Jak udělat odhad ceny rodinného domu

Jako prodávající řešíte odhad ceny rodinného domu, tak abyste nabídkovou cenu nastavili správně a dostali tak férovou hodnotu za vaší nemovitost. Jako kupující se díváte na inzerát a v hlavě se vám honí myšlenky „je to tržní cena, kterou bych měl akceptovat, nebo je to cena k jednání?“ nebo „Kolik by se měla cena snížit, abych nepřeplácel ?“  V tomto článku si ukážeme postup krok za krokem jak odhad udělat, a pod článkem najdete video s praktickým příkladem.

Pro odhad potřebujeme data o skutečných prodejích

Teď je čas si povědět, jak rodinné domy oceňovat. Metod existuje celá řada, relevantní pro rodinné domy je jen jedna – porovnání s prodeji podobných domů. Cenu rodinného domu jednoduše porovnáváme s podobnými, již prodanými rodinnými domy. Tyto ceny prodaných rodinných domů najdeme za drobnou úplatu v aplikacích www.cenovamapa.cz nebo www.cenovamapa.org. Obě obsahují data z kupních smluv uložených na katastru nemovitostí, tedy informace o skutečně sjednaných cenách mezi prodávajícím a kupujícím.

Jen doplním, že část lidí dělá porovnání s různými náhodnými nabídkami na internetu, ale já vám to nedoporučím. Tyto inzeráty totiž mohou mít špatně nastavené ceny a odhad by pak byl nepřesný. Porovnání s nabídkovými cenami uděláme jen za účelem průzkumu, co je nyní na trhu k dispozici, opírat svůj odhad budeme však jen na základě skutečně prodaných rodinných domů.

Je potřeba vyhledat následující prodeje

Rodinné domy, které:

  • se prodali v nejbližším okolí, např. ve stejné čtvrti či okolních ulicích,
  • jsou podobného charakteru (architektura, užitná plocha a velikost pozemku),
  • byli prodány v nedávné době, např. před 6–12 měsíci.

Takto byste měli získat alespoň 5–10 prodejních cen, aby byl odhad dostatečně přesný. Doporučuji shromáždit si do tabulky (např. v excelu) stěžejní informace o každé z nalezených nemovitostí (pracovní tabulku pro odhad rodinného domu najdete ke stažení zde) a zaměřit se na ty nejpodobnější. Přestože najdete několik domů, které jsou vámi oceňovanému domu velmi podobné, jejich ceny se mohou lišit. Tato rozdílnost cen je způsobena zejména specifiky domu, které budu probírat dále v článku.

Co zvyšuje a snižuje cenu rodinného domu

Specifika rodinného domu si snadno vysvětlíme na tomto příkladu . Rodinný dům se může nacházet na kraji parku nebo na hlučné ulici nebo sousedí s autoservisem. To všechno má vliv na jeho cenu a takových specifik je celá řada. Co všechno ovlivňuje tržní cenu rodinného domu a jaký to má dopad na cenu? Přehledně vám to ukáže následující tabulka:

Pokud vás zajímá téma odhad rodinného domu více do detailu, můžete shlédnout záznam z webináře na toto téma.