Je výhodnější koupě nemovitosti na firmu nebo na vlastní jméno?
To je častý dotaz klientů, kteří plánují koupit investiční nemovitost, ať už se jedná o investiční byty, bytový dům, pozemky nebo komerční nemovitosti. Odpověď je velmi jednoduchá: pokud je v plánu nemovitost vlastnit delší časový horizont, je v naprosto drtivé většině případů mnohem výhodnější koupě nemovitosti na vlastní jméno a to hlavně z důvodu úspory daně z příjmů při případném budoucím prodeji nemovitosti. Ukažme si jednoduchý případ, který je zároveň velmi častý.
V roce 1992 dva různí podnikatelé dostali nápad si koupit činžovní dům v Praze na Vinohradech. V tu dobu se takové domy prodávaly za cca jeden milion korun. Z dnešního pohledu to je směšná částka, protože hodnota takového domu je dnes kolem 100 milionů korun, ovšem tenkrát kupování nemovitostí nebylo ještě tak rozšířené, byla zde regulace nájmů, domy byly ve velmi špatném stavu atd. První z podnikatelů se rozhodl koupit dům na firmu, kterou si založil pouze za účelem vlastnění této nemovitosti a druhý koupil dům na vlastní jméno.
Je rok 2020, oba podnikatelé jsou starší o 28 let a starost o dům je již unavuje. Rozhodli se tedy nemovitost prodat a oba našli kupujícího za 100mil. Kč. Za dobu vlastnění nemovitosti oba podnikatelé do domu nainvestovali celkem 5mil. Kč a oproti příjmům z pronájmu si uplatnili odpisy ve výši 3mil. Kč.
Pojďme si nyní spočíst, kolik každý z podnikatelů zaplatí na daních:
Podnikatel koupil dům na FIRMU
Prodejní cena 100.000.000,- Kč
Daňová hodnota domu v účetnictví 3.000.000 Kč (pořizovací cena plus zhodnocení mínus odpisy)
Ke zdanění 97.000.000,- Kč
Daň z příjmu firmy (19%) 18.430.000,- Kč
Na účtech firmy zůstává po zaplacení daně 81.570.000,- Kč. Majitel chce tyto peníze použít pro vlastní účely, např. darovat část dětem, zaplatit rekonstrukci svého domu, chce cestovat atd. a aby mohl z firmy použít tyto peníze pro osobní účely, tedy převést si je na svůj účet a volně s nimi nakládat, musí tuto částku zdanit dalšími 15%.
Daň z příjmu fyzických osob (15%) 12.235.500,- Kč
Na osobní účet dostane podnikatel 69.334.500,- Kč
Celkem tedy na daních zaplatí 30.665.500,- Kč
Podnikatel koupil dům na VLASTNÍ JMÉNO
Prodejní cena 100.000.000,- Kč
Fyzické osoby jsou osvobozeny od daně z příjmu z prodeje jakékoliv nemovitosti, pokud jí vlastní déle než 5 let (nemovitost koupena do konce roku 2020) nebo 10 let (nemovitost koupena v roce 2021 a později), tedy pro výpočet není důležitá ani daňová hodnota domu v účetnictví.
Na osobní účet dostane podnikatel 100.000.000,- Kč
Celkem na daních zaplatí 0,- Kč
Rozhodnutí prvního podnikatele z roku 1992 koupit nemovitost na firmu byla chyba za 30mil. Kč.
Možnost prodat firmu namísto nemovitosti
Samozřejmě zde patří připomínka, že podnikatel, který dům koupil na firmu mohl prodat firmu a nemusel prodávat nemovitost, příjem z prodeje firmy je po určité době také osvobozen a věc by byla tím vyřešená. To je sice pravda, ale jen z části. Neutržil by totiž za prodej firmy 100mil. Kč jako při prodeji nemovitosti, ale pravděpodobně znatelně méně. Totiž kupující takové firmy si spočítá, že oproti budoucím příjmům pronájmů si může uplatnit jen odpisy daňové hodnoty domu v účetnictví, která je v tomto případě 3.000.000,- Kč. Zatímco kdyby kupoval nemovitost (a nikoliv firmu), může si uplatit téměř celou kupní cenu domu, tedy 100.000.000,- Kč. V budoucnu na daních zaplatí z pronájmu navíc zbytečně kolem 18.430.000,- Kč než kdyby kupoval nemovitost a bude chtít přiměřenou slevu vzhledem k této budoucí daňové zátěži. Daňová hodnota nemovitostí ve firmách je v drtivé většině případů výrazně nižší než je aktuální tržní hodnota nemovitostí, a to zejména kvůli odpisům a rostoucím cenám nemovitostí.
Závěr
Pro utvrzení hlavní pointy tohoto článku, že při dlouhodobém vlastnění nemovitosti se vyplácí kupovat na vlastní jméno, se můžeme podívat na to, jak koupil Tančící dům (a mnoho dalších prémiových nemovitostí) realitní magnát Václav Skala. Samozřejmě na svoje jméno a to za částku 360.000.000,- Kč. Až jednou pan Skala prodá dům např. za 600.000.000,- Kč, ze svého zisku 240.000.000,- Kč nebude muset zaplatit ani korunu na dani z příjmu.
Pokud vás toto téma zajímá více do detailu, můžete shlédnout záznam z webináře včetně prezentace.
Foto: ©Elnur via Canva.com