Mění se lhůta osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti. Na zachování krátké lhůty máte už jen měsíc a půl.

Daň z prodeje nemovitosti.
15.11. 2020

Se zrušením daně z nabytí je spojena jedna zásadní změna. Mění se lhůta pro osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti. Nyní je tato lhůta nastavena na 5 let a od příštího roku je prodloužena na 10 let. Změna se týká jen nemovitostí pořízených v roce 2021 a dále. Pokud již nyní vlastníte nemovitost, lhůta pro vás zůstává 5 let. Když chcete pořídit nemovitost, ať už koupit nebo máte možnost získat bezúplatně např. darem, pokud to stihnete realizovat do konce tohoto roku, stanete se členem privilegované skupiny majitelů s 5ti letou lhůtou. Má tedy smysl se do toho nyní opřít. Rozhodným dnem bude podání návrhu na vklad vlastnického práva, ke kterému se váží právní účinky pořízení nemovitosti. Není potřeba, aby vás katastr stačil letos ještě zapsat jako majitele. Stačí se smlouvou dorazit na katastr mezi Vánocemi a Novým rokem. 

Proč je důležitá zrovna tato osvobozovací lhůta? Protože jako jediná ze všech dalších možností osvobození není spojená s dalšími dodatečnými podmínkami (více o možnostech osvobození v tomto článku), stačí jen po určitý čas vlastnit. Ještě k tomu dodám, že Česká republika je v tomto ohledu daňově velmi výhodná, v jiných státech je běžné výdělek z prodeje nemovitosti tvrdě zdaňovat. Nyní si ukážeme jak tato daň z příjmů funguje na praktickém příkladu prodeje pozemku u Prahy:

Pan Novák koupil před třemi lety pozemek u Prahy pro stavbu rodinného domu. Pozemek má 1.000 m2 a zaplatil za něj 2.500.000,- Kč. Za dobu vlastnění udělal pan Novák elektrickou přípojku za 50.000,- Kč a vodovodní přípojku za 25.000,- Kč a pozemek oplotil za 25.000,- Kč.

Rozhodl se pozemek letos prodat, potřebuje peníze do podnikání, nešlape mu tak jako v minulých letech. Prodej svěřil makléři. Odměnu si domluvili ve výši 3% + DPH z prodejní ceny a prodejní cenu stanovili na 4.500.000,- Kč. Kupce našli za nabídkovou cenu během 2 měsíců.

Na tento prodej se nevztahuje ani jedna z osvobozovacích podmínek (více o možnostech osvobození v tomto článku), tedy pan Novák bude muset odvést daň. Ta se vypočítá následovně:

Prodejní cena nemovitosti mínus náklady na pořízení mínus náklady na zhodnocení mínus náklady spojené s převodem. Zbývající částka odpovídající zisku se zdaní 15%.

V našem případě je

  • Prodejní cena: 4.500.000,- Kč 
  • Náklady na pořízení: kupní cena 2.500.000,- Kč a zaplacená daň z nabytí 100.000,- Kč.
  • Náklady na zhodnocení: elektrická přípojka za 50.000,- Kč, vodovodní přípojka za 25.000,- Kč a plot za 25.000,- Kč.
  • Náklady spojené s převodem: odměna realitnímu makléři ve výši 163.350,- Kč. V rámci odměny byly zahrnuty všechny náklady na převod (smlouva, úschova, kolky na katastru atd.), tedy nic víc prodávající neplatil.

Nyní samotný výpočet: 

4.500.000 – 2.500.000 – 100.000 – 50.000 – 25.000 – 25.000 – 163.350 = zisk 1.636.650,- Kč 

Tento zisk zdaní pan Novák 15%, tedy bude odvádět státu z prodeje pozemku daň ve výši 245.500 Kč. 

Při dlouhodobě stoupajících cenách nemovitostí (více o tématu cen v tomto článku) může být daň v těchto neosvobozených případech poměrně nepříjemně vysoká.

Pokud vás téma osvobození od daně z příjmů zajímá více do detailu, můžete shlédnout záznam z webináře na toto téma.

Foto: ©Shutterbug75, pixabay via Canva.com