Daň z prodeje nemovitosti

Než se rozhodnete prodávat byt, dům či pozemek, stojí za to si ověřit, zda budete platit daň z prodeje nemovitosti. Pokud totiž od této daně nebudete osvobozeni, může vás zaskočit poměrně vysoká částka, kterou budete muset při prodeji zaplatit. Co byste o dani z prodeje nemovitosti měli vědět, kdy se platí a ve kterých případech ji naopak platit nemusíte?

Kdo platí daň z prodeje nemovitosti?

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti platí prodávající, a to pokud není osvobozen. Fyzická osoba může být osvobozena za podmínek, které vysvětlujeme dále. Naopak firma osvobozena být nemůže a daň z příjmu při prodeji nemovitosti zaplatí vždy.

Co dalšího je důležité vědět, pokud se ocitnete v kůži prodávajícícho? Užitečné tipy najdete nejen v souhrnném článku Jak prodat nemovitost, ale také Jak prodat rodinný dům, Jak prodat pozemek nebo Jak prodat byt s hypotékou či družstevní byt.

Existují osvobození od daně z prodeje nemovitosti?

Ano, existují. A zákon jich definuje hned několik. Zdanění příjmu z prodeje nemovitosti se vás netýká, pokud:

• jste prodanou nemovitost vlastnili déle než 5 let (platí pro případ nabytí nemovitosti před 1. lednem 2021) nebo 10 let (platí pro případ nabytí nemovitosti po 1. lednu 2021). Jedná se o tzv. časový test. Nabytím se zde myslí koupě, získání darem, dědictví či jakýkoliv další způsob nabytí nemovitosti. Toto osvobození se vztahuje na všechny druhy nemovitostí.
• jste v dané nemovitosti minimálně 2 roky před prodejem prokazatelně bydleli. Nemusí se přitom jednat o místo trvalého bydliště, postačuje nemovitost využívat pro své osobní účely bydlení, třeba i občasného. Důležité však je, že se musí jednat o nemovitost, která má kolaudaci pro trvalé bydlení, tedy se musí jednat o byt či rodinný dům, nikoliv o ateliér nebo chatu – u těchto nemovitostí osvobození není možné využít,
• peníze získané prodejem nemovitosti využijete k uspokojení vlastní bytové potřeby (nákup jiného bytu, domu nebo pozemku určeného k výstavbě domu, výstavba domu nebo rekonstrukce). Tato možnost osvobození však má několik dalších dílčích podmínek a je poměrně složitá, proto se jí podrobněji věnujeme v článku Jak je to s osvobozením od daně z příjmu při využití peněz z prodeje nemovitosti na nákup jiné nemovitosti.

Jaká je výše daně z příjmu při prodeji nemovitosti?

Sazba daně z příjmu prodeji nemovitosti činí 15 procent u fyzických osob a 19 procent u firem. Ale pozor! Nejedná se o 15 procent z celé prodejní ceny, ale z rozdílu mezi pořizovací cenou nemovitosti (částkou, za kterou jste nemovitost koupili a cenou, za niž jste nemovitost prodali). Daň je tedy jen ze zisku z prodeje nemovitosti, ale i ta nakonec může být velmi vysoká vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí za poslední roky skokově narostly.

Jak vypadá výpočet daně z prodeje nemovitosti?

Pokud bychom si chtěli ukázat názorně, jak na daň z příjmu z prodeje nemovitosti, výpočet by byl následující. Byt jste koupili za 3,4 milionu a prodali za 5,6 milionu, na prodeji jste tedy vydělali 2,2 miliony korun – a tento zisk zdaníte. Pokud jste s prodejem bytu měli další výdaje (vybavení nemovitosti, provizi realitní kanceláře, úschovu peněz, právní služby apod.), pak i ty můžete od zisku odečíst a snížit si tak daň. Pro náš modelový příklad si tyto dílčí náklady stanovme na 200 000 korun. V takovém případě bude základ pro výpočet daně z prodeje nemovitosti činit 2 miliony. Patnáctiprocentní daň tedy vyjde na 300 000 korun.

Pokud byste si nebyli při výpočtu daně při prodeji nemovitosti jistí, můžete o pomoc požádat daňového poradce, případně zkušeného realitního makléře. Pomoc najdete také na internetu. Pro daň z prodeje nemovitosti existuje kalkulačka.

Jak zaplatit daň z prodeje nemovitosti?

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti je nutné uvést v daňovém přiznání za rok, kdy k transakci došlo. Pokud tedy prodáte byt, dům či pozemek v roce 2022, musíte tuto skutečnost zahrnout do daňového přiznání, které budete podávat do 31. března 2023. Toto datum je také termínem pro zaplacení daně. Přiznání podáte na finančním úřadě, ke kterému patříte podle místa svého trvalého bydliště.

Je nutné platit daň z prodeje zděděné nemovitosti?

Pokud prodáváte nemovitost, kterou jste nabyli prostřednictvím dědictví, záleží na několika faktorech, které rozhodují o tom, zda daň z prodeje nemovitosti z dědictví zaplatíte.

Pokud je byt, dům či pozemek zděděný po zůstaviteli v přímé příbuzenské linii (rodiče, manžel/manželka, děti), pak musíte zjistit, zda byl zůstavitel osvobozen od daně z prodeje nemovitosti, a pokud ano, tak toto osvobození automaticky přechází na vás. Tedy pokud zdědíte byt například po rodiči, který ho vlastnil již 20 let, pak je zcela jistě od daně osvobozen (byt vlastnil déle než 5 let), a tedy byt můžete ihned po skončení dědického řízení prodat a nebudete muset platit daň z příjmu z prodeje tohoto bytu.

Pokud ale chcete prodat nemovitost zděděnou po zůstaviteli, který není v přímé linii, pak na vás osvobození nepřecházejí. Abyste se dani vyhnuli, máte jedinou možnost, a to sami splnit podmínky osvobození.

Musím platit daň z příjmu při prodeji nemovitosti získané darem?

Ano, i prodej nemovitosti získané darem podléhá placení 15procentní daně z příjmu. Na darovanou nemovitost se zde zákon dívá podobně jako na nemovitost koupenou, tedy jediná možnost, jak se dani vyhnout, je splnit podmínky osvobození od daně z prodeje nemovitosti, jak je popisujeme v odpovědi na možnosti osvobození. Projděte si tedy tyto tři možnosti osvobození a zjistěte, zda budete daň platit, či nikoliv.

Pokud prodáváte darovanou nemovitost, i když podmínky osvobození nesplňujete, daň vypočtete stejně jako u nemovitosti, již jste koupili. Jen si namísto kupní ceny necháte vypracovat znalecký posudek na hodnotu nemovitosti ke dni darování a budete postupovat stejně, jak jsme popisovali v odpovědi na otázku, jak vypadá výpočet daně z prodeje nemovitosti. Je však důležité dodat, že zde narazíte pravděpodobně na problém, že cena nemovitosti podle znaleckého posudku vyjde o něco nižší (zpravidla o 20–30 %), než byla skutečná tržní cena nemovitosti, a daň z příjmu tedy vyjde o něco vyšší, než čekáte. Je to způsobeno tím, že soudní znalci musí nemovitost oceňovat podle vyhláškových cen, jež jsou nižší než tržní ceny.

Více se o stanovování cen nemovistostí dočtete v článcích v rubrice Odhady nemovitostí.

Prodáváte nemovitost a chcete se zbavit starostí spojených s touto transakcí? Svěřte prodej do rukou zkušených makléřů naší realitní kanceláře. V Realitní kanceláři Kotula vás provedeme celým procesem a postaráme se o to, abyste za nemovitost získali maximální možnou částku. Kontaktujte nás!

Foto: ©Freedomz via Canva