Jak udělat odhad ceny rodinného domu
Jako prodávající řešíte odhad ceny rodinného domu, abyste nabídkovou cenu nastavili správně a dostali tak férovou hodnotu za vaši nemovitost. Jako kupující se díváte na inzerát a v hlavě se vám honí myšlenky jako „je to tržní cena, kterou bych měl akceptovat, nebo je to cena k jednání?“, případně „o kolik by se měla cena snížit, abych nepřeplácel?“. V tomto článku si ukážeme postup krok za krokem, jak odhad udělat, a pod článkem najdete video s praktickým příkladem.
Pro odhad potřebujeme data o skutečných prodejích
Jak vlastně rodinné domy oceňovat? Metod existuje celá řada, relevantní pro rodinné domy je však jen jedna – porovnání s prodeji podobných domů. Cenu rodinného domu jednoduše porovnáváme s podobnými, již prodanými rodinnými domy. Tyto ceny prodaných rodinných domů najdeme za drobnou úplatu v aplikacích www.cenovamapa.cz nebo www.cenovamapa.org. Obě obsahují data z kupních smluv uložených na katastru nemovitostí, tedy informace o skutečně sjednaných cenách mezi prodávajícím a kupujícím.
Část lidí porovnává různé náhodné nabídky na internetu, takový postup se však nedoporučuje. Tyto inzeráty totiž mohou mít špatně nastavené ceny a odhad by pak byl nepřesný. Porovnání s nabídkovými cenami je možné udělat jen za účelem průzkumu, co je nyní na trhu k dispozici, opírat svůj odhad však budeme jen na základě skutečně prodaných rodinných domů.
Je potřeba vyhledat následující prodeje
Rodinné domy, které:
- se prodaly v nejbližším okolí, např. ve stejné čtvrti či okolních ulicích,
- jsou podobného charakteru (architektura, užitná plocha a velikost pozemku),
- byly prodány v nedávné době, např. před 6–12 měsíci.
Takto byste měli získat alespoň 5–10 prodejních cen, aby byl odhad dostatečně přesný. Doporučujeme shromáždit si do tabulky (např. v excelu) stěžejní informace o každé z nalezených nemovitostí (pracovní tabulku pro odhad rodinného domu najdete ke stažení zde) a zaměřit se na ty nejpodobnější. Přestože najdete několik domů, které jsou vámi oceňovanému domu velmi podobné, jejich ceny se mohou lišit. Tato rozdílnost cen je způsobena zejména specifiky domu, které probereme dále v článku.
Co zvyšuje a snižuje cenu rodinného domu
Specifika rodinného domu si snadno vysvětlíme na tomto příkladu: Rodinný dům se může nacházet na kraji parku nebo na hlučné ulici, případně sousedí s autoservisem. To všechno má vliv na jeho cenu. A takových specifik je celá řada. Co všechno ovlivňuje tržní cenu rodinného domu a jaký to má dopad na cenu? Přehledně vám to ukáže následující tabulka:
| Vlastnost | Dopad |
| Hlučnost | -10 až -20 % podle intenzity hluku |
| Záplavová oblast | – 10 až -20 % podle záplavového stupně |
| Pozemek svažitý nebo neúčelný tvar | -10 % |
| Chybějící služebnost přístupu k domu | -10 % |
| Pozemek domu je zatížen služebností snižující užitnost | -10 % dle dopadů omezení |
| Pozemek domu je v ochranném pásmu sítí (např. elektro sítě) | -10 % dle dopadů omezení |
| Nehezké okolí domu (továrna, sklad, nehezké domy atp.) | -10 % |
| Problémový soused | -10 % až -20 % |
| U lesa nebo parku | +10 % až 20 % |
| S výhledy | +10 % až 20 % |
| Orientace na sever | -5 % |
| Orientace na jih, jihovýchod, jihozápad | +5 % |
Pokud vás zajímá téma odhad rodinného domu více do detailu, můžete zhlédnout záznam z webináře na toto téma. Potřebujete odhad ceny bytu? Pak si přečtěte článek Jak si ověřit tržní cenu bytové jednotky nebo Odhad ceny bytu.
Foto: ©Pexels, pixbay via Canva.com