Přichází změna: Jaký byl realitní trh v roce 2019 a na co se můžeme těšit?
Pojďme se podívat na to, jak si vedl realitní trh v roce 2019 v porovnání s předchozím rokem. Dal jsem dohromady ty nejdůležitější čísla, která nám prozradí o dění na realitním trhu nejvíce.
Prvním z dat je jednoznačně počet úplatných převodů na katastru nemovitostí. A protože se věnuji v tomto článku zejména v Praze, data níže jsou jen pro Prahu.
| Počet prodejů v Praze | |
| rok 2018 | 25.527 |
| rok 2019 | 22.361 |
| Meziroční změna | -12,40% |
Zdroj dat: Český úřad zeměměřický a katastrální
Počet prodejů nemovitostí v Praze v roce 2019 poklesl o 12% oproti předchozímu roku.
Další data jsou z hypotečního trhu a porovnávám v nich počet nových hypoték a objem nových hypoték.
| Počet nových hypoték | Objem nových hypoték (mld.) | |
| 2018 | 99.477 | 218.381 |
| 2019 | 77.407 | 181.583 |
| Meziroční změna | -22,19% | -16,85% |
Zdroj dat: Hypoindex
Je zřejmé, že počet hypoték razantně meziročně poklesl a to o celkem 22% a objem poskytnutých hypoték se snížil také – o celkem 17%. Vzhledem k tomu, že objem klesl méně než počet hypoték, ukazuje to jednoznačně na to, že hodnota nemovitostí mírně narostla.
Nyní se podívejme, jak si vedla nabídka nemovitostí v Praze. Porovnával jsem nabídku tzv. secondhandových bytů, které byly nabízeny na portálu Sreality.cz a nabídku novostaveb dle dat Develop indexu.
| Nabídka bytů na Sreality.cz | |
| konec roku 2018 | 5800 |
| konec roku 2019 | 4300 |
| Meziroční změna | -25,86% |
| Nabídka bytů novostavby v Praze | |
| konec roku 2018 | 6.114 |
| konec roku 2019 | 5.271 |
| Meziroční změna | -13,79% |
Nabídka bytů poklesla v novostavbách o cca 14% a nabídka starší zástavby o 26%.
Co vyplývá z dat a osobních zkušeností z denní praxe realitní kanceláře?
Kupujících ubylo, pravděpodobně díky kombinaci regulací poskytování hypoték ČNB a vysokých cen nemovitostí. Přesto ti, kteří zvládli nakupovat, byli ochotni kupovat za tržní ceny a o dokonce je i o něco navýšit (odhad 5 až 7%). Souvisí to s finančním optimismem a nákupním apetitem, který prožíváme v období hospodářské prosperity, tomuto tématu se věnuji v článku o načasování koupě nemovitosti. Nižší počet kupujících se v mé každodenní realitní praxi projevil menším počtem prohlídek nemovitostí.
K navýšení cen pomohla velmi úzká nabídka nemovitostí na realitním trhu, která se ještě více v minulém roce zúžila. Tedy pokud zájemce konečně něco vhodného pro sebe našel, musel se s danou nabídkovou cenou smířit. Tato akceptace nabídkové ceny byla vidět nejvíce na konci roku 2019 a začátku roku 2020, kdy o nemovitosti, na které jsem v průběhu roku 2019 velmi těžko získával zájemce na prohlídky, začal být zájem dostatečný a nakonec byly prodány, zpravidla s mírnou slevou v řádu jednotek procent.
Kdybych měl shrnout rok 2019 v pár slovech – měl mírný drive díky zájmu omezeného počtu lidí, kteří byli buďto finančně optimističtí a byli ochotni se zadlužit, nebo měli finanční prostředky, které chtěli bezpečně investovat.
A jaký bude rok 2020?
Pokud by nenastala ekonomická krize, pravděpodobně by měl vývoj podobný charakter jako v roce 2019. Ceny nemovitostí jsou totiž citlivé zejména na vývoj hospodářství (viz článek zde), jestliže tedy predikujeme vývoj cen nemovitostí, měli bychom se dívat na to, jaké jsou ekonomické predikce. Zde si myslím, že je naprosto zřejmé, že aktuální dění kolem koronaviru způsobí při nejlepším ekonomické zpomalení, je však dost možné, že dojde k větší ekonomické recesi. K tomu mě vedou následující úvahy:
- Aktuální nejistota běžných lidí se promítá do výdajů, již dnes si lidé rozmýšlejí dovolené a pracovní cesty a stejně tak odloží nákupy aut a další spotřeby.
- Oslabil se tok zboží přes hranice i v rámci zemí, došlo k ochromení dodavatelských řetězců.
- Firmy se potřebují s výpadky příjmů a zpomalením toku zboží vyrovnat, to se promítá do odložení jejich investic, snižování nákladů, propouštění a způsobuje dominový efekt.
- Strmé propady na světových akciových trzích vyvolávají strach a nejistotu, která vede k opatrnosti ve výdajích všech ekonomických subjektů.
Pokud bych to měl jednoduše shrnout, ekonomika se aktuálně propadá a pokud se tento propad rychle nezastaví, projeví se v dohledné době na trhu nemovitostí. Stačí totiž, aby firmy v České republice začaly propouštět a hned se sníží poptávka po nemovitostech a s tím ruku v ruce začnou klesat ceny. Procentuální pokles cen si nedokáži tipnout, protože jsme zatím na začátku ekonomického zpomalení a věc se může ještě zajímavě vyvinout.
Pár rad na závěr
Pokud jste plánovali prodat, své plány co nejvíce urychlete, máte posledních několik měsíců na to nemovitost prodat za výhodnou cenu.
Pokud plánujete koupit, nemusíte nikam pospíchat, je dost pravděpodobné, že za 6-12 měsíců začnou ceny nemovitostí klesat.
Pokud jste pronajímatel nebo nájemce, pozoroval bych, zda současná situace vrátí část bytů z AirBnB na trh dlouhodobého pronájmu a způsobí tak pokles nájmu (jen pro doplnění – v rámci AirBnB se pronajímá v Praze 12-13tis. bytů, v nabídce na Sreality.cz je jen cca 4tis. bytů k dlouhodobému nájmu), právě AirBnB bude v následujících měsících pod silným tlakem díky drastickému poklesu turismu.
Foto: ©Getty Images via Canva.com