Jak si vede realitní trh v roce 2019? Čísla, která ještě nikdo nedal dohromady

realitní trh 2019

Polovička roku 2019 je za námi a k dispozici je poměrně dost ukazatelů a dat, na jejichž základě můžeme hodnotit kondici realitního trhu a usuzovat na tendence, které se na něm projevují, a především budou projevovat v budoucnu. Jen předesílám, že převážně se zabývám trhem pražským. Něco sice platí pro český trh s nemovitostmi obecně, v něčem je Praha zvlášť od některých regionů odlišná. Pořád je ale největší a trendy v Praze zpravidla s mírným zpožděním následují regiony…

Na začátku roku to vypadalo, že zájem o nemovitosti vychládá a opadá. Potvrdilo se to v dalších měsících, nebo se trh zmátořil a obchoduje se zase čileji? Zkusme si na pomoc vzít několik statistik, ze kterých se aktivita na trhu dá vyčíst:

Trošku statistiky (vím, nuda je, má však cenné údaje)

První takovou statistikou je počet kupních smluv zapsaných do katastru nemovitostí pro území Prahy. Data máme k dispozici za první čtvrtletí roku 2019, při porovnání s prvním čtvrtletím loňského roku to vypadá na pokles počtu prodejů v Praze skoro o čtvrtinu.

leden až březen 2018 leden až březen 2019 Změna v %
Množství úplatných změn vlastnictví na KN, KP Praha 6 877 5 201 -24,37%

Zdroj: ČÚZK

Druhou statistikou je počet a objem poskytnutých hypoték. Informace máme za leden až květen 2019 a pro celou Českou republiku. Meziročně v Česku počet poskytnutých hypoték klesl zhruba o 26 procent a jejich objem se snížil o zhruba 21 procent. Je ale taky patrné, že počet i objem hypoték v meziročním srovnání zase postupně narůstá a situace se po prudkém propadu začátkem roku pomalinku stabilizuje.

2018 2019 Změna v %
Počet (v ks) Objem (mld. Kč) Počet (v ks) Objem (mld. Kč) Počet Objem
Leden 7 783 16,50 4 764 10,93 -38,79% -33,76%
Únor 7 446 15,96 4 961 10,88 -33,37% -31,83%
Březen 9 087 19,25 6 658 14,75 -26,73% -23,38%
Duben 7 896 16,87 6 395 14,62 -19,01% -13,34%
Květen 7 819 16,76 6 977 15,93 -10,51% -4,95%
Celkem 40 031 85,34 29 775 67,11 -25,62% -21,36%

Zdroj: Hypoindex.cz

Další statistikou je počet nabídek nových bytů v Praze. Poslední známá data jsou ke konci dubna 2019: počet nabídek nových bytů meziročně vzrostl o pětinu.

 duben 2018 duben 19 Meziroční změna v %
Počet nabídek nových bytů, Praha 4 827 5 775 +19,64%

Zdroj: www2.deloitte.com

A jak je na tom nabídka starších bytů v Praze? Orientačně nám může posloužit počet inzerátů na nejsledovanějším realitním portálu sreality.cz: meziročně se nabídka zvýšila zhruba o pět procent:

21.06.2018 21.06.2019 Změna v %
Počet nabídek bytů na prodej Praha 5 804 6 068 +4,55%

Zdroj: Sreality.cz

Ještě se pro zajímavost můžeme podívat, jak dlouho zůstávají byty v Praze v nabídce. Podle portálu reality.idnes.cz se meziročně prodloužila doba nabízení bytů v Praze z 80 na 96 dní, prodat trvá déle. Můžu to potvrdit i zkušenostmi z vlastní praxe. Na prohlídky chodí proti loňsku odhadem polovina lidí a než se najde vážný zájemce o koupi, je to otázka spíš měsíců než týdnů, jak jsme byli zvyklí v minulých letech.

Suma sumárum – silný útlum a realitního trhu není nějaký pocit, dokládá ho praxe i čísla.

Co se vlastně stalo a jak to bude dál

Hlavní příčinu poklesu zájmu o nemovitosti vidím v nabídkových cenách. Zažili jsme několik let rychlého růstu cen, donekonečna ale tímhle tempem růst nemůžou. Ceny jsou zatím vyšponované na maximum a těch, co v Praze na koupi nemovitosti dosáhnou už prostě zbylo málo. Dalším faktorem jsou opatření ČNB na zpřísnění pravidel při poskytování hypoték, ty pokles zájmu o nemovitosti ještě prohloubily.

Poptávka po nemovitostech je úzce spojena se všeobecnou ekonomickou situací a náladou. Když se nezaměstnanost drží při zemi a naopak rostou mzdy a zisky firem, je poptávka po nemovitostech vždycky vysoká. Takové období prožíváme právě teď, a dokud to tak bude, nečekejme významnější pokles cen realit.

Samozřejmě, pokud nás čeká ještě pár let růstu ekonomiky a výplat a kupní síly, pak se dá čekat, že se pomaličku každý rok budou zvedat i ceny domů a bytů. Pokud naopak přijde krize, lidi se začnou bát o práci nebo o ni rovnou přijdou, mzdy budou klesat, podnikatelé budou bojovat o přežití, pak se ceny se pohnou dolů – a to třeba i velmi rychle a i v řádech desítek procent. Možná si řeknete, že Praha je místo, kde ceny nemovitostí nikdy neklesnou – a v zásadě to může být pravda z dlouhodobého hlediska, když se díváte optikou desítek let. Ale krátkodobě za krize ceny klesají o desítky procent i v metropolích jiného kalibru, než je Praha – v Londýně nebo New Yorku. A nevidím jediný důvod, proč by se Praze měl pokles vyhnout.

Kdybych chtěl koupit

Rozhodující je, jestli chcete kupovat nemovitost na dlouho, nebo počítáte s tím, že byste ji za několik let posílali zase dál. V druhém případě bych za aktuální tržní ceny nekupoval. Pravděpodobnost, že ceny budou za pár let nižší, je příliš vysoká, spekulace by se mohla nevyplatit.

Pokud počítáte s tím, že nemovitost ve vašem vlastnictví zůstane dlouho, deset a víc let, koupě bych se nebál ani za dnešní ceny. Dlouhodobě hodnota nemovitostí v Praze nejspíš poroste (optikou desítek let). Na druhou stanu, pokud to nehoří, není taky kam spěchat. Je dost pravděpodobné, že bude přibývat nemovitostí v nabídce, a že se tedy při větším výběru ceny zvedat nebudou.  Díky tomu, že je obecně méně kupujících, můžeme narazit i na nabídku za dobrou cenu nebo si dobrou cenu vyjednat. V Praze bude přibývat nabídek zejména v novostavbách, a to s ohledem na to, že právě v tomto roce je plánována rekordní bytová výstavba.

Kdybych chtěl prodat

Zásadně lepší doba na prodej v blízké budoucnosti nebude. Možná za deset nebo patnáct let zažijeme další vrchol cen nemovitostí… Ale pokud se nechcete o nemovitost tak dlouho starat, pronajímat ji (pokud se k tomu vůbec hodí) a pokud máte lepší plány, kam s penězi za ni, pak můžete s klidem v duši prodat teď, neproděláte.

A kdybych byl developerProdával bych co nejdřív, i kdybych měl jít s cenou trochu dolů. Počet nových bytů půjde nahoru a prodat za slušnou cenu je jednodušší teď, když je v nabídce ani ne šest tisíc nových bytů, než když bude jich bude třeba devět tisíc.

Na závěr shrnutí nejbližšího budoucího vývoje v pár bodech:

  • ceny nemovitostí již v roce 2019 neporostou ani však nemůžeme očekávat pokles cen, budeme zažívat stagnaci cen
  • nabídka nemovitostí bude růst a to zejména nabídka novostaveb
  • doba prodeje se bude prodlužovat
  • při nabízení nemovitosti za cenu 2018 bude poptávka slušná a k prodeji dojde v blízké době max. několika měsíců od začátku nabízení
  • v případě nabízení nemovitosti nad cenu roku 2018 bude velmi malá šance nemovitost prodat
  • úrokové sazby hypoték se budou točit blízko aktuálních hodnot, je možné, že o něco se ještě sníží na základě konkurence bank, ne však zásadně
  • počet prodaných nemovitostí v Praze poklesne v roce 2019 o cca 15% v porovnání k roku 2018

Článek vyšel také na peníze.cz

Napsáno ve spolupráci se Zdeňkou Janočkovou

Komentáře
  1. Jiří Grulich napsal:

    Když si porovnáme procenta počtu prodaných bytů s procenty cen, tak je zřejmé, že se prodávaly větší byty, což není zcela tuzemská záležitost, ale spíše záležitostí zahraniční klientely. V daném případě by bylo zajímavé provést průzkum, jaké procento na prodeji se podílí domácí a zahraniční klientela i s případnou podporou „tuzemských“ bank.
    Děkuji Grulich

  2. Daniel Kotula napsal:

    Dobrý den pane Grulichu, děkuji mnohokrát za komentář. Menší pokles objemu hypoték v porovnání s poklesem počtu hypoték mohl způsobit meziroční nárůst cen nemovitostí. Jinak na hypotéku se kupuje v Praze cca 50% nemovitostí, druhá polovina za vlastní zdroje. Statistiku počtu zahraničních kupujících bohužel nedisponuji a myslím si, že ČSU nebo KN takovou statistiku nevedou. Přeji hezký den Daniel Kotula

    • Vaclav Dvorak napsal:

      Velmi zajimavy clanek a domnivam se, ze s cela relevantnimi zavery. Takovou analyzu bych chtel videt treba za Brno, Olomouc a Ostravu. Diky za toto

  3. Peter Hermann napsal:

    Důležitým faktorem cen bytů budou také ceny nájmů, a ty mají ještě prostor pro korekci v řádu desítek procent směrem nahoru. Platy v Praze (i ceny služeb) už se začínají blížit západní Evropě, ceny nájmů jsou proti nim poloviční až třetinové. V hlavních městech západní Evropy je absolutně nereálné, aby si mladý člověk do 30 let s průměrným platem sám pro sebe pronajímal středně velký byt v širším centru.

    • Daniel Kotula napsal:

      Dobrý den pane Hermanne, děkuji za komentář. Při průměrném platu si Pražan nájem 2+kk v širším centru za 15tis. + poplatky nemůže dovolit, tedy jedině v páru, kdy už to při průměrném platu jde. Prognózy byly, že ceny nájmů v Praze ještě porostou, protože bude méně dostupné vlastní bydlení (ČNB, vysoké ceny, málo se staví). Nárůst se však nekonal, růst cen se loni zastavil a od té doby stagnují. To jsou zkušenosti z naší denní praxe při obsazování nájemních bytů. Výš už to prostě nešlo. Důvodem jsou dle mého názoru ceny, které k aktuálním příjmům jsou na maximu, viz např. toto porovnání – https://www.novinky.cz/ekonomika/510556-drazsi-nez-v-berline-byty-v-praze-jsou-v-pomeru-ke-mzde-nejdrazsi-ve-stredni-evrope.html , ceny nájmů jsou v poměru k příjmům vyšší než v západních metropolích, dále je také do nabídky dlouhodobého pronájmu přicházejí byty z Airbnb, které se po řádném zdanění již tolik nevyplácí, a přicházejí také byty z nových developerských projektů, které jsou kupovány investičně za účelem dlouhodobého pronájmu. Tedy bych nic zásadního teď nečekal.

Přidat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Vaše osobní údaje budou použity pouze pro účely zpracování tohoto komentáře.

  • Návod, jak výhodně, bezpečně a rychle prodat nemovitost

    Jak zatraktivnit nemovitost, nastavit správně cenu, kdy začít prodávat a jak udělat lákavý inzerát a mnoho dalšího...

  • Manuál úspěšného pronajímatele

    Jak nastavit nájemné, rychle pronajmout, poznat platícího nájemce a uzavřít s ním správně smlouvu a mnoho dalšího ....