Jak je to s osvobozením od daně z příjmu při využití peněz z prodeje nemovitosti na nákup jiné nemovitosti

Daň z příjmu při uspokojení bytové potřeby

Existuje celá řada možností osvobození od daně z příjmu z prodeje nemovitosti (najdete je v našem článku Daň z prodeje nemovitosti). Jedna z nich se týká případu, kdy z peněz z prodeje koupíte jinou nemovitost, tedy když peníze z prodeje jedné nemovitosti tzv. reinvestujete do jiné.  Jak to však funguje přesně v praxi?

Předně je třeba říci, že důležitou roli hraje, zda prodávající prodanou nemovitost nabyl do 31. 12. 2020 nebo až po 1. 1. 2021 včetně. Zatímco u prvně zmiňované možnosti může osvobození od daně z příjmu nárokovat pouze u prodaných nemovitostí, v nichž sám bydlel a zároveň jsou k tomuto účelu přímo určeny (tzn. jen byt nebo rodinný dům), u nemovitostí nabytých v roce 2021 a dále je možné osvobození využít u všech prodaných nemovitostí (tedy i u chat, pozemků, komerčních objektů apod.) – a to bez podmínky, aby v nich prodávající sám bydlel. Ještě dodáváme, že pro stanovení termínu, zda spadáte do jedné nebo druhé skupiny, je zásadní datum návrhu na vklad vlastnického práva na příslušný katastr nemovitostí, nikoliv samotné provedení převodu na katastru. To znamená, že pokud byl návrh na vklad například 20. 12. 2020, ale nemovitost byla převedena až 5. 1. 2021, tato nemovitost spadá do první skupiny.

Co je možné za peníze z prodeje koupit

Abyste byli osvobozeni od daně z příjmu, musíte za peníze koupit nemovitost, která tzv. „uspokojí vlastní bytové potřeby“.

Podle zákona znamená vlastní bytovou potřebu vše následující:

  • a) výstavba bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, nebo změna stavby,
  • b) koupě pozemku za předpokladu, že na něm bude zahájena výstavba bytové potřeby podle bodu a) do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy, nebo koupě pozemku v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v bodu c),
  • c) koupě:
    • bytového domu,
    • rodinného domu,
    • rozestavěné stavby bytového domu nebo rodinného domu,
  • jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
  • d) splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,
  • e) údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
  • f) vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinného domu nebo bytového domu,
  • g) úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,
  • h) splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v bodech a) až g), pokud jsou splněny podmínky pro tyto bytové potřeby.

Když jde o čas

Aby člověk mohl využít osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti z důvodu uspokojení vlastní bytové potřeby, musí k uspokojení této potřeby dojít buď následující kalendářní rok po inkasování výnosů z prodeje, nebo předchozí kalendářní rok před inkasováním výnosu z prodeje. Pro představu – pokud jste prodali byt v roce 2022 a peníze z prodeje vám byly připsány na účet 20. 6. 2022, pak za tyto peníze z prodeje můžete koupit jinou nemovitost do 31. 12. 2023, nebo můžete prokázat, že jste za obdobnou částku koupili jinou nemovitost v období po 1. 1. 2021.

Nutné je rovněž oznámit tuto skutečnost příslušnému finančnímu úřadu, a to do konce lhůty pro podání daňového přiznání za období, kdy byl příjem získán (pokud tedy došlo k inkasování výnosů v roce 2022, je nutné oznámení učinit do 1. dubna 2023).

Co to znamená v praxi?

Abychom však nezůstávali pouze u teorie, nabízíme názorný příklad, jak je to s osvobozením od daně z příjmu v případě, že výnos využijete pro uspokojení vlastní bytové potřeby:

Příklad č. 1

V roce 2021 jste za 10 000 000 prodali byt, ve kterém jste sami bydleli. Tento byt jste koupili v roce 2020.

V roce 2022 jste si koupili jiný byt za 15 000 000 Kč. To znamená, že kupní cena nového bytu je vyšší než prodejní cena předchozího bytu. Celou částku z prodeje předchozího bytu jste tedy použili na koupi nového bytu, a navíc jste museli 5 000 000 Kč doplatit. V tomto případě jste ze 100 % osvobozeni od daně z příjmu z prodeje předchozího bytu.

Co by se ale stalo, kdybyste koupili levnější nemovitost, než byla ta předchozí prodaná? To ukazuje další příklad.

Příklad č. 2

V roce 2021 jste za 10 000 000 prodali byt, ve kterém jste sami bydleli. Tento byt jste koupili v roce 2020.

V roce 2022 jste si koupili jiný byt za 7 000 000 Kč. Kupní cena nového bytu je tedy nižší než prodejní cena předchozího bytu. To znamená, že z prodeje předchozího bytu jste použili jen část peněz na koupi nového bytu. V takovém případě budete osvobozeni od daně z příjmu jen z části. Zásadní bude vypočítat zisk, který jste měli na prodeji předchozího bytu.

Předchozí byt jste v roce 2020 koupili za 8 000 000 Kč, a tak jste na prodeji vydělali 2 000 000 Kč.

Do koupě nového bytu jste investovali jen 7 000 000 Kč z celkové prodejní ceny předchozího bytu, která byla 10 000 000 Kč. Investovali jste tedy 70 % z celkové prodejní ceny předchozího bytu.

Osvobozeni od daně z příjmu budete ze 70 % a zdaníte jen zbytek, který činí 30 %.

30 % ze zisku 2 000 000 Kč je 600 000 Kč, daň z příjmu je 15 %, daň tedy bude ve výši 90 000 Kč.

S prodejem nemovitostí je spojena celá řada věcí, které si méně zkušený prodávající (a často ani kupující) nedokáže vždy představit. Abyste byli na vše připraveni, podívejte se do našich rubrik Postupy, jak prodat nemovitost, Odhady nemovitostíDaň při prodeji nemovitosti. Najdete tu mimo jiné články Jak prodat nemovitost nebo Jak prodat pozemek, Příprava nemovitosti na prodej, Jaké jsou úschovy a jejich výhody a nevýhody, Jak správně přdat nemovitost nebo také Odhad ceny nemovitostí či Soudní odhad ceny nemovitostí.

Prodáváte nemovitost a chcete se zbavit starostí spojených s touto transakcí? Svěřte prodej do rukou zkušených makléřů naší realitní kanceláře. V Realitní kanceláři Kotula vás provedeme celým procesem a postaráme se o to, abyste za nemovitost získali maximální možnou částku. Kontaktujte nás!

Foto: ©instaphotos via Canva.com