Kdy má smysl prodat nemovitost?

Málokdy. Proč? Cena nemovitostí totiž dlouhodobě roste (slovem dlouhodobě je myšleno v řádu několika desítek let, krátkodobě mohou ceny nemovitostí také klesat), jedná se o bezpečně uložené peníze a tedy bychom se měli vždy vážně zamyslet, zda vůbec někdy prodávat. Dlouhodobý růst ceny naší nemovitosti má však jednu podmínku: nemovitost musí být v té správné lokalitě. Správné lokality existují v zásadě dva druhy:

  • město s vysokou zaměstnaností, ve kterém podniká široké spektrum zaměstnavatelůnejrůznějšími obory podnikání, tedy útlum jednoho oboru či omezení podnikání jednoho zaměstnavatele nebude mít na zaměstnanost likvidační vliv. Do takového města neustále proudí noví pracovníci, kteří potřebují bydlet, ať už v nájmu nebo vlastním a tím dělají poptávku po nemovitostech a jejich cena může růst.
  • rekreační oblast, která je dostupná městu s vysokou zaměstnaností dle popisu výše nebo je oblíbená obyvateli měst dle popisu výše. Lidé z měst chtějí mít chalupy a apartmány právě v těchto místech, vytvářejí tak soustavně poptávku poptávku po nemovitostech a jejich cena tak může růst.

Naopak špatná lokalita je město s nízkou zaměstnaností a nebo se může se jednat také o krásnou venkovskou lokalitu, rekreačně však nijak zvlášť oblíbenou. V takových místech je nízká poptávka po nemovitostech, nikdo se sem nestěhuje, tedy jejich cena příliš neroste. Rizikové jsou města závislé na jednom podniku nebo oboru podnikání, kde problémy v podniku nebo v oboru mohou zhoršit celý trh nemovitostí v místě.

Existují následující konstelace, kdy prodávat má smysl, pojďme na to:

Prodej rodinné nemovitosti a následná koupě nové 

Pokud potřebujete koupit novou nemovitost pro vlastní bydlení a nemáte k dispozici dost peněz, můžete s klidem v duši prodat svoji aktuální nemovitost. Pokud prodej a koupi uděláte ve stejnou dobuve správné lokalitě, neuděláte nic špatně, a to i pokud se transakce provede v období, kdy tržní ceny klesají nebo stoupají. Směníte za stejnou tržní hodnotu jedno za druhé (1:1) a neproděláte.

Prodej nevhodné nemovitosti na pronájem a následná koupě vhodné nemovitosti na pronájem

Můžete vlastnit nemovitost, kterou pro vlastní bydlení nepotřebujete. Pak stojí za zamyšlení, zda se jedná o nemovitost vhodnou na pronájem? Pod pojmem nemovitost vhodná na pronájem si představuji nemovitost ve správné lokalitě dle popisu výše, která se dá jednoduše a dobře pronajmout, zároveň není náročná na údržbu. Do této kategorie spadají zejména menší byty ve městech, mají vysoký výnos a rychleji se obsadí nájemcem než velké byty ve městech. S výhradou lze souhlasit s investicí do rodinných domů (opět ve správné lokalitě), které mají ale nevýhodu nákladnější údržby, oproti malým městským bytům. Také s výhradou jsou vhodné na investování nemovitostirekreačních oblastech, kde je potřeba přijmout fakt, že krátkodobý pronájem je značně pracnější než dlouhodobý. Samostatnou kapitolou jsou pozemky. Nemají pracnou údržbu a dlouhodobě drží hodnotu, tedy pokud je máte ve správné lokalitě, můžete je vlastnit bezpracně do nekonečna a neproděláte, zásadní měsíční příjem Vám však nepřinesou.

Jednoznačným kandidátem na prodej nepotřebné nemovitosti a následně koupě jiné nemovitosti na pronájem jsou:

  • velké byty ve městech 
  • rodinné domy ve špatných lokalitách
  • komerční objekty ve špatných lokalitách 

Zde by Vám směna – tedy prodej nevhodné nemovitosti na pronájem a ve stejnou dobu koupě vhodné nemovitosti na pronájem a ve správné lokalitě – měla přinést dlouhodobé výhody, ať už ve formě vyššího pravidelného příjmu z pronájmu nebo jistějšího udržení hodnoty.

Spekulace

Pro ty z Vás, kteří si věříte, může být atraktivní využít krátkodobé změny cen nemovitostí. Musíte vytušit, kdy jsou ceny na vrcholu (více o tomto v článku zde), a v tuto chvíli prodat, následně držet několik let peníze a koupit až je trh o pár desítek procent níže. Zde to své ale. Chce to pevné nervy, nemůžete nikdy přesně odhadnout vrchol cen. Typickým příkladem je dnešní situace, kdy ceny jsou vzhledem k běžným příjmům velmi vysoké již minimálně dva roky, doteď rostly a není jasné, zda jsme již na vrcholu, nebo budeme ještě nějakou dobu na pokles čekat. Při delším čekání se dostáváme do problémů, jak nakládat s volnými penězi na bankovním účtu, úroky jsou téměř nulové a alternativních bezpečných investic je málo. 

Komentáře

Přidat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Vaše osobní údaje budou použity pouze pro účely zpracování tohoto komentáře.

  • Návod, jak výhodně, bezpečně a rychle prodat nemovitost

    Jak zatraktivnit nemovitost, nastavit správně cenu, kdy začít prodávat a jak udělat lákavý inzerát a mnoho dalšího...

  • Manuál úspěšného pronajímatele

    Jak nastavit nájemné, rychle pronajmout, poznat platícího nájemce a uzavřít s ním správně smlouvu a mnoho dalšího ....