Jak si vede realitní trh v roce 2019? Čísla, která ještě nikdo nedal dohromady
Polovička roku 2019 je za námi a k dispozici je poměrně dost ukazatelů a dat, na jejichž základě můžeme hodnotit kondici realitního trhu a usuzovat na tendence, které se na něm projevují, a především budou projevovat v budoucnu. Jen předesílám, že převážně se zabývám trhem pražským. Něco sice platí pro český trh s nemovitostmi obecně, v něčem je Praha zvlášť od některých regionů odlišná. Pořád je ale největší a trendy v Praze zpravidla s mírným zpožděním následují regiony…
Na začátku roku to vypadalo, že zájem o nemovitosti vychládá a opadá. Potvrdilo se to v dalších měsících, nebo se trh zmátořil a obchoduje se zase čileji? Zkusme si na pomoc vzít několik statistik, ze kterých se aktivita na trhu dá vyčíst:
Trošku statistiky (vím, nuda je, má však cenné údaje)
První takovou statistikou je počet kupních smluv zapsaných do katastru nemovitostí pro území Prahy. Data máme k dispozici za první čtvrtletí roku 2019, při porovnání s prvním čtvrtletím loňského roku to vypadá na pokles počtu prodejů v Praze skoro o čtvrtinu.
| leden až březen 2018 | leden až březen 2019 | Změna v % | |
| Množství úplatných změn vlastnictví na KN, KP Praha | 6 877 | 5 201 | -24,37% |
Zdroj: ČÚZK
Druhou statistikou je počet a objem poskytnutých hypoték. Informace máme za leden až květen 2019 a pro celou Českou republiku. Meziročně v Česku počet poskytnutých hypoték klesl zhruba o 26 procent a jejich objem se snížil o zhruba 21 procent. Je ale taky patrné, že počet i objem hypoték v meziročním srovnání zase postupně narůstá a situace se po prudkém propadu začátkem roku pomalinku stabilizuje.
| 2018 | 2019 | Změna v % | ||||
| Počet (v ks) | Objem (mld. Kč) | Počet (v ks) | Objem (mld. Kč) | Počet | Objem | |
| Leden | 7 783 | 16,50 | 4 764 | 10,93 | -38,79% | -33,76% |
| Únor | 7 446 | 15,96 | 4 961 | 10,88 | -33,37% | -31,83% |
| Březen | 9 087 | 19,25 | 6 658 | 14,75 | -26,73% | -23,38% |
| Duben | 7 896 | 16,87 | 6 395 | 14,62 | -19,01% | -13,34% |
| Květen | 7 819 | 16,76 | 6 977 | 15,93 | -10,51% | -4,95% |
| Celkem | 40 031 | 85,34 | 29 775 | 67,11 | -25,62% | -21,36% |
Zdroj: Hypoindex.cz
Další statistikou je počet nabídek nových bytů v Praze. Poslední známá data jsou ke konci dubna 2019: počet nabídek nových bytů meziročně vzrostl o pětinu.
| duben 2018 | duben 19 | Meziroční změna v % | |
| Počet nabídek nových bytů, Praha | 4 827 | 5 775 | +19,64% |
Zdroj: www2.deloitte.com
A jak je na tom nabídka starších bytů v Praze? Orientačně nám může posloužit počet inzerátů na nejsledovanějším realitním portálu sreality.cz: meziročně se nabídka zvýšila zhruba o pět procent:
| 21.06.2018 | 21.06.2019 | Změna v % | |
| Počet nabídek bytů na prodej Praha | 5 804 | 6 068 | +4,55% |
Zdroj: Sreality.cz
Ještě se pro zajímavost můžeme podívat, jak dlouho zůstávají byty v Praze v nabídce. Podle portálu reality.idnes.cz se meziročně prodloužila doba nabízení bytů v Praze z 80 na 96 dní, prodat trvá déle. Můžu to potvrdit i zkušenostmi z vlastní praxe. Na prohlídky chodí proti loňsku odhadem polovina lidí a než se najde vážný zájemce o koupi, je to otázka spíš měsíců než týdnů, jak jsme byli zvyklí v minulých letech.
Suma sumárum – silný útlum a realitního trhu není nějaký pocit, dokládá ho praxe i čísla.
Co se vlastně stalo a jak to bude dál
Hlavní příčinu poklesu zájmu o nemovitosti vidím v nabídkových cenách. Zažili jsme několik let rychlého růstu cen, donekonečna ale tímhle tempem růst nemůžou. Ceny jsou zatím vyšponované na maximum a těch, co v Praze na koupi nemovitosti dosáhnou už prostě zbylo málo. Dalším faktorem jsou opatření ČNB na zpřísnění pravidel při poskytování hypoték, ty pokles zájmu o nemovitosti ještě prohloubily.
Poptávka po nemovitostech je úzce spojena se všeobecnou ekonomickou situací a náladou. Když se nezaměstnanost drží při zemi a naopak rostou mzdy a zisky firem, je poptávka po nemovitostech vždycky vysoká. Takové období prožíváme právě teď, a dokud to tak bude, nečekejme významnější pokles cen realit.
Samozřejmě, pokud nás čeká ještě pár let růstu ekonomiky a výplat a kupní síly, pak se dá čekat, že se pomaličku každý rok budou zvedat i ceny domů a bytů. Pokud naopak přijde krize, lidi se začnou bát o práci nebo o ni rovnou přijdou, mzdy budou klesat, podnikatelé budou bojovat o přežití, pak se ceny se pohnou dolů – a to třeba i velmi rychle a i v řádech desítek procent. Možná si řeknete, že Praha je místo, kde ceny nemovitostí nikdy neklesnou – a v zásadě to může být pravda z dlouhodobého hlediska, když se díváte optikou desítek let. Ale krátkodobě za krize ceny klesají o desítky procent i v metropolích jiného kalibru, než je Praha – v Londýně nebo New Yorku. A nevidím jediný důvod, proč by se Praze měl pokles vyhnout.
Kdybych chtěl koupit
Rozhodující je, jestli chcete kupovat nemovitost na dlouho, nebo počítáte s tím, že byste ji za několik let posílali zase dál. V druhém případě bych za aktuální tržní ceny nekupoval. Pravděpodobnost, že ceny budou za pár let nižší, je příliš vysoká, spekulace by se mohla nevyplatit.
Pokud počítáte s tím, že nemovitost ve vašem vlastnictví zůstane dlouho, deset a víc let, koupě bych se nebál ani za dnešní ceny. Dlouhodobě hodnota nemovitostí v Praze nejspíš poroste (optikou desítek let). Na druhou stanu, pokud to nehoří, není taky kam spěchat. Je dost pravděpodobné, že bude přibývat nemovitostí v nabídce, a že se tedy při větším výběru ceny zvedat nebudou. Díky tomu, že je obecně méně kupujících, můžeme narazit i na nabídku za dobrou cenu nebo si dobrou cenu vyjednat. V Praze bude přibývat nabídek zejména v novostavbách, a to s ohledem na to, že právě v tomto roce je plánována rekordní bytová výstavba.
Kdybych chtěl prodat
Zásadně lepší doba na prodej v blízké budoucnosti nebude. Možná za deset nebo patnáct let zažijeme další vrchol cen nemovitostí… Ale pokud se nechcete o nemovitost tak dlouho starat, pronajímat ji (pokud se k tomu vůbec hodí) a pokud máte lepší plány, kam s penězi za ni, pak můžete s klidem v duši prodat teď, neproděláte.
A kdybych byl developer…Prodával bych co nejdřív, i kdybych měl jít s cenou trochu dolů. Počet nových bytů půjde nahoru a prodat za slušnou cenu je jednodušší teď, když je v nabídce ani ne šest tisíc nových bytů, než když bude jich bude třeba devět tisíc.
Na závěr shrnutí nejbližšího budoucího vývoje v pár bodech:
- ceny nemovitostí již v roce 2019 neporostou ani však nemůžeme očekávat pokles cen, budeme zažívat stagnaci cen
- nabídka nemovitostí bude růst a to zejména nabídka novostaveb
- doba prodeje se bude prodlužovat
- při nabízení nemovitosti za cenu 2018 bude poptávka slušná a k prodeji dojde v blízké době max. několika měsíců od začátku nabízení
- v případě nabízení nemovitosti nad cenu roku 2018 bude velmi malá šance nemovitost prodat
- úrokové sazby hypoték se budou točit blízko aktuálních hodnot, je možné, že o něco se ještě sníží na základě konkurence bank, ne však zásadně
- počet prodaných nemovitostí v Praze poklesne v roce 2019 o cca 15% v porovnání k roku 2018
Článek vyšel také na peníze.cz
Napsáno ve spolupráci se Zdeňkou Janočkovou
Foto: ©jaturonoofer, Getty Images via Canva.com