Jak prodat rodinný dům

Chcete prodat svůj rodinný dům, ale nejste si jistí, jak na to? Přinášíme vám přehledný návod, co je třeba před prodejem zařídit, jak dům na prodej připravit a jak získat za svou nemovitost maximum peněz.

Prodej rodinného domu je vždy o něco složitější a také může trvat déle než prodej bytu. Kupující totiž většinou vybírá domov na celý život, zázemí pro svou rodinu, a tak se tedy rozhoduje mnohem déle. Navíc je zájemců o domy přece jen v současnosti o něco méně než o byty. I proto se vyplatí nic nepodcenit. Nevíte si rady, jak prodat dům? Poradíme vám!

Začněte na katastru

Vaším prvním počinem by měl být (virtuální) výlet na katastr nemovitostí. Měli byste totiž ověřit, zda údaje v něm odpovídají skutečnosti – od vlastníka přes výměru pozemku až po všechny stavby, které na pozemku stojí. Pokud zjistíte jakékoli nesrovnalosti, jako je například nezkolaudovaná garáž nebo plot na jiném místě, než má být, je třeba vše napravit. S tím vám jistě pomohou na příslušných úřadech.

A i když vás v takovém případě čeká poměrně dost práce, rozhodně nad nesrovnalostmi nemávejte rukou. Není nic horšího, než když zájemce o váš dům, který je téměř rozhodnutý jej koupit, zjistí, že část zahrady je již za plotem souseda nebo že přístupová cesta k domu je v soukromém vlastnictví a dům nemá zajištěno věcné břemeno chůze a jízdy. Ostatně nejrůznějšími nesrovnalostmi můžete potenciálnímu kupujícímu zkomplikovat i možnost získat hypoteční úvěr.

Za kolik se prodá?

Jedním z nejdůležitějších kroků v prodeji rodinného domu je odhad jeho ceny. A to může být pořádný oříšek. Pokud bude požadovaná částka přemrštěná, zaujme vaše nabídka jen zlomek zájemců. Naopak u podhodnocené ceny budete mít příliš mnoho zájemců a budete muset řešit, jak vhodným způsobem cenu navýšit tak, abyste zájemce nenaštvali a zároveň jste dostali cenu, která odpovídá skutečné hodnotě rodinného domu. Pokud se i přesto rozhodnete odhadnout cenu sami, projděte inzeráty na prodej obdobných nemovitostí ve vašem okolí. Jen pamatujte, že při obecně nízké nabídce nemovitostí v České republice bude srovnatelných inzerátů málo, a hlavně u nich nevíte, zda je nabídková cena skutečně tržní. Existují také placené aplikace pro odhady nemovitostí, ale často mohou být pro laika složité. V případě nejrůznějších online kalkulaček pak hrozí, že nezohlední všechna kritéria, jež by měly.

Proto se vyplatí svěřit odhad ceny odborníkovi, tedy realitnímu makléři či realitní kanceláři. Většina z nich nabízí odhad nemovitosti zdarma, pokud se při prodeji rozhodnete využít jejich služeb. Pokud budete chtít dům prodat sami, připravte si za odhad ceny rodinného domu asi 3 až 5 tisíc.

A co vlastně při prodeji domu rozhoduje o jeho ceně? Předně je třeba říci, že kromě samotného domu prodáváte i pozemek, a tak se cena de facto skládá ze dvou částí, hodnoty stavby a hodnoty pozemku. V úvahu je nutné vzít na prvním místě lokalitu, pak stáří či plochu a technický stav domu a nakonec posoudit pozemek, tedy jeho velikost, povahu (svažitý, se zahradou, pouze tráva apod.), možnosti další výstavby, vybavení (garáž, dílna, bazén…). To všechno jsou proměnné, které do ceny výrazně zasahují, ale laikům se velmi těžko stanovují. Více se o odhadu ceny rodinného domu dočtete v našem článku.

Dům versus domov

Pokud máte vyřešené všechny náležitosti a stanovenou cenu prodávaného domu, je na řadě jeho úprava pro focení a prohlídky. Jestli neprodáváte novostavbu, pak vás čeká docela dost práce. Je totiž třeba mít na paměti, že dům musí působit tak, aby si v něm zájemci mohli představit svůj domov. Holé vybydlené zdi s oprýskaným nátěrem či olupujícími se tapetami a ozdobené plísní příliš vábně nevypadají. Na druhou stranu ani dům přeplněný starým nábytkem po pratetičce, která nevyhodila jedinou dekoraci od 40. let, také nebude působit jako útulné místo.

Dům tedy co nejvíce ukliďte, nově vymalujte bílou barvou a nechejte jen základní zařízení. I když se to může zdát jako spousta zbytečné práce, času, financí i energie, věřte, že se vám vše vrátí na větším počtu zájemců a případně i konečné vyšší ceně prodané nemovitosti. Pozornost věnujte i pozemku – je třeba jej posekat, odstranit z něj případné „haraburdí“ a celkově jej upravit.

O tom, jak dům pro zájemce vyšperkovat, se více dočtete v článku Připrava nemovitosti na prodej.

Některé společnosti nabízejí takzvaný homestaging – tedy zařízení domu tak, aby působil útulně a lépe se prodával. Bytoví designéři se zkrátka postarají o vše za vás. Najdete je buď na internetu, nebo vám je přímo doporučí realitní makléř, se kterým na prodeji domu spolupracujete. Ostatně realitní kancelář vám jistě poradí i další „triky“, jak dům na prodej připravit. Makléři díky řadě zkušeností moc dobře vědí, co na kupující platí. Mimochodem, napadlo by vás, že i roční období může s prodeji domů pořádně zamíchat? Zjistěte, jaká je nejlepší doba na prodej nemovitosti!

Rozhoďte sítě

Když je dům připravený k prezentaci, nafoťte jej a připravte inzerát. Z fotografií by mělo být jasné, jak dům vypadá, jak je situován a rozvržen. Vyplatí se požádat o pomoc profesionálního fotografa specializujícího se na nemovitosti, který ví, které záběry jsou nejlepší. Zařadit k inzerátu můžete také videoprohlídku nebo virtuální 3D prohlídku. S těmi vám opět pomůže odborník, případně realitní makléř, pokud jeho služeb využíváte. Do obrazového materiálu přidejte i půdorys domu či jednotlivých pater apod. Zájemce by měl mít o domu co nejpřesnější představu.

Nepodceňujte ani samotný text inzerátu. Kromě všech důležitých technických specifikací by měl být napsán tak, aby zájemce zaujal a „dýchala z něj“ atmosféra domu. Pokud má váš dům či jeho okolí nějakou zajímavost (například originální štuky z 30. let nebo úžasný výhled na západ slunce z terasy), zmiňte ji! Co všechno se vyplatí do inzerátu zahrnout, si přečtěte v našem článku věnovaném tomuto tématu.

Inzerát umístěte na realitní portály a sociální sítě. Požádejte o sdílení přátele. Pokud prodej domu svěříte realitní kanceláři, získáte také potenciální kupující z řad jejích klientů, k jejichž kontaktům byste se jinak nedostali. Navíc makléři časti využívají i další prostředky pro zatraktivnění a co největší propagaci inzerátů.

Připravte se na návštěvy

Na základě samotného inzerátu se samozřejmě zájemci pro koupi rozhodnout nemohou – jistě si budou chtít nemovitost prohlédnout. Prohlídky můžete domluvit individuální, pokud je ale zájemců několik můžete je pozvat na jakýsi den otevřených dveří. Připravte se tedy na roli průvodce po domě a na to, že budete muset zodpovědět spoustu otázek. Při komunikaci se zájemci je velmi důležité navodit příjemnou atmosféru a porozumění, pak budou i mnohem lépe vnímat rodinný dům samotný.

Další užitečné tipy najdete v článku Jak udělat prohlídku nemovitosti a vést komunikaci se zájemci.

Ovšem kupující nejsou jediní, kdo by se měli ptát – důležité je si zájemce „proklepnout“. Ideálně byste o nich měli vědět, z jakého důvodu řeší koupi rodinného domu a co je zaujalo zrovna na tom vašem, že se rozhodli jít na prohlídku. Na základě těchto informací totiž můžete představit dům tak, aby vyhovoval jejich potřebám. Pokud se přišla na rodinný dům podívat mladá rodina, která aktuálně bydlí v bytě a chce mít zahradu kvůli pěstování a kvůli dětem, aby si měly kde hrát, bude pro ně důležitá zahrada – a tak se na prohlídce zaměříte na to, jakou má dům skvělou zahradu. Pokud chce koupit rodinný dům starší pár, který hledá klid, budete prezentovat, jak je místo úžasně tiché a klidné. Také se připravte na to, že ne všichni přicházejí na prohlídku se záměrem dům koupit (někteří jsou dokonce jen zvědaví a žádnou nemovitost ani neshánějí), případně mají o ceně domu zásadně jinou představu než vy. V případě, že za vás prodej vyřizuje realitní makléř, nemusíte se o tyto formality zajímat, vše za vás zjistí on. Zajímá vás, jak si vlastně realitní kanceláře stanovují provizi? Pak si přečtěte náš článek.

Připraveni podepsat

Padli jste si s některým ze zájemců do oka, respektive shodujete se na ceně i způsobu prodeje a financování nemovitosti? Skvělé! I když by se mohlo zdát, že to nejtěžší je za vámi, ještě nejásejte. Čekají vás totiž administrativní a právní úkony, které prodej domu promění ve skutečnost.

Vyplatí se nechat vypracovat odbornou technickou inspekci nemovitosti, jež potvrdí, že jste nezamlčeli kupujícímu žádnou skrytou vadu domu (to by se vám ostatně mohlo v budoucnu nepěkně vymstít). Poté přicházejí na řadu smlouvy. Ty by vždy měly pocházet z rukou advokáta se specializací na nemovitosti. Nikdy smlouvu o prodeji domu nestahujte odkudsi z internetu! Jestliže prodáváte nemovitost přes realitní kancelář, ušetříte si spoustu starostí a často i financí za právníky apod.

Je nutné rovněž sjednat úschovnu finančních prostředků (více se dozvíte v článku Jaké jsou úschovy a jejich výhody a nevýhody) a požádat o vklad vlastnického práva na katastr nemovitostí. Hodit se bude také předávací protokol k domu (co by měl obsahovat, zjistíte v článku Jak správně předat nemovitost). Po absolvování všech administrativních koleček je konečně vše připraveno k podpisu. Více si o tom, jak převést dům, přečtěte v článku Postup, jak správně a bezpečně zvládnout převod nemovitosti.

Přemýšlíte, jak je to s placením daně z příjmu při prodeji nemovitosti? Pak si nenechte ujít článek Daň z prodeje nemovitosti nebo Jak je to s osvobozením od daně z příjmu při využití peněz z prodeje nemovitosti na nákup jiné nemovitosti.

K úspěšnému prodeji rodinného domu vede často dlouhá a složitá cesta. Dobrou zprávou ale je, že pokud se rozhodnete využít služeb realitního makléře, bude celý proces mnohem jednodušší a také kratší. V Realitní kanceláři Kotula vám s prodejem rádi pomůžeme a zajistíme, aby se vaše nemovitost prodala za nejvyšší možnou cenu bez zbytečných průtahů. Kontaktujte nás!

Foto: ©Khwanchai Phanthong’s Images via Canva.com