Než se rozhodneme prodat nemovitost, měli bychom si určitě promyslet, zda je na prodej vhodná doba z pohledu daní, správným načasováním prodeje můžeme ušetřit. Tento text Vás provede daněmi, které musíme při prodeji brát v úvahu a které ovlivňují částku, která nám po prodeji zůstane.
Zisk z prodeje nemovitosti podléhá dani z příjmů, pro fyzické osoby však existuje několik výjimek, kdy je zisk od daně osvobozen. První výjimka se týká prodeje rodinného domu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor. V tomto případě může být zisk z prodeje osvobozen, pokud
Toto osvobození nelze využít, pokud měl prodávající nemovitost zařazenou v obchodním majetku nebo ji z něj vyřadil v době kratší, než jsou dva roky před jejím prodejem. Ještě zde doplňuji, že osvobození lze využít jen u nemovitostí, které jsou způsobilé k trvalému bydlení, tedy jedná se skutečně jen o byty a rodinné domy, nikoliv o rekreační objekty, ateliery, nebytové jednotky, pozemky atp.
Pokud se do výše uvedené výjimky pro osvobození nevejdeme, nezoufejme, je tu ještě jedna, která se vztahuje na všechny druhy nemovitostí (tedy i nebytové prostory), které prodávající po dobu alespoň 10 let před prodejem neměl zařazené v obchodním majetku a u nichž uplynulo více jak 10 let od jejich pořízení.
Ve všech ostatních případech se daň z příjmu platí. U fyzických osob je potřeba určit, zda prodej nemovitosti je příjmem z podnikání, pak se ze zisku musí zaplatit kromě daně z příjmu také sociální a zdravotní pojištění, anebo zda se jedná o ostatní příjem, kdy se musí zaplatit „jen“ daň z příjmu. Rozhodujícím kritériem je, zda byla nemovitost zařazena do obchodního majetku. Pokud ano, zdaní se zisk z prodeje jako příjem z podnikání. Pokud ne, bude zisk zdaněn jako ostatní příjem.
Oproti příjmu z prodeje nemovitosti si pak můžeme uplatnit náklady spojené s prodejem, jsou to nejčastěji
Výsledný zisk pak zdaníme. Bude-li nemovitost prodávat právnická osoba, je daňová sazba 19%, u fyzických osob je daňová sazba 15%, v případě klasifikace jako příjmu z podnikání musíme počítat také se sociálním a zdravotním pojištěním, případně i solidárním zvýšením daně. Pokud se nejedná o příjem z podnikání a utrpíme ztrátu, může být tato ztráta uplatněna oproti příjmům z prodeje jiné nemovitosti v daném roce. Pokud se prodej daní v rámci podnikání, vzniklá ztráta může pro účel daně snížit zisky z jiných činností v daném roce, případně pak v kterémkoliv roce v období pěti následujících let.
Ještě bychom na závěr měli zmínit případ prodeje členských práv v družstvu, kdy je prodávající (převodce) osvobozen od daně z příjmu po uplynutí 10 let od nabytí členských práv. Tedy u tzv. družstevních bytů není k dispozici osvobozovací lhůta 2 let při bydlení v nemovitosti.
Tento druh daně není zatím u běžných nemovitostí v zásadní výši, tedy řízení prodeje podle této daně by nedávalo smysl. Daň se platí vždy na rok dopředu, a pokud prodáme např. v půlce roku, stát nám daň za druhou polovinu roku nevrátí. Je možné se domluvit s kupujícím na proplacení proporcionální části daně za část roku, kdy je vlastníkem již kupující, v praxi se však toto zpravidla neřeší.
Problematika této daně je v nemovitostech velmi komplikovaná, proto se v tomto textu omezím pouze na nejčastější případ, kdy nemovitost prodává plátce, který nejedná z pozice „developera“. V takovém případě daň z přidané hodnoty nemusíme vůbec řešit, neboť jí prodej nepodléhá. Typicky se jedná o prodej nemovitosti ve vlastnictví fyzické osoby, která prodejem nezamýšlela podnikatelskou činnost za účelem dosažení zisku a tedy neprovedla žádné podstatné změny charakteru nemovitosti, které by její hodnotu zvýšily.
Jiná může být situace prodávajícího, který se v podstatě chová obdobně jako developer a například provedl parcelaci a zasíťování pozemku, či provedl stavební úpravy na domě, jež vedly ke vzniku nových jednotek. Tam už daň z přidané hodnoty reálně hrozí. Vzhledem ke komplikovanosti daně doporučuji si na pomoc vzít daňového poradce, který je na nemovitosti specializovaný.
Pokud vás téma osvobození od daně z příjmů zajímá více do detailu, můžete shlédnout záznam z webináře na toto téma.
Pokud by Vás zajímalo více informací o daních v nemovitostech, můžete kontaktovat našeho spolupracujícího daňového poradce Ing. Ondřeje Antoše LL.M.
Foto: Canva