Jak řešit dostupnost bydlení v Praze

Poměrně žhavé téma, obzvláště před volbami. K tomu všemu ceny nemovitostí (nejen) v Praze dramaticky rostou a pro běžné lidi dostupnost vlastního bydlení postupně klesá, protože se jim příjmy tak rychle nezvyšují. V článku proberu jednotlivé návrhy řešení, které se často diskutují, a nakonec představím svůj názor. Než se však pustíme do tématu, popišme si lidi, kteří si dnes mohou dovolit koupit nemovitost, kdo to je? Jsou to lidé, kteří:

  • mají úspory a chtějí je uložit a ochránit před inflací.
  • soustavně velmi dobře vydělávají a nemovitosti je pro ně jedna z možností, kam přebytečné peníze investovat.
  • realitní fondy, ať už institucionální nebo které mají prostředky od většího množství drobných investorů.
  • zdědili v Praze nemovitost a výnos z prodeje nemovitosti investují do koupě jiné a případně dofinancují zbytek hypotékou ve smysluplné výši.
  • koupili nemovitost v době, kdy byly ceny zásadně nižší, při prodeji této nemovitosti mohou výnos investovat do koupě jiné a případně dofinancují zbytek hypotékou ve smysluplné výši.
  • jsou mladí a dostanou od rodičů příspěvek na koupi nové nemovitost v takové výši, že pak zbývající hypotéka je bezpečně zvládnutelná.
  • se nebojí riskovat a jsou ochotni si vzít velmi vysokou hypotéku a případně další úvěr na doplacení.

Pokud nepatříte mezi některé výše zmíněné lidi, pak jako běžný člověk s průměrným příjmem a bez větších úspor (alespoň 1 mil. Kč a to z průměrného příjmu ušetřit jen tak nejde), nemůžete dnes v Praze koupit nemovitost. Nejhůře jsou na tom rodiny, kde jeden příjem nějakou dobu chybí a zároveň potřebují větší byt, který je přirozeně dražší. Teď pojďme na jednotlivá řešení.

Vyšší zdanění

Objevují se nápady na vyšší daň z nemovitosti, zdanění prázdného bytu nebo vyšší zdanění každého 3. a dalšího bytu, který vlastníte. Vše je namířeno na vlastníky, kteří soustavně do nemovitostí investují a mají jich mnoho. Nemyslím si, že ani jedno z opatření daňového typu by mohlo zásadně pomoci dostupnosti bydlení, a to protože dnes chybí možnosti (to se týká celého světa), kam investovat prostředky, a i když s nemovitostmi budou souviset vyšší daně, bohatí lidé je budou i nadále hojně kupovat, pořád to bude lepší, než mít peníze na účtu. Nehledě na to, že movití lidé jsou zvyklí daně optimalizovat a zcela jistě by využili i zde nějakou možnost.

Novela stavebního zákona

Sněmovnou prošla novela stavebního zákona, na základě které by se mělo stavební řízení zkrátit. Zda skutečně novela splní očekávání nechávám na jiný článek. Ceny bytů v Praze však neovlivní, protože problémem není stavební řízení.  Pokud chcete dnes postavit bytový dům v lokalitě, která je dle územního plánu k zastavění bytovým domem, a zároveň bytový dům splňuje charakter a podmínky dané lokality jako je výška budovy, zastavěnost pozemku a podobně, pak získáte stavební povolení během maximálně několika málo let, např. během 2 let. Pokud však chcete stavět na pozemku, který není podle územního plánu k zastavění bytovým domem, nebo budete chtít postavit něco, co danému místu charakterem neodpovídá, pak celá věc skutečně může trvat deset a více let, což je také příběh velké části větších developerských projektů v Praze. A to se také novelou nemění, stavební úřad se bude muset řídit územním plánem i nadále a tedy zásadně více se stavět nebude. Nehledě na to, že developerům vyšší ceny vyhovují a budou stavět takovým tempem aby nabídka bytů nebyla příliš velká, je to naivní myšlenka, že pokud existuje poptávka po nových bytech za průměrnou cenu 121.000,- Kč/m2, že se developeři rozhodnou stavět ve větší míře a jejich cenu snížit na 100.000,- Kč /m2.

Obecní výstavba

Město není schopno dokončit Pražský okruh, natož začít obecní výstavbu ve větší míře tak, aby to mohlo zvýšit dostupnost bydlení. Z nějakého důvodu rychlost města realizovat projekty není dostatečná a tedy není možné se spoléhat na tuto možnost. Město však může pomoci, s tím souvisí čtvrtá možnost, která je dle mého názoru realistická.

Družstevní výstavba za pomoci města

Jediná realistická možnost, jak zajistit dostupnost bydlení, je umožnit vznik většího množství bytů či rodinných domků za rozumnou cenu. Cena bytu i rodinného domu se skládá z ceny pozemku a ceny stavby. Cena stavby je dnes maximálně 40-50tis. Kč/m2 a s tím nic neuděláme, to jsou tržní ceny a za nižší cenu stavební firmy nebudou pracovat. Tedy pokud by se podařilo snížit pořizovací cenu pozemku, celková pořizovací cena bytu nebo rodinného domu by byla například poloviční oproti dnešním tržním cenám a to už by bylo dostupné pro většinu obyvatel. Mířím k tomu, že město může poskytnout pro výstavbu svoje pozemky nebo může územním plánem změnit větší části území, která nejsou aktuálně zastavitelná za takových podmínek a za předem stanovených pravidel, aby na nich mohla probíhat výstavba bytů a rodinných domů. Na pozemcích by pak stavěla družstva složená z budoucích obyvatel bytů a rodinných domů, která by stavbu řídila. Stavba by byla financovaná bankami, pro ně je to bezpečná forma úvěru. Následný přeprodej takových bytů a rodinných domů by šel znemožnit předkupními právy, zákazem zcizení či jiným právním institutem, aby se tyto nemovitosti nestaly předmětem spekulací. Co na to říkáte? Za mě to není nic nového, takto vznikla většina dnešní Prahy, tak proč v tom nepokračovat.