Jakou zvolit fixaci hypotéky?

V Praze dne 28.6.2020. Dnešní článek bude na téma hypoték. Řekneme si, jaký vývoj mají jednotlivé podmínky pro poskytování hypoték a na čem je závislý, co nás pravděpodobně čeká v následujících měsících a letech, a jaká jsou moje doporučení.

Podmínky se mění podle ekonomického cyklu

Úroková sazba klesá v období hospodářské recese. V tu dobu totiž ubývá zájemců o koupi nemovitosti a tedy i je méně klientů hypotečních bank. Jednotlivé banky mezi sebou začínají konkurovat v sazbách, aby ulovily co nejvíce klientů. Ke snižování také přispívá Česká národní banka, která snižuje referenční sazbu, ze které se sazba hypoték odvíjí. Záměrem ČNB je, aby se začalo více půjčovat a rozhýbala se ekonomika. Mimo sazby ČNB také zmírňuje či ruší regulace pro půjčování, jako je například LTV (maximální poměr výše hypotéky k hodnotě nemovitosti), DTI (maximální výše dluhu k počtu ročních čistých příjmů) nebo DSTI (maximální poměr splátek k čistému příjmu).
Naopak v období hospodářského růstu se podmínky pro půjčování zhoršují. Nemovitosti se houfně nakupují a banky se nebojí zvyšovat úrokové sazby, poptávka je dost silná a lidé budou kupovat tak jako tak. ČNB naopak začíná mít obavy z přehřátí trhu a zavádí či zpřísňuje regule pro poskytování hypoték.

Dlouhodobě úroková sazba klesá 

Vzhledem k tomu, že množství dluhu v ekonomice zásadním způsobem roste (neustále si půjčují vlády, firmy i občané), je potřeba, aby náklady na splácení dluhu klesaly, jinak by současný ekonomický model skončil. Hlavním nákladem dluhu je úrok a ten tedy v dlouhém období neustále klesá. Můžeme se tedy spolehnout, že se v každé krizi, kdy je potřeba do ekonomiky napumpovat co nejvíce peněz, dostaneme na nová úroková minima. A dále se můžeme spolehnout, že až se ekonomika znovu rozjede, sazby se nedostanou na úroveň jako před poslední krizí, protože bychom to ekonomicky neutáhli. Zkusme si představit, že by úrokové sazby hypoték při dnešních cenách nemovitostí byly na úrovni 6 procent, což byla běžná sazba před 13ti lety, je to těžko nemyslitelné, protože by většina dlužníků nebyla schopna tak vysoké splátky pokrýt. Podobně by na tom byly vlády a firmy, pokud by za své dluhopisy musely platit úroky, které byly ještě před 13 lety běžné.

Kde jsme dnes a moje doporučení 

Vzhledem k aktuálním ekonomickým výhledům jsme pravděpodobně na začátku nové recese. ČNB již v tuto chvíli ruší či zmírňuje regulace poskytování hypoték, banky snižují úrokové sazby a jsme schopni se už dostat pod 2 procenta. Tento trend bude nyní trvat tak dlouho, dokud se ekonomika znovu nedostane na vzestupnou dráhu a to může trvat i několik let. Očekával bych tedy další snižování sazeb hypoték a rozvolňování podmínek, úroky se pravděpodobně dostanou na nová historická minima. Doporučuji zvolit co nejkratší fixaci, např. na jeden rok nebo ideálně nefixovat a zvolit variabilní sazbu s možností zafixovat na požádání později.

Další materiály související s tématem

V případě, že byste měli zájem o doporučení na kvalitního hypotečního makléře, napište mi na daniel@kotula.cz nebo volejte 739 343 871