Jak nakupovat nemovitosti pokud se osvobozovací lhůta prodlouží na 15 let

Pravděpodobně jste zaregistrovali v médiích plány ministryně financí Aleny Schillerové prodloužit lhůtu pro osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti z 5 na 15 let. V jednom z článků na blogu jsem probíral daňovou výhodnost koupě nemovitosti na fyzickou osobu oproti koupi na firmu, která je způsobena právě díky 5 letech osvobozovací lhůtě. Co by se však stalo, pokud by se lhůta skutečně prodloužila, zůstala by koupě na fyzickou osobu i nadále výhodnější? Níže jsem zpracoval propočty dvou variant při fungování 15leté osvobozovací lhůty.

Vycházel jsem z následujícího:

  • Koupě nemovitosti by byla jen za účelem výdělku – pronájmu a následného prodeje za vyšší cenu po 5 letech vlastnění, toto je nejčastější koncept krátkodobějších investičních koupí. Za dobu 15 let by tedy došlo 3x ke změně vlastnictví.
  • Ceny nemovitostí porostou v průměru o 4 % ročně.
  • Výnos z pronájmu bude v průměru 4 % z hodnoty nemovitosti ročně.
  • Odpisy jsou rovnoměrné na 30 let.

Případ koupě na fyzickou osobu

1. vlastník 2. vlastník 3. vlastník
 1. -5 rok vlastnění   6. – 10. rok vlastnění   11.-15. rok vlastnění  Konečný prodej
Počáteční hodnota 5 000 000 6 000 000 7 200 000 8 640 000
Výnos z pronájmu 1 000 000 1 200 000 1 440 000
Daň z nabytí 200 000  240 000 288 000
Hodnota pozemku 500 000 500 000 500 000
Hodnota pro odpisy 4 700 000 5 740 000 6 988 000
Odpis 705 000 861 000 1 048 200
Daň z příjmu pronájem 44 250 50 850 58 770
Daň z příjmu prodej 225 750 273 150 330 030
Celkové daňové náklady 470 000 564 000 676 800
Celkem zaplacené daně 1 710 800   

Celkově zaplacené daně za dobu 15 lety budou cca 1,7 mil. Kč.

Případ koupě na firmu a následné převody firmy

1. vlastník 2. vlastník 3. vlastník
1. -5 rok vlastnění 6. – 10. rok vlastnění 11.-15. rok vlastnění Konečný prodej
Počáteční hodnota 5 000 000 6 000 000 7 200 000 8 640 000
Výnos z pronájmu 1 000 000 1 200 000 1 440 000
Daň z nabytí 200 000 0 0
Hodnota pozemku 500 000 500 000 500 000
Hodnota pro odpisy 4 700 000 3 995 000 3 315 850
Odpis 705 000 679 150 563 695
Daň z příjmu pronájem 56 050 98 962 166 498
Daň z příjmu prodej 0 0 0
Celkové daňové náklady  256 050 98 962 166 498
Celkem zaplacené daně  521 510

Celkově zaplacené daně za dobu 15ti let budou cca 0,5 mil. Kč a to hlavně protože je prodej podílu ve firmě po 5 letech osvobozen a při převodu podílu se neplatí daň z nabytí.

Závěr

V tomto srovnání vychází jednoznačně lépe koupě na firmu a to i přesto, že dochází díky odpisům k postupnému snižování daňové hodnoty nemovitosti až k nulové hodnotě. Sice budou s poklesem daňové hodnoty růst daně z příjmu z pronájmu, celkové daňové náklady budou vždy nižší než kdyby se nemovitost kupovala a prodávala v intervalu pěti let jako fyzická osoba.

Komentáře

Přidat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Vaše osobní údaje budou použity pouze pro účely zpracování tohoto komentáře.

  • Návod, jak výhodně, bezpečně a rychle prodat nemovitost

    Jak zatraktivnit nemovitost, nastavit správně cenu, kdy začít prodávat a jak udělat lákavý inzerát a mnoho dalšího...

  • Manuál úspěšného pronajímatele

    Jak nastavit nájemné, rychle pronajmout, poznat platícího nájemce a uzavřít s ním správně smlouvu a mnoho dalšího ....