Postup jak správně a bezpečně zvládnout převod nemovitosti

Správná posloupnost jednotlivých kroků při koupi nebo prodeji nemovitosti nám zajistí, že vše na sebe bude navazovat tak jak má, nedojde k problémům a proces bude bezpečný pro všechny strany. Existuje několik postupů.  Jaký z nich použít záleží na tom, zda nemovitost je financována hypotékouzda na dané nemovitosti vázne zástavní právo prodávajícího. Celkem mohou nastat 4 scénáře:

  1. Nemovitost je kupovaná na hypotékunení zastavena hypotékou prodávajícího.
  2. Nemovitost je kupovaná na hypotékuje zastavena hypotékou prodávajícího.
  3. Nemovitost je kupovaná bez hypotéky z vlastního a je zastavena hypotékou prodávajícího.
  4. Nemovitost je kupovaná bez hypotéky z vlastního a není zastavena hypotékou prodávajícího.

Pojďme si je nyní probrat podrobně.

1. Nemovitost je kupovaná na hypotéku a není zastavena hypotékou prodávajícího

Postup převodu: 

A: Podpis rezervační smlouvy s lhůtou 6 týdnů na zajištění financování
Jak správně sepsat rezervační smlouvu se dozvíte na tomto záznamu z webináře.

B: Přípravné práce
1) vytvoření návrhů kupní a úschovní smlouvy a jejich vzájemné schválení stranami.
2) zažádání o hypoteční úvěr, což zpravidla obnáší:
– doložení příjmů,
– bankovní odhad zastavované nemovitosti,
– prověření bankovního a nebankovního registru bankou.
3) schválení hypotečního úvěru.

C: Podpisová část převodu
1) podpis úvěrové smlouvy v bance, sjednání pojištění zastavované nemovitosti a převzetí zástavních smluv k připodepisování prodávajícím.
2) podpis kupní smlouvy spolu s návrhem na vklad kupní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí, úschovní smlouvy a zástavní smlouvy spolu s návrhem na vklad zástavní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí.

D: Převody kupní ceny a doručení smluv na katastr nemovitostí
1) zaplacení části kupní ceny odpovídající části vlastních zdrojů do úschovy.
2) podání zástavní smlouvy spolu s návrhem na vklad zástavní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí.
3) doručení následující dokumentace bance k čerpání úvěru:
– návrhu na vklad zástavní smlouvy s razítkem katastrálního úřadu dokládající podání zástavní smlouvy,
– potvrzení o složení části kupní ceny odpovídající části vlastních zdrojů, potvrzení vystaví uschovatel (advokát, banka, notář),
– uzavřená kupní smlouva,
– uzavřená úschovní smlouva,
– uzavřená zástavní smlouva.
4) banka zaplatí zbývající část kupní ceny odpovídající hypotečnímu úvěru do úschovy.
5) podání kupní smlouvy spolu s návrhem na vklad kupní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí.
6) čekání 22-30 dní na provedení zápisu vlastnického práva na katastru nemovitostí.
7) uvolnění kupní ceny z úschovy na účet prodávajícího po provedení zápisu vlastnického práva na katastru nemovitostí.

E: Předání nemovitosti
1) předání nemovitosti a sepsání předávacího protokolu.
2) opisy stavů měřidel (elektřina, plyn, teplá voda, studená voda, teplo).
3) u bytových jednotek nahlášení nového vlastníka SVJ a správě nemovitosti spolu se stavy měřidel při předání.
4) převody dodávek energií (elektřina, plyn), případně internetu nebo dalších dodávek (u rodinných domů – voda, odvoz odpadů).

2. Nemovitost je kupovaná na hypotéku a je zastavena hypotékou prodávajícího

Proces převodu:

A: Podpis rezervační smlouvy s lhůtou 6 týdnů na zajištění financování.
Jak správně sepsat rezervační smlouvu se dozvíte na tomto záznamu z webináře.

B: Přípravné práce
1) vytvoření návrhů kupní a úschovní smlouvy a jejich vzájemné schválení stranami.
2) zažádání o hypoteční úvěr, což zpravidla obnáší:
– doložení příjmů,
– bankovní odhad zastavované nemovitosti,
– prověření bankovního a nebankovního registru bankou.
3) schválení hypotečního úvěru.
4) zažádání dokumentace od hypoteční banky prodávajícího, je potřeba následující:
– vyčíslení zůstatku úvěru hypoteční bankou prodávajícího ke dni, kdy je možné, aby byl úvěr splacen. Je to cca 10- 15 pracovních dní po očekávaném termínu podpisu kupní smlouvy,
– souhlas hypoteční banky prodávajícího se zcizením (převodem) ve prospěch kupujícího,
– souhlas hypoteční banky prodávajícího s vložením zástavy hypoteční banky kupujícího.

C: Podpisová část převodu
1) podpis úvěrové smlouvy v bance, sjednání pojištění zastavované nemovitosti a převzetí zástavních smluv k připodepisování prodávajícím.
2) podpis kupní smlouvy spolu s návrhem na vklad kupní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí, úschovní smlouvy a zástavní smlouvy spolu s návrhem na vklad zástavní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí.

D: Převody kupní ceny a doručení smluv na katastr nemovitostí
1) zaplacení části kupní ceny odpovídající části vlastních zdrojů do úschovy.
2) podání zástavní smlouvy spolu s návrhem na vklad zástavní smlouvy a spolu se souhlasem hypoteční banky prodávajícího se souhlasem vložení zástavy hypoteční banky kupujícího.
3) doručení následující dokumentace bance k čerpání úvěru:
– návrhu na vklad zástavní smlouvy s razítkem katastrálního úřadu dokládající podání zástavní smlouvy,
– potvrzení o složení části kupní ceny odpovídající části vlastních zdrojů, potvrzení vystaví uschovatel (advokát, banka, notář),
– uzavřená kupní smlouva,
– uzavřená úschovní smlouva,
– uzavřená zástavní smlouva,
– vyčíslení zůstatku úvěru hypoteční bankou prodávajícího ke dni, kdy je možné, aby byl úvěr splacen.
4) banka zaplatí zbývající část kupní ceny odpovídající hypotečnímu úvěru, část odpovídající výši zůstatku úvěru prodávajícího dle vyčíslení zašle rovnou do hypoteční banky prodávajícího, zbývající část do úschovy.
5) podání kupní smlouvy spolu s návrhem na vklad kupní smlouvy a souhlasem hypoteční banky prodávajícího se zcizením (převodem) ve prospěch kupujícího na příslušný katastr nemovitostí.
6) čekání 22-30 dní na provedení zápisu vlastnického práva na katastru nemovitostí.
7) podání návrhu na výmaz zástavního práva plynoucího z hypotečního úvěru prodávajícího na příslušný katastr nemovitostí.
8) Uvolnění kupní ceny z úschovy na účet prodávajícího po provedení zápisu vlastnického práva na katastru nemovitostí. Zde doporučuji podmínit výplatu části kupní ceny až po výmazu nebo po návrhu na výmaz zástavního práva plynoucího z hypotečního úvěru prodávajícího.

E: Předání nemovitosti 
1) předání nemovitosti a sepsání předávacího protokolu.
2) opisy stavů měřidel (elektřina, plyn, teplá voda, studená voda, teplo).
3) u bytových jednotek nahlášení nového vlastníka SVJ a správě nemovitosti spolu se stavy měřidel při předání.
4) převody dodávek energií (elektřina, plyn), případně internetu nebo dalších dodávek (u rodinných domů – voda, odvoz odpadů).

3. Nemovitost je kupovaná bez hypotéky z vlastního a je zastavena hypotékou prodávajícího

Proces převodu:

A: Podpis rezervační smlouvy s lhůtou 4 týdnů na přípravu převodu
Jak správně sepsat rezervační smlouvu se dozvíte na tomto záznamu z webináře.

B: Příprava převodu
1) vytvoření návrhů kupní a úschovní smlouvy a jejich vzájemné schválení stranami.
2) zažádání dokumentace od hypoteční banky prodávajícího, je potřeba následující:
– vyčíslení zůstatku úvěru hypoteční bankou prodávajícího ke dni, kdy je možné, aby byl úvěr splacen. Doporučuji cca 10 pracovních dní po očekávaném termínu zápisu vlastnického práva ve prospěch kupujícího.
– souhlas hypoteční banky prodávajícího se zcizením (převodem) ve prospěch kupujícího

C: Podpisová část převodu
Podpis kupní smlouvy spolu s návrhem na vklad kupní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí, úschovní smlouvy.

D: Převody kupní ceny a doručení smluv na katastr nemovitostí
1) zaplacení celé kupní ceny odpovídající do úschovy.
2) podání kupní smlouvy spolu s návrhem na vklad kupní smlouvy a souhlasem hypoteční banky prodávajícího se zcizením (převodem) ve prospěch kupujícího na příslušný katastr nemovitostí.
3) čekání 22-30 dní na provedení zápisu vlastnického práva na katastru nemovitostí.
4) uvolnění části kupní ceny odpovídající zůstatku hypotečního úvěru prodávajícího dle vyčíslení z úschovy po provedení zápisu vlastnického práva na katastru nemovitostí.
5) podání návrhu na výmaz zástavního práva plynoucího z hypotečního úvěru prodávajícího na příslušný katastr nemovitostí.
6) uvolnění zbývající části kupní ceny prodávajícímu z úschovy. Zde doporučuji podmínit výplatu části kupní ceny až po úplného provedení výmazu zástavního práva plynoucího z hypotečního úvěru prodávajícího.

E: Předání nemovitosti 
1) předání nemovitosti a sepsání předávacího protokolu.
2) opisy stavů měřidel (elektřina, plyn, teplá voda, studená voda, teplo).
3) u bytových jednotek nahlášení nového vlastníka SVJ a správě nemovitosti spolu se stavy měřidel při předání.
4) převody dodávek energií (elektřina, plyn), případně internetu nebo dalších dodávek (u rodinných domů – voda, odvoz odpadů).

4. Nemovitost je kupovaná bez hypotéky z vlastního a není zastavena hypotékou prodávajícího.

Proces převodu:

A: Podpis rezervační smlouvy s lhůtou 4 týdnů na přípravu.
Jak správně sepsat rezervační smlouvu se dozvíte na tomto záznamu z webináře.

B: Příprava převodu
Vytvoření návrhů kupní a úschovní smlouvy a jejich vzájemné schválení stranami.

C: Podpisová část převodu
Podpis kupní smlouvy spolu s návrhem na vklad kupní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí, úschovní smlouvy.

D: Převody kupní ceny a doručení smluv na katastr nemovitostí
1) zaplacení kupní ceny do úschovy.
2) podání kupní smlouvy spolu s návrhem na vklad kupní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí.
3) čekání 22-30 dní na provedení zápisu vlastnického práva na katastru nemovitostí.
4) Uvolnění kupní ceny z úschovy na účet prodávajícího po provedení zápisu vlastnického práva na katastru nemovitostí.

E: Předání nemovitosti 
1) předání nemovitosti a sepsání předávacího protokolu.
2) opisy stavů měřidel (elektřina, plyn, teplá voda, studená voda, teplo).
3) u bytových jednotek nahlášení nového vlastníka SVJ a správě nemovitosti spolu se stavy měřidel při předání.
4) převody dodávek energií (elektřina, plyn), případně internetu nebo dalších dodávek (u rodinných domů – voda, odvoz odpadů).

Zajímá Vás toto téma více do detailu? Podívejte se na webinář, který jsme uspořádali na toto téma.