Na co si dávat pozor při uzavírání rezervační smlouvy

Ze zkušenosti mohu tvrdit, že rezervační smlouva na koupi nemovitosti je srovnatelně důležitá jako kupní smlouva, přesto kupující této smlouvě nedávají takovou pozornost. Je to logické, kupující si chce koupi svým podpisem jen pojistit a prostředníkem je realitní kancelář, která vše žene k co nejdřívějšímu uzavření. A tak se pak leckdy stane, že se kupující nestačí divit podmínkám, do kterých pak je tlačen v kupní smlouvě. Správná rezervační smlouva musí mít dvě vlastnosti:

  • s podmínkami v rezervační smlouvě musí vyjádřit jasný souhlas také prodávající
  • rezervační smlouva musí vyjasnit všechny podstatné podmínky prodeje tak aby nedošlo k neshodám před uzavřením kupní smlouvy.

Pojďme probrat jak má vypadat správná rezervační smlouva.

Typy rezervačních smluv

Setkáte se s těmito smlouvami:

  1. Smlouva uzavřena jen s realitní kanceláří

Podle celé řady rozhodnutí Nejvyššího soudu se musí k uzavření kupní smlouvy zavázat v rezervační smlouvě jak prodávající tak kupující, jinak nejsou ujednání z takové rezervační smlouvy platná. Tedy rezervace jen mezi zájemcem o koupi a realitkou postrádá pro zájemce o koupi jakýkoliv smysl. Zpravidla takovou smlouvu používají realitky, které nemají zprostředkovatelskou smlouvu s prodávajícím. Čekají jen na někoho, kdo složí depozitum a pak jdou za prodávajícím s tím, že našli kupce a snaží se ho přesvědčit, aby prodal nemovitost právě tomuto zájemci. Často se obchod nepodaří, tedy depozitum v lepším případě zájemcům o koupi zase vrací zpět, v horším případě je potřeba se dožadovat vrácení soudně. Tento druh smlouvy jednoznačně doporučuji neuzavírat.

  1. Smlouva uzavřena jen s realitní kanceláří s tím, že ve smlouvě figuruje i prodávající a realitka podepisuje za prodávajícího na základě plné moci.

Tato možnost je již lepší, je vysoká pravděpodobnost, že realitka má uzavřenou exkluzivní zprostředkovatelskou smlouvu a mandát jednat za prodávajícího. Problémem však je, že tyto rezervační smlouvy jsou zpravidla zjednodušené a nevystihují všechny aspekty prodeje, které by se měly odsouhlasit s prodávajícím. Tyto smlouvy používají velké realitní sítě a mají podobu unifikovaného formuláře.

  1. Smlouva je uzavřena s realitní kanceláří i osobně s prodávajícím.

Taková smlouva je ideální pro všechny strany, prodej je stvrzen podpisem prodávajícího a je tedy vysoká pravděpodobnost, že vše klapne. U podpisu máte možnost také vaše dotazy probrat s prodávajícím a vyladit si postup. 

Podmínky rezervační smlouvy 

Kupní cena

Mělo by být zřejmé, co vše kupní cena obsahuje. Zejména zda je součástí ceny odměna realitní kanceláře a případné vybavení nemovitosti. U vybavení, pokud je hodnotné a domluvili jste se, že bude součástí koupě, doporučuji do přílohy rezervační smlouvy uvést soupis vybavení. Specifikace kupní ceny by měla být u družstevních bytů s vyčíslením anuity, u developerských projektů s vyčíslením prací za klientské změny atp..

Závazky prodávajícího

Prvním z nich je do určitého termínu podepsat kupní smlouvu, zpravidla je to 1 měsíc od podpisu rezervační smlouvy při financování z vlastních zdrojů, při financování hypotékou je to 1,5 měsíce. Druhý závazek prodávajícího je ujištění, že na předmětné nemovitosti neváznou jakákoliv omezení vlastnického práva, která by buďto znehodnotili nemovitost nebo zabránili převodu nemovitosti. Pokud nějaká omezení vlastnického práva existují, je potřeba ve smlouvě popsat postup řešení. Typicky se jedná o  zástavní právo prodávajícího plynoucí z jeho hypotéky. Dalším závazkem prodávajícího je předat Vám potvrzení správy nemovitosti o bezdlužnosti vůči SVJ nebo družstvu před podpisem kupní smlouvy. Koupí bytu totiž veškeré dluhy související s bytem přecházejí na kupujícího. A posledním, velmi důležitým závazkem, je poskytnutí součinnosti při uzavírání zástavní smlouvy s bankou poskytující kupujícímu hypoteční úvěr. Podepisovat zástavní smlouvu se nemusí prodávajícímu líbit a je vhodné, aby o tom byl srozuměn při podpisu rezervační smlouvy.

Termín předání 

Dalším údajem, který by ve správné rezervační smlouvě neměl chybět, je termín předání, kdy se prodávající zavazuje nemovitost předat a kupující se zavazuje ji převzít. Tento termín zpravidla bývá 5 až 10 pracovních dní po zápisu vlastnického práva v katastru nemovitostí ve prospěch kupujícího. Jestliže však prodávající vyžaduje více času, může požadovat více času. To je relativně běžné a je dobré se na tom dopředu domluvit. 

Platby a úschova

V rezervační smlouvě byl měl být specifikován způsob zaplacení kupní ceny a termín výplaty kupní ceny. Celá částka by měla být zcela jistě složena po celou dobu převodu nemovitosti v úschově a následně z úschovy vyplacena prodávajícímu, jakmile dojde úspěšně k převodu vlastnického práva na kupujícího a zároveň nemovitost bude prostá jakýchkoliv omezení vlastnického práva souvisejících s prodávajícím. Zde je třeba věnovat pozornost především úschově peněz. Určitě nedoporučuji úschovu u realitní kanceláře, přestože ji některé realitní kanceláře prosazují. Nejbezpečnější je bankovní úschova, akceptovatelná je také advokátní nebo notářská úschova. Způsob úschovy si zvolte také přímo ve smlouvě.

Řešit v rezervační smlouvě je potřeba celá řada dalších aspektů koupě. Jedná se termín nároku na odměnu realitky, stanovení strany, která hradí náklady na převod, pokuty za nedodržení smlouvy, nastavení přiměřené výše depozita a další. Pokud Vás zajímá téma bezpečné rezervační smlouvy více do detailu, můžete si stáhnout ebook zde nebo si pusťte záznam webináře, který se konal ve středu 27.1.2021.