Maximální výše hypotéky bude v rukou ČNB

Poslaneckou sněmovnou prošla novela zákona o České národní bance, díky které bude moci určovat maximální výši hypotéky. Zatímco v minulosti měla centrální banka jen možnost doporučovat a hypoteční banky měly právo samy posoudit schopnost žadatele splácet a zda se budou doporučeními centrální banky řídit, nově už nebude prostor pro samostatné posouzení hypoteční bankou, prostě budou muset se plně řídit nařízením centrální banky. Stačí už jen schválení novely Senátem. To může zamíchat s realitním trhem, a to hlavně s ohledem na různá vyjádření zástupců ČNB ve smyslu, že nemovitostní trh je přehřátý a skutečná hodnota nemovitostí je o desítky procent nižší než současné ceny. Pojďme si projít základní ukazatele, které bude moci Česká národní banka nařizovat a kterými se hypoteční banky budou muset řídit.

LTV – celková výše hypotéky k hodnotě nemovitosti

Jinými slovy, kolik poskytne banka, zda 70%, 80% atd. a kolik potřebujete doplnit z vlastních zdrojů. Dnes jsou běžně poskytovány 80% a 90% hypotéky všem žadatelům bez rozdílu věku. Nově budou na tom lépe žadatelé do 36 let věku, kteří budou moci dostat 10% více než starší žadatelé. Tedy například pokud ČNB nastaví maximální LTV 70%, žadatelé do 36 let budou moci dostat 80%, ostatní se budou muset smířit s 70%.

DSTI – poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu

Tento ukazatel stanovuje, kolik procent svého měsíčního platu můžete maximálně zaplatit na splátkách úvěrů. V současnosti tento poměr není ČNB stanoven. Kdysi v rámci doporučení však byl ve výši 45% a je možné předpokládat, že se opět ČNB k jeho stanovení vrátí. Uvedeme si na příkladu: pokud máte měsíční čistý příjem 30.000,- Kč a DSTI bude stanoven na 45%, pak celkové měsíční splátky vč. nové hypotéky budou muset být maximálně 13.500,- Kč. Opět výhodu budou mít žadatelé do 36 let věku, kteří budou mít poměr o 5% výhodnější. Tedy například pokud ČNB nastaví maximální DSTI 45%, splátky žadatelů do 36 let budou moci být až 50% jejich čistého platu.

DTI – počet ročních čistých příjmů nutných ke splacení všech dluhů

Tímto ukazatelem se omezuje celková maximální výše všech dluhů. V současnosti tento limit také není ČNB stanoven. Kdysi v rámci doporučení však byl ve výši 8 ročních platů  a je možné předpokládat, že se opět ČNB k jeho stanovení vrátí. Uvedeme si na příkladu: pokud máme roční čistý příjem 360.000,- Kč a DTI bude stanoven na 8 ročních platů, pak maximální celková výše úvěrů vč. hypotéky bude moci být 2.880.000, Kč, což je 8 násobek ročního příjmu. Žadatelé do 36 let zde nebudou mít jakékoliv zvýhodnění.

Závěr

Myslím si, že aktuální vysoká poptávka po koupi nemovitosti a nových hypotékách souvisí velmi úzce s tím, že bylo Českou národní bankou upuštěno od doporučení výše uvedených limitů a tím mohou získávat hypotéky žadatelé, kteří v minulosti neměli šanci. Jakmile dojde opět ke stanovení limitů a zvýšení úrokových sazeb, bude to mít vliv na poptávku po nemovitostech.