S napětím pozoruji, jak zareaguje trh na poslední zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték. Nová pravidla sice platí od loňského podzimu, ale první měsíce, kdy můžeme naplno vidět, jaké dopady opatření mají, jsou letošní leden a únor. Minulý rok ještě hypotéky dobíhaly za původních podmínek.
Podívejme se tedy jak dopadlo meziroční srovnání:
leden 18 | únor 18 | leden 19 | únor 19 | Meziroční změna | |
nově sjednané hypotéky | 7783 | 7446 | 4764 | 4961 | -36,14 % |
objem nových hypoték (miliardy korun) | 16,50 | 15,96 | 10,93 | 10,88 | -32,81 % |
Data Hypoindex.cz |
Tak dramatický pokles hypotečního trhu musí dřív nebo později ovlivnit i ceny nemovitostí.
Na hypotéku se kupuje zhruba polovina nemovitostí, druhá polovina za vlastní zdroje. Pokud bychom tedy byli optimističtí a řekli si, že se meziročně výrazně nemění počet kupujících za vlastní peníze, pak změna hypotečního trhu bude mít vliv na polovinu všech prodejů. Pokles počtu hypoték o 36 procent pak bude znamenat meziroční pokles prodejů o 18 procent.
Ještě bych připomenul, že už rok 2018 nebyl tak silný jako předchozí roky:
Opatření ČNB mají takové dopady zejména protože se potenciál růstu cen již vyčerpal, jinými slovy – nemovitosti jsou dnes už vzhledem k příjmům už drahé, ČNB dala realitnímu trhu „jen poslední ránu“.
Otázka teď je, kdy a jak hluboce se změny na realitním trhu začnou projevovat. Podle mých zkušeností má realitní byznys značnou setrvačnost, nečekal bych tedy, že by se jakákoli výraznější změna dala pozorovat během následujících měsíců. Lidi si musí nejdřív zažít, že něco nejde tak dobře jako dřív, a musí změnu vnitřně přijmout, až potom přichází změna v jednání. Bolí to, a proto to jde pomalu. Tohle vyrovnávání se s realitou se bude týkat všech stran realitního trhu na straně nabídky – developerů, individuálních prodejců, realitních kanceláří, hypotečních bank a dalších.
Je taky potřeba neustále si uvědomovat, že trh s nemovitostmi nevisí ve vzduchoprázdnu, ale je zásadně ovlivňovaný celkovou ekonomickou situací. Nemovitosti se kupují zejména tehdy, kdy roste hospodářství a s ním i mzdy, podniky mají slušné zisky a nezaměstnanost je nízká. To zažíváme právě teď. Že by tedy právě teď lidé přestali kupovat, trh se zamrznul a ceny šly dramaticky dolů, to se nestane. Kupující si ale s úlevou uvědomí, že není úplně kam spěchat, protože ceny už – navzdory všem PR článkům developerů a realitních kanceláří – růst nebudou a že nabídka nemovitostí se bude rozšiřovat. Jen poznámka pod čarou: v lednu minulého roku bylo v nabídce developerů v Praze 4531 bytů, letos už je to 6114 bytů. Kupující budou mít stále větší výběr a možnost narazit na dobrou koupi.
Čeho se tedy v roce 2019 na trhu s nemovitostmi k bydlení můžeme dočkat?
Tyto trendy se nezmění, dokud se nezmění celková ekonomická situace. Vzhledem ke komplexnosti světového hospodářství a absolutní ekonomické závislosti České republiky na zahraničí, nelze odhadnout moment kdy, jak a odkud přijde v lepším případě zastavení růstu, v horším případě ekonomická krize. V případě zastavení růstu bude realitní trh stagnovat, v případě realitní krize to bude pro hodně lidí i firem tvrdé a bolestivé přistání. Ceny nemovitostí v takovém případě poklesnou i o desítky procent. I v Praze, navzdory všem reklamním řečem, že v Praze ceny nemovitostí nikdy klesat nemůžou. V krizi ceny klesají i ve značně významnějších metropolích.
Napsáno pro Peníze.cz
Foto: ©adventtr, Getty Images Signature via Canva.com