Předčasné splacení hypotéky podraží

Aktuálně se v Poslanecké sněmovně projednává novela zákona o spotřebitelském úvěru, který řeší podmínky poskytování hypoték. Důvodem jsou stížnosti bank na aktuální znění zákona a jeho výkladu Českou národní bankou, kdy mohou klientům banky účtovat převážně jen administrativní náklady s předčasným splacením, které jsou zpravidla v mizivých částkách oproti ztrátám, které utrpí banky, když její klient hypotéku předčasně splatí. Za předčasné splacení 10milionové hypotéky může nyní banka naúčtovat klientovi třeba maximálně 800 Kč.

Češi tuto výhodu pochopili a začali jí využívat v hojnější míře a to obzvláště v nedávné době, kdy úrokové sazby hypoték byly na svých minimech a ceny nemovitostí jsou zase naopak na svých maximech. Vyplatilo se jim totiž zažádat v jiné bance o refinancování. Získali tak hypotéku na nižší LTV, která je úrokově výhodnější (např. dříve měli 85% hypotéku a tím jak vzrostla cena nemovitosti, získali 70% hypotéku), zároveň však úrokové sazby byly v základu nižší, tedy celková úroková úspora byla podstatná. A to vše za minimální náklady s předčasným splacením.

Bankám to ovšem začalo dělat problémy. Nejen že začaly přicházet o úrokové příjmy, také jim to způsobuje ztrátu. Hypotéky jsou totiž financovány nákupem úrokových swapů na předem danou dobu trvání, kdy banky mají jistotu, že cena peněz je po dobu swapu stále stejná. Banka swapy kupuje podle délky fixací jaké má s klienty zasmluvněny hypotéky. Když ale klient předčasně hypotéku splatí, může to být pro banku ztrátové a to v situaci, kdy jsou v době předčasného splacení nižší úrokové sazby, protože banka musí nadále držet nakoupený swap po celou dobu, který byl nastaven na vyšší úrokovou sazbu, a který je pro banku tedy i dražší.

Novela zákona o spotřebitelském úvěru má tomuto levnému předčasnému splacení udělat přítrž. Podle aktuálně projednávaného znění si banky budou moci účtovat i rozdíl mezi jejich původně sjednanou sazbou a aktuální průměrnou sazbou na trhu, kterou má nově sledovat a vyhlašovat Česká národní banka. Maximálně si však banky budou moci účtovat 3% ze výše hypotéky. To vše s výjimkou situací, které zákon vyjmenovává a je při nich předčasné splacení zdarma. Mezi tyto situace patří konec fixace, vážná nemoc nebo úmrtí. Kromě toho klient bude moci i nadále zdarma splatit 25% a to každý rok. Pak je zde ještě výjimka při prodeji nemovitosti, zde může banka účtovat maximálně 1% ze zbytku hypotéky, nejvýše však 50.000,- Kč.

Novela zákona o spotřebitelském úvěru je nyní v Poslanecké sněmovně v druhém čtení, tedy můžeme očekávat, že legislativním procesem projde ještě letos. Změna se pak bude týkat všech hypoték, i těch sjednaných už dříve.