Jak zjistit tržní cenu pozemku pro stavbu rodinného domu

Pro ty z vás, kteří plánujete prodat nebo koupit pozemek, je jeden z nejpodstatnějších aspektů ověření tržní ceny. A to je téma tohoto článku. Po jeho přečtení budete vědět, jak na to. Krok za krokem si vysvětlíme celou tématiku zjištění tržní ceny pozemku pro stavbu rodinného domu. Pojďme na to.

Co je tržní cena pozemku

Nejdříve je potřeba si vysvětlit, co je míněno pod slovy „tržní cena“, která v tomto článku používáme velmi často. Je to cena, za kterou se prodaly srovnatelné pozemky (velikostí a kvalitou), ve stejné lokalitě a v nedávné době, např. za posledních 12 měsíců. Musíme tedy mít informace o prodejích v daném místě.

V dnešní době tyto informace zjistíme jednoduše za pomoci online aplikací, které poskytují skutečná data o prodejích z katastru nemovitostí z kupních smluv, tedy se jedná o ten nejlepší zdroj informací. Pro pozemky využíváme aplikaci www.cenovamapa.cz (praktické ocenění za použití této aplikace můžete vidět na webináři na toto téma).

Co má vliv výslednou tržní cenu nemovitosti

Existují dva hlavní vlivy, které jsou určující pro výslednou cenu. Prvním vlivem je kvalita pozemku. Každý pozemek má své plusy a mínusy, které ve výsledku působí na jeho atraktivitu a tedy i cenu. Druhým vlivem jsou subjektivní okolnosti na straně prodávajícího nebo kupujícího a jsou v každém prodeji jedinečné.

Kvality pozemku, které mají vliv na výslednou tržní cenu

Každý pozemek má rozdílné tvary, umístění, možnosti zastavění atd. To vše má vliv na tržní cenu. V tabulce níže uvádím veškeré známé kvality pozemků a vyčísluji zde vliv na tržní cenu:

Vlastnost	Dopad
Hlučnost	-10 až -20 % podle intenzity hluku
Záplavová oblast	-10 až -20 % podle záplavového stupně
Pozemek má svažitý nebo neúčelný tvar	-10 % / dle svažitosti / neúčelnosti
Chybějící služebnost přístupu k pozemku	závažné / není možné získat stavební povolení
Chybějící vybudované sítě	-10 % / dle nákladnosti vybudování
Pozemek je zatížen služebností snižující využitelnost	-10 % / dle dopadů omezení
Na pozemek zasahují ochranná pásma (elektro, povodí, les atd.)	-10 % / dle dopadů omezení
Nehezké okolí  (továrna, sklad, nehezké domy atp.)	-10 %
Problémový soused	-10 až -20 %
U lesa nebo parku	+10 až 20 %
S výhledy	+10 až 20 %
Orientace na sever	-5 %
Orientace na jih, jihovýchod, jihozápad	+5 %
Nestandardní omezení plynoucí z územního plánu	dle závažnosti

Při určení tržní ceny budete postupovat následovně:

1. Vyhledáte v aplikaci (pro pozemky využívám www.cenovamapa.cz) informace o prodejích podobně velkých pozemků v dané lokalitě.
2. Omezíte informace na prodeje jen za posledních 12 měsíců.
3. Seřadíte prodejní ceny na m2 od nejnižší ceny do nejvyšší.
4. Vyřadíte ceny, které na první pohled se vymykají většině prodejních cen (jsou-li s velkým odstupem příliš nízké, bude se jednat o prodeje v rámci rodiny či jinak netržních podmínek, nebo příliš vysoké).
5. Zamyslíte se, kde se přibližně v tomto intervalu cen bude nacházet cena m2 oceňovaného pozemku, a to s využitím tabulky jednotlivých kvalit pozemku, kterou uvádíme výše, a stanovíte cenu pozemku za m2. Například pozemek čtvercového tvaru v klidném místě bude mít tržní cenu blízkou nejvyšší ceně v dané lokalitě, a naopak úzký pozemek poblíž rušné silnice bude mít nejnižší cenu v intervalu.
6. Vypočtete celkovou tržní cenu pozemku tak, že vynásobíte velikost pozemku cenou za m2.

Subjektivní okolnosti, které mají vliv na výslednou tržní cenu

Tyto okolnosti mohou být jak na straně prodávajícího, tak kupujícího. Každý vstupuje do obchodu z odlišných důvodů a v odlišném postavení a vzájemná konstelace bude mít na cenu podstatný vliv. Dá se říci, že tyto subjektivní okolnosti mají vliv na cca 10 % z celkové ceny. Tedy pokud vám vyjde na základě výše uvedeného postupu cena pozemku např. 2000 Kč za m2, tak to neznamená, že se daný pozemek nemůže prodat za 1.800 Kč nebo za 2.200 Kč za m2. Záleží na subjektivních okolnostech prodeje.

Na straně kupujícího hraje roli zejména motivace. Pokud chce koupit za účelem pouhé investice, bude hledat cenově atraktivní nabídku. Pokud bude chtít koupit za účelem vlastního bydlení a k tomu všemu v daném místě bydlí např. známí nebo rodina, bude připraven zaplatit více. Další vliv mají jiné nabídky v okolí. Pokud je trh v daném místě vyprodaný, kupující spíše bude akceptovat cenu, než pokud je nabídka v místě bohatá. Dalším určujícím faktorem jsou finanční možnosti, někdo je bonitní a někdo má hlouběji do kapsy. A nakonec má také vliv čas na hledání. Pokud kupující nespěchá, nebude motivován se rozhodnout rychle, a tedy bude vyčkávat na atraktivní nabídku. A pokud je v plánování rodiny a potřebuje stavět co nejrychleji, pak je schopen se rozhodnout okamžitě.

Na straně prodávajícího je podstatná připravenost pozemku. Pokud je pozemek zaneřáděn nálety či smetím, bude působit méně atraktivně, než když na pozemku prodávající pěstuje anglický trávník. Rozhodovat může také čas nabízení. Pokud se rozhodl nabízet v prosinci, v tu dobu zájem o pozemek znatelně nižší, a tedy i případná výsledná prodejní cena než například v dubnu, kdy začíná hlavní prodejní sezona. Když bude prodávající na peníze pospíchat, např. z důvodů potřeby peněz na nákup jiné nemovitosti nebo vypořádání v rámci rodiny, výsledná cena může být nižší, než když prodávající na prodej nemusí spěchat. Také mohou rozhodovat osobní preference. Ne vše je jen o penězích, někdy prodávající dají přednost nižší prodejní ceně, pokud cítí k zájemcům silnou sympatii.

Jak řešit nedostatek informací k ocenění

Existují dvě možnosti, jak řešit nedostatek informací k ocenění. První z nich je zahrnout do ocenění i starší prodeje než 12 měsíců zpětně. Zde však musíme vzít v úvahu vývoj cen. Nyní jsme v období, kdy ceny rostou, tedy starší prodeje bychom měli adekvátně navýšit. O kolik, nám může pomoci index změn cen nemovitostí vydávaný ČSÚ. Druhou možností je rozšířit lokalitu, ve které hledáme uskutečněné prodeje. Zde dávejte pozor, aby lokality byly kvalitativně srovnatelné s lokalitou, kde tržní cenu zjišťujete. Zpravidla nejbližší obce bývají cenově srovnatelné, ale nemusí tomu tak být, musíte tedy dobře danou lokalitu znát.

Chcete vědět o tématu více? Pusťte si záznam z webináře. Další informace nadete také v článku Odhad ceny pozemku. Pokud vás téma odhadů zajímá více, přečtěte si náš text Odhad ceny nemovitostí.

Foto: ©ronstik, Getty Images via Canva.com