Odhad ceny nemovitostí

O odhadu ceny nemovitostí se nejčastěji mluví v souvislosti s prodejem bytu, domu nebo pozemku. To ovšem nejsou jediné situace, kdy tuto problematiku budete muset řešit. Kdy ještě služeb odhadce nemovitostí využijete a jak se odhad vlastně stanovuje?

Odhad nemovitosti po vás mohou vyžadovat nejrůznější instituce, včetně banky, finančního úřadu nebo soudu, potřebovat ho budete ale také v případě rozvodu nebo dědického řízení. A samozřejmě při prodeji své nemovitosti. Ačkoli by se mohlo zdát, že všechny odhady nemovitostí jsou stejné, zdaleka to není pravda. Jinak na váš byt či dům bude pohlížet banka, jinak realitní makléř nebo soudní znalec. Jak se tedy v odhadech vyznat?

Potřebuji odhad pro soud nebo „finančák“

Jenou z institucí, která po vás může chtít odhadní cenu nemovitosti, je soud. Nejčastěji se tak děje v souvislosti s insolvenčním řízením, exekucemi nebo v rámci majetkových sporů během rozvodového řízení. V takovém případě se musíte obrátit na soudního znalce, který vydá takzvaný znalecký posudek (soudní znalci jsou ostatně jediní, kteří dokument mohou vydat). Tyto odborníky jmenuje ministerstvo financí nebo soudy a jejich sezam najdete na oficiálním webu Komory soudních znalců ČR. O tom, jak odhad ceny nemovitosti pro soud probíhá a kolik stojí, si můžete přečíst v našem článku Soudní odhad ceny nemovitostí.

Služby znalce budete potřebovat také v případě, kdy po vás bude odhad vyžadovat finanční úřad. Děje se tak nejčastěji pro odvod daně z nabytí nemovitosti.

Rozvádím se

Ačkoli jsme rozvody zmínili v souvislosti se znaleckým posudkem pro soud, není vždy nutné využívat služby soudních znalců. To v případě, kdy se při rozvodu s partnerkou či partnerem dohodnete a vaše majetkové vypořádání neřeší soud. Nejčastěji se budoucí exmanželé domluví, že dosud společně užívanou nemovitost prodají a rozdělí si získanou částku, případně jeden z partnerů v nemovitosti zůstane druhého po dohodě vyplatí.

V takovém případě můžete využít služeb realitní kanceláře nebo realitního makléře který odhad ceny vaší nemovitosti provede a následně často zařídí i její prodej. V takových případech většina realitních kanceláří dokonce nabízí odhad nemovitosti zdarma. Více si o této problematice můžete přečíst v článku Odhad ceny nemovitostí při rozvodu.

Žádám o hypotéku

Zvláštní skupinu mezi odhady pak tvoří bankovní odhad ceny nemovitostí. Ten budete potřebovat, pokud žádáte o hypoteční úvěr. V takovém případě odhad zajistí specialista, jehož vám přímo doporučí bankovní instituce (případně vám poskytne seznam spolupracujících odhadců ceny nemovitostí, ze kterých si budete moci vybrat).

Podrobněji jsme se tomuto tématu věnovali v článku Odhad ceny nemovitostí pro banku.

Zdědil jsem nemovitost

Jestliže jste účastníkem dědického řízení, jehož součástí je i nemovitost, vyžádá si od vás posudek notář, který pozůstalost vyřizuje. Zatímco dříve jste se v takovém případě museli obrátit na soudního znalce, v současnosti vám stačí posudek vypracovaný od realitní kanceláře či realitního makléře.

Odhad nemovitosti v dědickém řízení nejčastěji slouží k případnému vyplacení některých dědiců. Více o tom, jak odhad probíhá, si můžete přečíst v našem článku Odhad ceny nemovitostí pro dědické řízení.

Prodávám byt nebo dům

Jestliže jste se rozhodli prodat svůj dům či byt, pak potřebujete znát tržní odhad nemovitosti. To abyste neprodávali pod cenou, nebo se naopak nedivili, proč na váš inzerát nikdo nereaguje, protože jste nevědomky „přepálili“ cenu.

Při prodeji nemovitosti se vyplatí využít služeb realitní kanceláře či zkušeného realitního makléře. Je důležité, aby znal dokonale lokalitu, kde se váš dům či byt nachází a znal zdejší realitní trh, a byl tak schopen stanovit co cenu co nejpřesněji. Podhodnocený odhad nemovitosti totiž může znamenat, že přijdete o statisíce. Navíc pokud následně samotný prodej nemovitosti svěříte odborníkovi, který odhad vypracoval, není neobvyklé, že získáte odhad nemovitosti zdarma.

Někteří lidé jsou nicméně přesvědčení, že zvládnou cenu své nemovitosti odhadnout sami. I když na internetu existuje řada návodů, jak odhadnout cenu nemovitosti, případně kalkulačky pro odhad ceny nemovitosti, nikdy nebudou tak přesní jako odborníci s letitými zkušenostmi v oblasti prodeje bytů či domů. Některé realitní kanceláře nabízejí i odhad nemovitosti online, nicméně se jedná většinou spíše o podpůrný nástroj, který pomůže makléři lépe se zorientovat – aby pak mohl klienta kontaktovat a pomoci mu s konkrétní nabídkou.

Kolik stojí odhad nemovitostí

Cena za odhad nemovitosti se liší nejen v závislosti na tom, zda se jedná o dům, byt, pozemek nebo komerční objekt, ale také podle účelu, ke kterému posudek potřebujete. Nejdražší jsou v tomto ohledu odhady soudních znalců – za byt zaplatíte od 3 do 5 tisíc, za dům pak mezi 5 a 7 tisíci.

Co se odhadů od realitních kanceláří týče, cena odhadu nemovitosti je o něco nižší, nejčastěji do 4 tisíc u bytu a do 5 tisíc u domu. Nicméně drtivá většina kanceláří nabízí odhady nemovitostí zdarma, a to v případě, že při následném prodeji či pronájmu bytu nebo domu využijete jejich služby. Také banky většinou odhady nemovitosti pro hypotéku nabízejí zdarma, respektive jako bonus k uzavření smlouvy (nicméně to je třeba vždy ověřit u konkrétní bankovní instituce).

Proč se odhady liší

Zajímavé je, že pokud byste vedle sebe položili vypracované odhady pro prodej nemovitosti, pro insolvenční řízení nebo pro žádost o hypotéku, budou se vypočítané ceny stejné nemovitosti lišit. Důvodem jsou různé metody pro výpočet ceny.

Soudní znalec totiž vychází především z oficiálních tabulek pro odhad nemovitosti, méně podstatné jsou pro něj například takové faktory, jako je občanská vybavenost v okolí nemovitosti nebo situace na realitním trhu. Výsledkem jeho práce je pak administrativní (zjištěná) cena. Bankovní odhad záměrně cenu nemovitosti snižuje (stanovuje se takzvaná cena zadlužitelná). Důvodem je fakt, že se banka jistí po případ, že klient nebude schopen úvěr splácet a instituce bude muset nemovitost sama prodat.

Realitní kancelář či makléř zjišťuje nejčastěji tržní cenu neboli cenu, za kterou se byt či dům na realitním trhu v místě nemovitosti prodává. V úvahu pro vypracování tohoto posudku musí vzít makléř řadu nejrůznějších faktorů, jež mohou výslednou částku ovlivnit.

Jak probíhá odhad nemovitosti

Poté, co odhadce dorazí na základě předem dohodnutého termínu na „obhlídku“ nemovitosti, počítejte s tím, že v jeho společnosti strávíte alespoň hodinu. Celý byt či dům totiž projdete doslova od sklepa až po půdu – znalec či makléř jej zaměří, nafotí, zkontroluje nutnou dokumentaci a doptá se na vše potřebné. Zajímat jej kromě rozlohy či stáří bude zajímat i technický stav nemovitosti (prošla rekonstrukcí? z jakého materiálu je zdivo? jaký je stav sítí? jak je vytápěná?), zjevné i skryté vady, příslušenství (výtah, garážové stání…) a řada dalších faktorů.

Při prodeji nemovitosti pak realitní makléř musí pro stanovení ceny zvážit i „proměnné“ jako občanskou vybavenost v okolí, orientaci na světové strany, typ vlastnictví (osobní versus družstevní) a další. Více se této problematice věnujeme v článcích Odhad ceny bytu a Jak udělat odhad ceny rodinného domu.

A jak dlouho trvá odhad nemovitosti? Kromě samotného času stráveného na místě počítejte s tím, že odhadce potřebuje nějaký čas na vypracování posudku. Většinou je ale odhad hotový do týdne.

Potřebujete vypracovat odhad nemovitosti pro prodej bytu či domu nebo třeba pro dědické řízení? V Realitní kanceláři Kotula nabízíme komplexní služby a jsme připraveni vám kdykoli poradit. Kontaktujte nás!

Foto: ©Getty Images Signature via Canva.com