Kdy má smysl prodat nemovitost?

Málokdy. Proč? Cena nemovitostí totiž dlouhodobě roste (slovem dlouhodobě je myšleno v řádu několika desítek let, krátkodobě mohou ceny nemovitostí také klesat), jedná se o bezpečně uložené peníze a tedy bychom se měli vždy vážně zamyslet, zda vůbec někdy prodávat. Dlouhodobý růst ceny naší nemovitosti má však jednu podmínku: nemovitost musí být v té správné lokalitě. Správné lokality existují v zásadě dva druhy:

• město s vysokou zaměstnaností, ve kterém podniká široké spektrum zaměstnavatelů s nejrůznějšími obory podnikání, tedy útlum jednoho oboru či omezení podnikání jednoho zaměstnavatele nebude mít na zaměstnanost likvidační vliv. Do takového města neustále proudí noví pracovníci, kteří potřebují bydlet, ať už v nájmu nebo vlastním a tím dělají poptávku po nemovitostech a jejich cena může růst.
• rekreační oblast, která je dostupná městu s vysokou zaměstnaností dle popisu výše nebo je oblíbená obyvateli měst dle popisu výše. Lidé z měst chtějí mít chalupy a apartmány právě v těchto místech, vytvářejí tak soustavně poptávku poptávku po nemovitostech a jejich cena tak může růst.

Naopak špatná lokalita je město s nízkou zaměstnaností a nebo se může se jednat také o krásnou venkovskou lokalitu, rekreačně však nijak zvlášť oblíbenou. V takových místech je nízká poptávka po nemovitostech, nikdo se sem nestěhuje, tedy jejich cena příliš neroste. Rizikové jsou města závislé na jednom podniku nebo oboru podnikání, kde problémy v podniku nebo v oboru mohou zhoršit celý trh nemovitostí v místě.

Existují následující konstelace, kdy prodávat má smysl, pojďme na to:

Prodej nemovitosti a následná koupě nové 

Pokud potřebujete koupit novou nemovitost pro vlastní bydlení a nemáte k dispozici dost peněz, můžete s klidem v duši prodat svoji aktuální nemovitost. Pokud prodej a koupi uděláte ve stejnou dobu a ve správné lokalitě, neuděláte nic špatně, a to i pokud se transakce provede v období, kdy tržní ceny klesají nebo stoupají. Směníte za stejnou tržní hodnotu jedno za druhé (1:1) a neproděláte.

Prodej nevhodné nemovitosti na pronájem a následná koupě vhodné nemovitosti na pronájem

Můžete vlastnit nemovitost, kterou pro vlastní bydlení nikdy nevyužijete. Pak stojí za zamyšlení, zda se jedná o nemovitost vhodnou na pronájem? Pod pojmem nemovitost vhodná na pronájem si představuji nemovitost ve správné lokalitě dle popisu výše, která se dá jednoduše a dobře pronajmout, zároveň není náročná na údržbu. Do této kategorie spadají zejména menší byty ve městech, mají vysoký výnos a rychleji se obsadí nájemcem než velké byty ve městech. S výhradou lze souhlasit s investicí do rodinných domů (opět ve správné lokalitě), které mají ale nevýhodu nákladnější údržby, oproti malým městským bytům. Také s výhradou jsou vhodné na investování nemovitosti v rekreačních oblastech, kde je potřeba přijmout fakt, že krátkodobý pronájem je značně pracnější než dlouhodobý. Samostatnou kapitolou jsou pozemky. Nemají pracnou údržbu a dlouhodobě drží hodnotu, tedy pokud je máte ve správné lokalitě, můžete je vlastnit bezpracně do nekonečna a neproděláte, zásadní měsíční příjem Vám však nepřinesou.

Jednoznačným kandidátem na prodej nepotřebné nemovitosti a následně koupě jiné nemovitosti na pronájem jsou:

• velké byty ve městech,
• rodinné domy ve špatných lokalitách,
• komerční objekty ve špatných lokalitách.

Zde by Vám směna – tedy prodej nevhodné nemovitosti na pronájem a ve stejnou dobu koupě vhodné nemovitosti na pronájem a ve správné lokalitě – měla přinést dlouhodobé výhody, ať už ve formě vyššího pravidelného příjmu z pronájmu nebo jistějšího udržení hodnoty.

Spekulace

Pro ty z Vás, kteří si věříte, může být atraktivní využít krátkodobé změny cen nemovitostí. Musíte vytušit, kdy jsou ceny na vrcholu (více o tomto v článku zde), a v tuto chvíli prodat, následně držet několik let peníze a koupit až je trh o pár desítek procent níže. Zde to má své ale. Chce to pevné nervy, nemůžete nikdy přesně odhadnout vrchol cen. Typickým příkladem je dnešní situace, kdy ceny jsou vzhledem k běžným příjmům velmi vysoké již minimálně dva roky, doteď rostly a není jasné, zda jsme již na vrcholu, nebo budeme ještě nějakou dobu na pokles čekat. Při delším čekání se dostáváme do problémů, jak nakládat s volnými penězi na bankovním účtu, úroky jsou téměř nulové a alternativních bezpečných investic je málo. 

Foto: ©Andy Dean Photography via Canva.com