Co by měl realitní makléř umět pro získání zkoušky

Dnešní příspěvek bude o školení realitních makléřů. Podle realitního zákona je část makléřů bez dostatečně dlouhé praxe* nebo odpovídajícího vzdělání** povinna složit zkoušku profesní kvalifikace. Zkoušku budou moci provádět veškeré autorizované subjekty, kterých je k dnešnímu dni celkem 30. Můj názor na toto téma probírám podrobněji na mém blogu zde, ve zkratce však: spíše bych doporučoval skládat zkoušky jen u jednoho subjektu, aby mohla být pod kontrolou kvalita těchto zkoušek, ostatně mají to takto nastaveno většina srovnatelných profesí a také bych dal za povinnost přezkoušet všechny realitní makléře, tedy i ty s dostatečně dlouhou praxí. To je však již na jiný příběh, tento pokračuje následovně.

Jedním z autorizovaných subjektů je Vysoká škola finanční a správní a s touto školou jsem se domluvil na školení realitních makléřů za účelem složení zkoušky a v následujících dnech proběhne první z kurzů. V tomto článku popíši vše, co by měl realitní makléř umět resp. se minimálně alespoň orientovat.

Prvním okruhem témat jsou zákony bezprostředně související s realitami

Jedná se zejména o tyto zákony či jejich části:

• Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, týkající se činností spojených s nájmem nemovitých věcí, tzn. zejména § 2201-2315 a § 2326-2331
• Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, týkajících se činností spojených s prodejem/koupí nemovitých věcí, tzn. zejména § 2079-2084 a § 2128-2157
• Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), souvisejících s činností realitního zprostředkovatele, tzn. zejména § 1-56
• Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), souvisejících s činností realitního zprostředkovatele, tzn. zejména § 1-157
• Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování
• Zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), souvisejících s nakládáním, užíváním a zpeněžováním nemovitých věcí
• Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, z hlediska povinností stavebníka, vlastníka budovy nebo společenství vlastníků jednotek tzn. zejména § 6 – 8
• Směrnice Evropského parlamentu a Rady (EU) 2015/849 ze dne 20. května 2015, o předcházení využívání finančního systému k praní peněz nebo financování terorismu a zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosu z trestné činnosti a financování terorismu, a to v ustanoveních souvisejících s činností realitního zprostředkovatele
• Zákon č. 586/1992 Sb., o dani z příjmu, základní daňové předpisy při prodeji/koupi a nájmu nemovitých věcí, daně z příjmu fyzických a právnických osob ve vztahu k prodeji/koupi nemovitých věcí a zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty při prodeji/koupi, nájmu nemovitých věcí, zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitosti při koupi nemovitosti

Druhým okruhem témat jsou znalosti pro posuzování stavu nemovitosti

Tento okruh považuji za nejobtížnější, protože zde je potřeba mít dostatečnou praxi a pokud zrovna jste neměli tu možnost pracovat řadu let na stavbách, pak budou tyto znalosti pouze teoretické a povrchní a to je i můj případ. Kupujícímu vždy doporučuji před koupí si vzít na nemovitost stavebního inženýra, stejně tak zajišťuji pro kupující dokumentaci k nemovitosti, která je uložena na stavebním úřadě, tak aby moje slabá stránka byla vyvážena. Tento okruh se věnuje následujícím tématům:

• Orientace v základní stavební výkresové dokumentaci
• Hodnocení stavu nemovité věci na základě stavební dokumentace
• Základní pojmy ze stavebnictví vážící se k nemovitým věcem
• Základní typy staveb, nosných a nenosných stavebních konstrukcí
• Základní stavební prvky
• Nejčastější vady a poruchy staveb majících vliv na jejich hodnotu
• Procesy a možnosti získání stavební dokumentace, způsoby ověření její správnosti, komplexnosti a relevance

Třetím okruhem témat je využívání marketingových nástrojů

Zde si myslím, že většina realitních makléřů bude mít dostatečné znalosti a nebude tedy dělat u zkoušek problémy, jedná se o témata:

• Orientace v základních principech marketingu při prodeji/koupi, nájmu nemovité věci
• Orientace v oblasti inzertních médií
• Vhodné marketingové nástroje pro realizaci prodeje/koupě, nájmu nemovité věci
• Inzeráty nabízených nemovitých věcí (včetně editace fotografií)
• Čtvrtým okruhem témat je vykonávání činností realitního zprostředkovatele

Čtvrtým okruhem témat je vykonávání činností realitního zprostředkovatele

Stejně jako v předchozím případě, okruh témat souvisí bezprostředně s denní praxí, tedy očekávám, že makléři se v něm budou orientovat:

• Aktuální stav realitního trhu a jeho vývojové tendence
• Postupy a procesy při zprostředkování prodeje/koupě, nájmu nemovité věci
• Veřejně přístupné informační zdroje s nabídkou nemovitých věcí, dostupné zdroje informací (dokumentů) o nemovitostech
• Analýza informací o nemovité věci, optimální postup při jejím prodeji/koupi, nájmu
• Obchodní jednání
• Náležitosti zprostředkovatelské smlouvy, možnosti její tvorby, úpravy a role realitního zprostředkovatele v tomto procesu
• Postupy při zprostředkování zajištění právních služeb a sjednání finanční úschovy při realizaci prodeje/koupě či nájmu nemovité věci
• Pravidla, formální náležitosti a možnosti organizačního zajištění prohlídky nemovité věci
• Užívání nemovité věci, na které vázne věcné břemeno, zástavní právo; která je dotčena sporným vlastnictvím, dědictvím, exekucí
• Náležitosti základní smluvní a procesní dokumentace používané v praxi realitního zprostředkovatele

Pátým okruhem témat je aplikace etického kodexu CEPI při činnostech realitního zprostředkovatele

Kodex vypracovala Evropská asociace realitních profesionálů a zatím nebyl přeložen do češtiny. Etika je a bude tématem realitního oboru (a jakéhokoliv obchodu) a zejména vychází z každého z nás, nikoliv z dokumentů, a nevím, jak etika může být přezkušována, proto se zde dále o tomto tématu nebudu rozepisovat.

Šestým okruhem je odhad tržní hodnoty, stanovování nabídkové ceny a řešení finančního zajištění realitního obchodu

Zde považuji jako nejdůležitější schopnost oceňování nemovitosti. Přece jen, nejvýše možná prodejní cena příp. výše nájmu  je pro klienta zásadním benefitem spolupráce s makléřem a tedy by makléř měl být schopen správně nemovitost odhadnout. Tento okruh se věnuje všem těmto následujícím tématům:

• Přehled základních finančních produktů ve vztahu k nemovitým věcem (koupě/prodej), nájem – možnosti financování, obvyklé aktuální úrokové sazby, rozdíl mezi bankovní a nebankovní půjčkou, možná rizika různých finančních produktů, role spoluručitele
• Faktory ovlivňující tržní hodnotu jednotlivých typů nemovitých věcí
• Metody stanovení (odhad) tržní hodnoty komerčních a rezidenčních nemovitostí
• Stanovení nabídkové ceny nemovité věci či obvyklé výše nájemného, možné změny nabídkové ceny v průběhu realizace obchodu s nemovitou věcí
• Postup žadatele při získání hypotečního úvěru, základní způsoby výpočtu jeho parametrů podle jeho vstupního kapitálu, věku a výše příjmu
• Postup získání hypotečního úvěru při zatížení nemovité věci zástavním právem ve prospěch jiné banky

* Praxe min. 1 rok při vysokoškolském, vyšší odborném nebo středním vzdělání s maturitní zkouškou nebo praxe min. 3 roky při ostatním vzdělání

** vysokoškolské vzdělání získané v magisterském studijním programu v oblasti vzdělávání Právo, v oblasti vzdělávání Ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod nebo v oblasti vzdělávání Stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb, nebo obdobné vysokoškolské vzdělání, které bylo získáno studiem na vysoké škole nezařazeným do oblasti vzdělávání.