potřeby, tedy jinými slovy, koupí jinou nemovitost za účelem bydlení.

Toto osvobození nelze využít, pokud měl prodávající nemovitost zařazenou v obchodním majetku nebo ji z něj vyřadil v době kratší, než jsou dva roky před jejím prodejem. Ještě zde doplňuji, že osvobození lze využít jen u nemovitostí, které jsou způsobilé k trvalému bydlení, tedy jedná se skutečně jen o byty a rodinné domy, nikoliv o rekreační objekty, ateliery, nebytové jednotky, pozemky atp.

Pokud se do výše uvedené výjimky pro osvobození nevejdeme, nezoufejme, je tu ještě jedna, která se vztahuje na všechny druhy nemovitostí (tedy i nebytové prostory), které prodávající po dobu alespoň pěti let před prodejem neměl zařazené v obchodním majetku a u nichž uplynulo více jak pět let od jejich pořízení.

Ve všech ostatních případech se daň z příjmu platí. U fyzických osob je potřeba určit, zda prodej nemovitosti je příjmem z podnikání, pak se ze zisku musí zaplatit kromě daně z příjmu také sociální a zdravotní pojištění, anebo zda se jedná o ostatní příjem, kdy se musí zaplatit „jen“ daň z příjmu. Rozhodujícím kritériem je, zda byla nemovitost zařazena do obchodního majetku. Pokud ano, zdaní se zisk z prodeje jako příjem z podnikání. Pokud ne, bude zisk zdaněn jako ostatní příjem.

Oproti příjmu z prodeje nemovitosti si pak můžeme uplatnit náklady spojené s prodejem, jsou to nejčastěji

• zůstatková cena, kterou má nemovitost v roce prodeje (tedy vstupní cenu po odečtení odpisů, pokud jsme odepisovali, a přičtení případných zhodnocení), u nemovitostí nabytých bezúplatně (darem, dědictvím) je možné uplatnit jako výdaj cenu určenou znalcem v okamžiku jejího nabytí,
• veškeré výdaje související s prodejem nemovitosti,
• odměny právníkům,
• odměnu znalci za vyhotovení posudku,
• kolky,
• zaplacenou daň z nabytí nemovitých věcí (pokud ji prodávající při koupi platil).

Výsledný zisk pak zdaníme. Bude-li nemovitost prodávat právnická osoba, je daňová sazba 19%, u fyzických osob je daňová sazba 15%, v případě klasifikace jako příjmu z podnikání musíme počítat také se sociálním a zdravotním pojištěním, případně i solidárním zvýšením daně. Pokud se nejedná o příjem z podnikání a utrpíme ztrátu, může být tato ztráta uplatněna oproti příjmům z prodeje jiné nemovitosti v daném roce. Pokud se prodej daní v rámci podnikání, vzniklá ztráta může pro účel daně snížit zisky z jiných činností v daném roce, případně pak v kterémkoliv roce v období pěti následujících let.

Ještě bychom na závěr měli zmínit případ prodeje členských práv v družstvu, kdy je prodávající (převodce) osvobozen od daně z příjmu po uplynutí pěti let od nabytí členských práv. Tedy u tzv. družstevních bytů není k dispozici osvobozovací lhůta 2 let při bydlení v nemovitosti.

Daň z nemovitosti

Tento druh daně není zatím u běžných nemovitostí v zásadní výši, tedy řízení prodeje podle této daně by nedávalo smysl. Daň se platí vždy na rok dopředu, a pokud prodáme např. v půlce roku, stát nám daň za druhou polovinu roku nevrátí. Je možné se domluvit s kupujícím na proplacení proporcionální části daně za část roku, kdy je vlastníkem již kupující, v praxi se však toto zpravidla neřeší.

Daň z přidané hodnoty

Problematika této daně je v nemovitostech velmi komplikovaná, proto se v tomto textu omezím pouze na nejčastější případ, kdy nemovitost prodává plátce, který nejedná z pozice „developera“. V takovém případě daň z přidané hodnoty nemusíme vůbec řešit, neboť jí prodej nepodléhá. Typicky se jedná o prodej nemovitosti ve vlastnictví fyzické osoby, která prodejem nezamýšlela podnikatelskou činnost za účelem dosažení zisku a tedy neprovedla žádné podstatné změny charakteru nemovitosti, které by její hodnotu zvýšily.

Jiná může být situace prodávajícího, který se v podstatě chová obdobně jako developer a například provedl parcelaci a zasíťování pozemku, či provedl stavební úpravy na domě, jež vedly ke vzniku nových jednotek. Tam už daň z přidané hodnoty reálně hrozí. Vzhledem ke komplikovanosti daně doporučuji si na pomoc vzít daňového poradce, který je na nemovitosti specializovaný.

Pokud by Vás zajímalo více informací o daních v nemovitostech, můžete kontaktovat našeho spolupracujícího daňového poradce Ing. Ondřeje Antoše LL.M.