Jak si ověřit tržní cenu bytové jednotky?

Díváte se na inzerát a v hlavě se vám honí myšlenky „je to tržní cena nebo cena k jednání?“ nebo „o kolik by se asi dala cena snížit?“ nebo „kolik si sakra myslí, že za to dostanou?😊Než se rozhodnete nemovitost koupit, potřebujete mít vnitřní jistotu, že cenu nepřeplatíte. A pokud víte, že nabídka je dražší než tržní cena, potřebujete vědět na jaké ceně se snažit s prodávajícím při vyjednávání dohodnout (na téma vyjednávání jsem minulý týden uspořádal webinář, zhlédnout záznam můžete zde). Stejně tak pokud chcete prodat nemovitost, potřebujete vědět, kolik za ní můžete férově dostat a tedy jak nabídku nastavit tak, aby byla prodejná.

Tržní cena je pro každého jiná

Na začátek je potřeba si říct, že neexistuje pouze jedna tržní cena nemovitosti. Lidé se mě často ptají na odborný odhad, a i když jsem ho dělal snad tisíckrát a prodal stovky nemovitostí, nedokážu tržní cenu s jistotou předpovědět. Podléhá totiž hned několika subjektivním vlivům.

Kupující a jeho moc ovlivnit cenu nemovitosti

Představte si dva scénáře. V obou situacích chce zájemce koupit byt, ale pokaždé jej k tomu motivuje trochu něco jiného. V prvním případě si vybral nemovitost v lokalitě, kde pracuje nebo kde bydlí jeho známí. Žádná jiná srovnatelná nabídka se v daném místě nenachází, on je solventní a na koupi pospíchá. Je pak velká pravděpodobnost, že za nemovitost zaplatí více, než druhý zájemce. Ten chce stejný byt či dům koupit jen jako investici za účelem dalšího pronájmu. Jeho hlavním cílem je vydělat, a tak bude důkladně posuzovat kupní cenu, aby nemovitost koupil za co nejnižší částku. Proto může být stejná nemovitost prodána v prvním případě o něco dráž, ve druhém naopak o trochu levněji. Rozdíl cen by však nikdy neměl být větší než 5–10 % oproti odhadu tržní ceny. 

Tržní cenu určuje také prodávající a prezentace nemovitosti

Kromě kupujícího existují i další subjektivní faktory, které mohou tržní cenu nemovitosti ovlivnit. Jedním z nich je sám vlastník. Pokud potřebuje nemovitost prodat rychle, přijme zpravidla první nabídku, nebo rovnou nastaví nižší cenu. Jestliže ale nikam nespěchá, vyčká na správného kupujícího, který bude ochoten za nemovitost zaplatit co nejvíce. V neposlední řadě má na výši tržní ceny vliv prezentace nemovitosti. Byt nebo dům, který je dobře připraven na prezentaci zájemcům (tedy bude čerstvě vybílený, uklizený, zbavený přebytečného nebo nehezkého nábytku a předmětů), bude prodán za vyšší cenu než nemovitost, která nebyla na prodej připravena. 

Pro odhad potřebujeme data o skutečných prodejích

Teď je čas si povědět, jak byty naceňovat. Ačkoliv metod existuje celá řada, představím vám pouze jednu, a to metodu porovnávací, která je pro běžný druh nemovitostí nejpřesnější. V čem tedy spočívá? Cenu vybrané nemovitosti jednoduše porovnáváme s podobnými, již prodanými nemovitostmi. Možná si říkáte, jak se k takovým informacím dostat. Většina lidí se řídí různými náhodnými nabídkami na internetu, ale já vám to nedoporučím. Tyto inzeráty totiž mohou mít špatně nastavené ceny a odhad by pak byl nepřesný. Pro nás jsou důležité jen ceny skutečně prodaných nemovitostí, které najdeme v aplikacích www.cenovamapa.cz nebo www.cenovamapa.org. Obě dvě obsahují data z kupních smluv uložených na katastru nemovitostí, tedy informace o skutečně sjednaných cenách mezi prodávajícím a kupujícím. Každá z těchto aplikací svá specifika, a proto nelze jednoznačně říct, která pro vás bude lepší. Například pozemky najdete pouze na stránce cenovamapa.cz, developerské projekty jsou zase lépe zpracovány na cenovamapa.org. Já osobně používám oba nástroje a poradím vám, jak na ně, aby pro vás byly užitečné.

 Vyhledávejte v nich ceny nemovitostí, které: 

  • se prodaly v nejbližším okolí, např. ve stejné čtvrti či okolních ulicích jako je vaše vybraná nemovitost.
  • jsou podobného charakteru (jestliže porovnáváme byt ve starším cihlovém domě, pak vyhledáváme prodeje jen v obdobných objektech),  
  • byly prodány v nedávné době, např. před 6–12 měsíci,
  • mají podobnou výměru (např. pokud oceňujeme byt velikosti 50 m², pak vyhledáme prodané byty o rozloze 45–55 m²).  

Takto byste měli získat alespoň 5–10 prodejních cen, aby byl odhad dostatečně přesný. Doporučuji shromáždit si do tabulky (např. v Excelu) stěžejní informace o každé z nalezených nemovitostí, tedy adresu, celkovou cenu, výměru, cenu na m² a datum zápisu na katastru nemovitostí. Jednotlivé nabídky si přitom seřaďte podle ceny za m² výměry, od nejnižší po nejvyšší. Už na první pohled uvidíte, že srovnatelné nemovitosti se v daném místě prodávají za různé ceny (škále od nejnižší po nejvyšší částku za m² říkám rozptyl cen). Rozdílnost cen je způsobena jednak subjektivními vlivy, o kterých jsme si řekli na začátku, dále pak specifiky jednotlivých nemovitostí. 

Za pěkný výhled a blízkost parku si připlatíte

Specifika nemovitostí si snadno vysvětlíme na příkladu bytu. Ten se může nacházet v přízemí, nebo třeba ve druhém patře, může být před rekonstrukcí, či po ní, může mít pěkný výhled, nebo okna směřující do protějšího domu. Toto všechno jsou specifické vlastnosti nemovitostí a je jich ještě mnohem více. Které to jsou a jak ovlivňují tržní cenu? Přehledně vám to ukáže následující tabulka: 

Cenu bytu obecně zvyšuje Cenu bytu obecně snižuje
osobní vlastnictví družstevní vlastnictví, kondominium, s.r.o.
kultivované okolí domu nepříjemné okolí domu
pěkný výhled nehezký nebo žádný výhled
orientace oken na jih či jihovýchod orientace oken na sever či severozápad
nízký počet pater domě mnoho pater v domě
méně bytů na jednom patře mnoho bytů na jednom patře
výtah v domě s větším počtem pater chybějící výtah u vyšších domů
klidné místo rušná ulice
nízké měsíční poplatky vysoké provozní náklady
blízkost obchodů, supermarketu, lékaře školy atd. vzdálenost občanské vybavenosti
blízkost MHD či dopravy velká vzdálenost dopravy
umístění ve vyšším patře s výtahem umístění v přízemí či suterénu domu
byt je po rekonstrukci byt je před rekonstrukcí

Z tabulky lze vyčíst, že tržní cena bytu před rekonstrukcí s lokací v přízemí se bude nejspíš blížit nejnižším cenám v rozptylu, zatímco tržní cena bytu po rekonstrukci, nacházejícím se ve vyšším patře, bude naopak blíže nejvyšším cenám v rozptylu. 

Jako kupující tímto způsobem se můžete v jednotlivých nabídkách nemovitostí snadno orientovat. Pokud bude některá z nich za dobrou cenu, je lepší s koupí neváhat. Naopak v případě, že narazíte na předraženou nabídku, budete vědět na jakou cenu se snažit vyjednávat. Jako prodávající budete schopni nastavit nabídkovou cenu tak aby byla vaše nemovitost prodejná.

Pokud vás zajímá téma ocenění bytové jednotky více do detailu, můžete shlédnout záznam z webináře na toto téma.