Právní ustanovení při pronájmu bytu

Pronájem bytu
27.4. 2021

Pronájem nemovitosti je velmi detailně popsán občanským zákoníkem. Existuje několik základních právních ustanovení, o kterých by měl mít pronajímatel dobrý přehled. V dnešním článku jsem vybral ty nejčastěji diskutované. Pojďme na to.

Podnikání v bytě

Od nájemce očekáváme, že byt bude využívat pouze k bydlení. V zákoně se ovšem hovoří o právech nájemce, kdy je mu umožněno v bytě i pracovat a podnikat. Podnikání nesmí být primárním účelem pro využití bytu, ale příležitostnou činností společně s bydlením. Nesmí se také jednat o podnikání, které by znepříjemňovalo pobyt ostatním obyvatelům bytového domu, například v podobě hluku, nebo by způsobovalo výrazné opotřebení bytu. Tedy nájemce může v bytě poskytovat lekce cizího jazyka, ale nemůže zde mít truhlárnu.

Chov zvířete

Mnoho lidí vlastní domácího mazlíčka. Mít zvíře v pronájmu může být problém, jak z hlediska opotřebení nemovitosti tak i z hlediska hluku. Zákon neupravuje specifický počet zvířat na jednu domácnost, proto je dobré povolení chovu zvířat v pronájmu podmínit v nájemní smlouvě. Je důležité, aby přítomnost zvířete v domě nebo bytě nepřinášela výrazné obtíže jak pronajímateli tak ostatním obyvatelům bytového domu. Tím je především míněn hluk, zápach, znečišťování společných prostor, poničení majetku, či dokonce obavy ostatních obyvatel bytového domu. V případě výše zmíněných obtíží není chov zvířete v pronájmu možný a nájemce je zákonem povinen škodu uhradit. Lze se také předem domluvit na určité měsíční částce, kterou bude nájemce přispívat na údržbu společných prostor.

Opravy v bytě: co má dělat nájemce a co pronajímatel

Pronajímatel je povinen udržovat nemovitost v takovém stavu, aby byla obyvatelná. Pokud dojde v průběhu pronajímání k takovému poškození, které neumožňuje nájemci dále využívat byt, jste zodpovědný za opravu. Co se týče drobných oprav a údržby v bytě či v domě, tak záleží na rozsahu a ceně opravy. Vymezení druhů oprav je dáno nařízením vlády č. 308/2015 Sb.

Za běžnou údržbu se rozumí udržování a čištění prostor a vybavení při běžném užívání, jako je malování, tapetování, čištění podlah, čištění odpadu atd. Ideální je předem vymezit typy oprav, které budou náležet nájemci a které pronajímateli. Obecně lze ale říct, že veškeré vady, které by výrazně znemožňovaly pobyt nájemci musí být opraveny pronajímatelem. Drobné úpravy a údržba během pronajímání mohou zůstat na zodpovědnost nájemce. Samozřejmě vše záleží na dohodě.

Oznámení nepřítomnosti

Může se stát, že nájemce bude dopředu plánovat například dovolenou, či bude mít jiný důvod pro svou nepřítomnost. Pokud doba nepřítomnosti přesáhne dobu delší dvou měsíců, je povinen zákonem to pronajímateli včas oznámit. Samozřejmě mohou nastat okolnosti, jako je například úraz či jiná nepředvídatelná událost. V tomto případě nevzniká nájemci povinnost to nahlásit pronajímateli. Dále nevzniká povinnost v případě, že nájemce má někoho, kdo ho v bytě nebo domě v jeho nepřítomnosti dočasně zastoupí a ohlásí tuto osobu pronajímateli. Může nastat vážný důvod, kdy bude muset být byt zpřístupněný, a proto je potřeba, aby nájemce na zpřístupnění myslel.

Změna počtu osob v bytě

To, kolik osob žije v bytě, je velmi důležitý faktor. Nájemce je povinen nahlásit přesný počet osob, a to i v případě, že se to v průběhu nájmu mění. Důvod, proč pronajímatel potřebuje vědět, kolik osob v bytě žije, je především z důvodů nákladů na spotřebu energií, vody a dalších služeb. Také se může stát, že v bytě bude pobývat více osob, než velikost bytu umožňuje, a může tak dojít k opotřebení či poškození v důsledku nadměrného využívání. V nájemní smlouvě by měl být tedy specifikovaný maximální počet osob, který může byt obývat. Doba pro oznámení o nových spolubydlících je uvedena v zákoně jako neurčitá. Nájemce by měl pronajímateli oznámit v ideálním případě bez odkladu. Pokud tak neučiní, je zde pořád tolerována doba dvou měsíců. Poté se už jedná o vážné porušení povinností nájemce. Dokazování, kdy přesně nastalo zvýšení počtu spolubydlících, je však v tomto případě velmi složité. Pokud se jeden z obyvatel bytu odstěhuje, je povinnost nájemce to také nahlásit.

Prohlídka bytu

U provádění prohlídky je velmi důležité zohlednit, jak práva pronajímatele, tak práva nájemce. Pronajímatel má právo na ochranu a kontrolu svého majetku. Nájemce má zase právo na ochranu svého obydlí a jeho soukromí. Pokud pronajímatel potřebuje provést prohlídku například z důvodu opravy, nebo kontroly dodržování nájemní smlouvy, je povinen návštěvu předem v přiměřené době nahlásit. Totéž platí, pokud chce udělat pronajímatel prohlídku s novým zájemcem o pronájem. Pronajímatel má v takovém případě právo dělat prohlídky tři měsíce před skončením nájmu. Prohlídky by měly být v přiměřeném rozsahu a s ohledem na nájemcovo soukromí. Nedohodne-li se pronajímatel s nájemcem po dobrém, je možné nechat vyměřit formu a rozsah prohlídky soudně.

Podnájem bytu

V případě podnájmu pouze části bytu (např. jedné místnosti v bytě 3+1, kdy nájemce užívá další místnosti), není potřeba souhlas pronajímatele s podnájmem, stačí jen oznámení pronajímateli zvýšení počtu osob v bytě a to musí učinit dvou měsíců od vzniku podnájmu. V případě podnájmu celého bytu (v takovém případě nájemce v bytě nebydlí a nevyužívá ho) je potřeba souhlas pronajímatele, porušení těchto povinností je hrubé porušené nájemní smlouvy a důvodem k výpovědi s výpovědní lhůtou 3 měsíce.

Automatické prodloužení nájemní smlouvy

Pokud uplyne sjednaná doba nájmu na dobu určitou a jak nájemce tak pronajímatel si nesjednají dodatkem prodloužení nebo změnu jiných podmínek nájmu, nájemní smlouva se automaticky prodlužuje a to za stejných podmínek jako byla uzavřena. Nájemní smlouva se prodlužuje se vždy o stejnou dobu jako byla uzavřena, avšak maximálně na dobu 2 let. Tedy smlouva na 1 rok se prodlouží o další rok, smlouva na 5 let se prodlouží jen o 2 roky.  Nájemní smlouva se automaticky prodlouží až po uplynutí 3 měsíců po skončení nájmu, tedy v těchto  3 měsících může pronajímatel konat a vyzvat nájemce k předání bytu a smlouva se neprodlouží. Za sebe doporučuji dělat dodatky na prodloužení nájemní smlouvy, je to právně jasnější situace pro všechny strany.

Výpověď z pronájmu ze strany pronajímatele nebo nájemce řešíme podrobně v tomto článku.

Materiály, které Vám pomohou s pronájmem nemovitosti:

Foto: ©Wavebreakmedia, Getty Images via Canva.com