Existuje celá řada možností osvobození od daně z příjmu z prodeje nemovitosti (najdete je v našem článku Daň z prodeje nemovitosti). Jedna z nich se týká případu, kdy z peněz z prodeje koupíte jinou nemovitost, tedy když peníze z prodeje jedné nemovitosti tzv. reinvestujete do jiné. Jak to však funguje přesně v praxi?
Předně je třeba říci, že důležitou roli hraje, zda prodávající prodanou nemovitost nabyl do 31. 12. 2020 nebo až po 1. 1. 2021 včetně. Zatímco u prvně zmiňované možnosti může osvobození od daně z příjmu nárokovat pouze u prodaných nemovitostí, v nichž sám bydlel a zároveň jsou k tomuto účelu přímo určeny (tzn. jen byt nebo rodinný dům), u nemovitostí nabytých v roce 2021 a dále je možné osvobození využít u všech prodaných nemovitostí (tedy i u chat, pozemků, komerčních objektů apod.) – a to bez podmínky, aby v nich prodávající sám bydlel. Ještě dodáváme, že pro stanovení termínu, zda spadáte do jedné nebo druhé skupiny, je zásadní datum návrhu na vklad vlastnického práva na příslušný katastr nemovitostí, nikoliv samotné provedení převodu na katastru. To znamená, že pokud byl návrh na vklad například 20. 12. 2020, ale nemovitost byla převedena až 5. 1. 2021, tato nemovitost spadá do první skupiny.
Abyste byli osvobozeni od daně z příjmu, musíte za peníze koupit nemovitost, která tzv. „uspokojí vlastní bytové potřeby“.
Podle zákona znamená vlastní bytovou potřebu vše následující:
Aby člověk mohl využít osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti z důvodu uspokojení vlastní bytové potřeby, musí k uspokojení této potřeby dojít buď následující kalendářní rok po inkasování výnosů z prodeje, nebo předchozí kalendářní rok před inkasováním výnosu z prodeje. Pro představu – pokud jste prodali byt v roce 2022 a peníze z prodeje vám byly připsány na účet 20. 6. 2022, pak za tyto peníze z prodeje můžete koupit jinou nemovitost do 31. 12. 2023, nebo můžete prokázat, že jste za obdobnou částku koupili jinou nemovitost v období po 1. 1. 2021.
Nutné je rovněž oznámit tuto skutečnost příslušnému finančnímu úřadu, a to do konce lhůty pro podání daňového přiznání za období, kdy byl příjem získán (pokud tedy došlo k inkasování výnosů v roce 2022, je nutné oznámení učinit do 1. dubna 2023).
Abychom však nezůstávali pouze u teorie, nabízíme názorný příklad, jak je to s osvobozením od daně z příjmu v případě, že výnos využijete pro uspokojení vlastní bytové potřeby:
V roce 2021 jste za 10 000 000 prodali byt, ve kterém jste sami bydleli. Tento byt jste koupili v roce 2020.
V roce 2022 jste si koupili jiný byt za 15 000 000 Kč. To znamená, že kupní cena nového bytu je vyšší než prodejní cena předchozího bytu. Celou částku z prodeje předchozího bytu jste tedy použili na koupi nového bytu, a navíc jste museli 5 000 000 Kč doplatit. V tomto případě jste ze 100 % osvobozeni od daně z příjmu z prodeje předchozího bytu.
Co by se ale stalo, kdybyste koupili levnější nemovitost, než byla ta předchozí prodaná? To ukazuje další příklad.
V roce 2021 jste za 10 000 000 prodali byt, ve kterém jste sami bydleli. Tento byt jste koupili v roce 2020.
V roce 2022 jste si koupili jiný byt za 7 000 000 Kč. Kupní cena nového bytu je tedy nižší než prodejní cena předchozího bytu. To znamená, že z prodeje předchozího bytu jste použili jen část peněz na koupi nového bytu. V takovém případě budete osvobozeni od daně z příjmu jen z části. Zásadní bude vypočítat zisk, který jste měli na prodeji předchozího bytu.
Předchozí byt jste v roce 2020 koupili za 8 000 000 Kč, a tak jste na prodeji vydělali 2 000 000 Kč.
Do koupě nového bytu jste investovali jen 7 000 000 Kč z celkové prodejní ceny předchozího bytu, která byla 10 000 000 Kč. Investovali jste tedy 70 % z celkové prodejní ceny předchozího bytu.
Osvobozeni od daně z příjmu budete ze 70 % a zdaníte jen zbytek, který činí 30 %.
30 % ze zisku 2 000 000 Kč je 600 000 Kč, daň z příjmu je 15 %, daň tedy bude ve výši 90 000 Kč.
S prodejem nemovitostí je spojena celá řada věcí, které si méně zkušený prodávající (a často ani kupující) nedokáže vždy představit. Abyste byli na vše připraveni, podívejte se do našich rubrik Postupy, jak prodat nemovitost, Odhady nemovitostí a Daň při prodeji nemovitosti. Najdete tu mimo jiné články Jak prodat nemovitost nebo Jak prodat pozemek, Příprava nemovitosti na prodej, Jaké jsou úschovy a jejich výhody a nevýhody, Jak správně přdat nemovitost nebo také Odhad ceny nemovitostí či Soudní odhad ceny nemovitostí.
Prodáváte nemovitost a chcete se zbavit starostí spojených s touto transakcí? Svěřte prodej do rukou zkušených makléřů naší realitní kanceláře. V Realitní kanceláři Kotula vás provedeme celým procesem a postaráme se o to, abyste za nemovitost získali maximální možnou částku. Kontaktujte nás!
Foto: ©instaphotos via Canva.com