Jak je to s načasováním koupě a aktuální situace na realitním trhu
Dnešní téma blogu je vhodné načasování koupě nemovitosti. V první části tohoto textu uvedu načasování koupě nemovitosti do širších souvislostí, tak jak je chápu, protože to nám v letním článku chybí. V druhé části pak se budu věnovat aktuální situaci.
Načasování koupě ze značné míry ovlivní, jak budete s investicí finančně spokojeni. Slovo finančně používám záměrně, smyslem koupě jsou mnohdy další důležité věci jako je například rodinné zázemí, které mohou při rozhodnutí koupit převážit nad vyčkáváním za účelem co nejvýhodnější koupě.
Ceny nemovitostí se v čase mění, stoupají i klesají (je bláhové si myslet, že ceny mohou jen růst, avšak rozumím, že je vzhledem už velmi dlouhému nepřetržitému růstu možné na pokles zapomenout). Ceny se mohou snížit a to dočasně na několik let nebo v krajních případech na velmi dlouho.
Při špatném načasování můžeme tedy prodělat. Pokud koupíme nemovitost na vrcholu cen za 5mil. Kč, o pár let později můžeme zažívat tvrdou ekonomickou recesi a cena může být nižší např. o 20 procent, tedy v tuto chvíli proděláváme 1 mil. Kč, avšak pouze na papíře. Reálně proděláme jen pokud z jakéhokoliv důvodu nemovitost v tuto nevýhodnou chvíli budeme prodávat. Je dost pravděpodobné, pokud bude nemovitost ve správné lokalitě (tento termín rozebírám dále), za dalších 10 let při ekonomickém boomu bude stát více jak 5 mil. Kč, například 7mil. Kč, protože dlouhodobě peníze ztrácí hodnotu a příjmy obyvatel se také dlouhodobě zvyšují. Pokud nemovitost nemusíme prodat, snížení tržní ceny nás nemusí trápit. Nejčastěji jsou lidé nuceni prodávat nemovitosti v krizi z finančních důvodů, stahují je k zemi dluhy. Tedy pokud bych chtěl jednu jedinou a nejdůležitější věc říci tímto článkem – ať už nakupujete kdykoliv, kupujte na dlouho a vždy si koupi finančně promyslete tak, že i ve špatných dobách budete schopni platit hypotéku. Pak bude koupě téměř bezriziková v jakékoliv době.
Dalším důležitým aspektem koupě je správná lokalita. Existují místa, kde se ceny nevrací do původních hodnot jako jsme je koupili. Asi nejčastějším důvodem byla závislost lokality na jednom hlavním proudu kupujících, který vyšponoval ceny na úroveň, která je v daném regionu přemrštěná. Typickým českým příkladem je centrum Karlových Varů, které bylo závislé na ruské poptávce, a které se cenově dostávalo do nerealistických výšin. Po oslabení poptávky ceny rychle spadly a do původních úrovní se místo dostává jen velmi pozvolna. Druhým důvodem je objektivní zhoršení života v dané lokalitě. Může to zapříčinit nově postavená rušná silnice v bezprostřední blízkosti, nastěhování nepřizpůsobivých spoluobčanů do okolí atp. V mém vnímání je správná lokalita závislá na širokém spektru kupujících, je zde množství zaměstnavatelů s různými druhy podnikání, a kvůli nabídce práce je do této lokality neustálý přísun nových obyvatel, kteří vytváří poptávku po nemovitostech, a tím i drží ceny nemovitostí stabilně tak aby podléhaly jen kolísáním závislém na ekonomické situaci, pak bude koupě málo riziková.
Nyní pojďme k aktuální situaci na realitním trhu. Zatím jsme nezaznamenali pokles prodejních cen nemovitostí, poptávka v minulých měsících byla velmi silná. Část kupujících se snažilo dohnat dobu z první vlny opatření, kdy na prohlídky nechodili, další část kupujících se bojí znehodnocení peněz a chtějí je bezpečně investovat co nejdříve, nemovitosti chápou jako správnou volbu. Ekonomická krize se ještě neprojevila naplno, pravděpodobně díky vládním opatřením na podporu zaměstnanosti a odkladu splátek úvěrů. Pomohlo také zrušení daně z nabytí. To vše zatím drží ceny nemovitostí. Můj názor je, že reálná ekonomická situace není dobrá a musí se vždy dříve nebo později projevit. Nezaměstnanost se bude zvyšovat (více o souvislostech ekonomického vývoje a cen nemovitostí v článku zde) a to bude mít vliv na poptávku po nemovitostech, část kupujících nebude moci nemovitosti kupovat a část nákupy odloží, až se situace na trhu práce stabilizuje. Jakmile bude nižší poptávka, dojde i ke snížení cen nemovitostí, protože část prodávajících bude potřebovat prodat a půjde svému štěstí naproti právě snižováním nabídkové ceny. Změna cen bude závislá také na lokalitě. Nejvíce postižené budou lokality pro lidi s nižším či průměrným příjmem, ti jsou ekonomickou situací nejvíce postižení. Nejméně budou trpět lokality pro lidi s vysokými či nadprůměrnými příjmy, zpravidla mají dostatečné rezervy a schopnosti vydělávat, a v krizi nejsou nuceni nemovitosti prodávat.
Foto: ©George Dolgikh via Canva.com