Jak prodat byt s hypotékou

Nevíte si rady, jak prodat byt zatížený hypotékou? Nemusíte se obávat – na trhu s realitami se jedná o naprosto běžnou záležitost. Jistě, prodej bytu, který jeho majitel ještě zcela nesplatil, má svá specifika. Ale rozhodně to neznamená, že by byla taková nemovitost neprodejná. Jaké máte při prodeji bytu s hypotékou možnosti a na co se připravit?

Existuje totiž několik možností, jak prodej takového bytu zrealizovat. Prvním krokem však je vždy získat od vaší banky vyčíslení zůstatku hypotéky k termínu, kdy očekáváte převod bytu. Můžete zajít na pobočku, většina bank ale funguje dnes již na dálku – tedy může stačit zavolat nebo vyplnit formulář na webové stránce banky. Důležité však v tomto kroku je, jak budou vysoké poplatky za splacení. Pokud bude převod přesně na konci fixace, poplatky budou nulové. Ve většině případů se ale prodej nepodaří naplánovat tak, aby proběhl přesně v době konce fixace, a ani to není ve většině případů v dnešní době potřeba. Pokud totiž máte hypoteční smlouvu uzavřenou po 1. 12. 2016 nebo jste si alespoň po tomto termínu obnovili fixaci, pak budou poplatky za předčasné splacení minimální. Na tyto případy se totiž vztahuje zákon o spotřebitelském úvěru, který je ve stanovení poplatků velmi mírný. V případě staré hypoteční smlouvy mohou být poplatky za předčasné splacení zásadně vyšší a mohou dosáhnout takové částky, že kvůli nim prodej o nějaký čas odložíte.

Kromě vyčíslení zůstatku hypotéky budete v některých případech potřebovat od banky také souhlas s prodejem a souhlas s hypotékou kupujícího. Poznáte to tak, že na listu vlastnictví máte mezi omezeními vlastnického práva napsáno „zákaz zcizení“. To znamená, že potřebujete souhlas banky s prodejem. Anebo zde můžete mít „zákaz se zatížením“, což znamená, že potřebujete souhlas banky s hypotékou kupujícího, pokud bude kupovat na hypotéku. Oba souhlasy jsou formalitou a banka s prodejem ani s novou hypotékou kupujícího nemívá problém. Vyčíslení a souhlasy banky máme, jak tedy funguje prodej bytu s hypotékou?

Vše hned zaplaceno v hotovosti

Nejsnáze prodej bytu zatíženého hypotékou probíhá, pokud má kupující rovnou k dispozici tzv. „v hotovosti“ celou kupní cenu, kterou za nemovitost požadujete. V takovém případě se část kupní ceny využije na splacení hypotečního úvěru a zbytek bude připsán na váš účet.

Banka vám vystaví vyčíslení hypotéky k přesnému termínu převodu (tedy kolik peněz ještě zbývá splatit), s kupujícím podepíšete kupní smlouvu a kupující převede celou kupní cenu do advokátní, notářské či jiné úschovy, dle vaší vzájemné domluvy. Po převodu na katastru se pak částka potřebná k umoření hypotéky uvolní z úschovy přímo vaší bance a zbývající částka na váš účet (pokud vás zajímá, jak bezpečně převést nemovitost, přečtěte si náš článek věnovaný tomuto tématu).

Nicméně v dnešní době je poměrně vzácné, že narazíte na kupujícího, který má k dispozici celou částku na koupi bytu. Většinou musí koupi financovat hypotékou.

Na hypotéku s hypotékou

Řada zájemců o koupi bytu si pro jeho pořízení musí sjednat hypoteční úvěr. A nejinak je tomu i u nemovitostí s již existující hypotékou. Připravte se na to, že se proces trochu protáhne kvůli nutné administrativě spojené se sjednáváním hypotéky kupujícím (je nutné provést odhad ceny nemovitosti, kupující musí své bance prokázat příjmy a schvalování hypotéky musí projít celým kolečkem v bance atd.).

Jakmile je úvěr kupujícího schválen, požádáte svoji banku o vyčíslení hypotéky k přesnému termínu převodu (tedy kolik peněz ještě zbývá splatit), s kupujícím podepíšete veškeré smlouvy k převodu, následně kupující zašle do advokátní, notářské či jiné úschovy (více v článku Jaké jsou úschovy a jejich výhody a nevýhody) část kupní ceny, kterou bude hradit z vlastních zdrojů, pak kupující vloží zástavní smlouvu na katastr nemovitostí a následně hypoteční banka kupujícího pošle částku z úvěru, část napřímo vaší bance dle vyčíslení a zbytek do úschovy. Následně doručíte kupní smlouvu na katastr a po převodu na katastru se částka z úschovy uvolní na váš účet.

Hurá, prodáváme

V dalších ohledech se ale prodej bytu s hypotékou od toho „klasického“ neliší (více si můžete přečíst v článku Jak prodat nemovitost). I zde musíte řešit odhad ceny nemovitosti a stanovení tržní ceny bytu, musíte sestavit inzerát, byt propagovat, upravit tak, aby byl pro zájemce atraktivní (užitečné tipy najdete v článku Příprava nemovitosto na prodej), absolvovat se zájemci prohlídky i jednání o ceně (pomůže vám článek Jak udělat prohlídku nemovitosti a vést komunikaci se zájemci)… Zajímá vás, co všechno by měl takový inzerát na prodej bytu obsahovat? Vše jsme pro vás shrnuli v článku Jak správně napsat inzerát na prodej nebo pronájem nemovitosti.

Tak jako u každého prodeje nemovitosti platí, že jej celý můžete realizovat sami, nebo prostřednictvím realitní kanceláře či makléře. Ačkoli se někteří lidé obávají, že za prodej přes profesionály kvůli provizím apod. nezískají tolik peněz, opak je většinou pravou. Zkušený realitní makléř, který se orientuje na trhu, dokáže odborně stanovit cenu bytu, pomoci vám s prohlídkami, aktivně vyhledává zájemce… A především vás provede administrativním bludištěm, které je u prodeje bytu s hypotékou často nepřehledné, takže se nebudete muset bát žádných nemilých překvapení (poradí vám také, jak bezpečně převést nemovitost). Podívejte se, jak vlastně vypadá takový Akční plán prodeje v podání naší realitní kanceláře!

Přemýšlíte, jak je to s placením daně z příjmu při prodeji nemovitosti? Pak si nenechte ujít článek Daň z prodeje nemovitosti nebo Jak je to s osvobozením od daně z příjmu při využití peněz z prodeje nemovitosti na nákup jiné nemovitosti.

Chystáte se prodat byt s hypotékou? V Realitní kanceláři Kotula pro vás zajistíme vše potřebné a poradíme vám, jak prodat byt zatížený hypotékou tak, abyste z něho získali opravdu maximální možnou částku. Kontaktujte nás!

Foto: ©andresr, Getty Images Signature via Canva.com