V těchto měsících je poměrně módní „cesta z města“ a poptávka po pozemcích pro stavbu rodinného domu je mimořádně vysoká. Právě pozemek pro stavbu je potřeba velmi důkladně prověřit před koupí, protože na nás čeká celá řada zrad, které nemusí být na první pohled zřejmé, a tak se nám při nízké obezřetnosti může stát, že namísto stavby budeme moci na pozemku maximálně opékat buřty nebo pěstovat brambory. V zásadě je potřeba zkoumat tři věci – přístupové cesty, územní plán a sítě.
Vždy se podívejte do katastru nemovitostí, v jakém vlastnictví jsou přístupové cesty k pozemku. Bez právně zajištěného přístupu nedostanete stavební povolení pro stavbu rodinného domu.
Co na pozemku můžeme postavit určuje územní plán dané obce (nikoliv druh pozemku zaznamenaný na listu vlastnictví, stavební pozemky jsou běžně v katastru vyznačené jako orná půda nebo zahrada). Tedy naše cesta by měla vést nejdříve na webové stránky obce, kde bývá územní plán k dispozici, a kde si pozemek v mapě můžeme najít. Podle zařazení do jednotlivých zón (zóny jsou různě barevně označené) pak zjistíme stavební určení. Pokud chceme stavět na pozemku rodinný dům, měla by to být zóna pro bydlení v rodinných domech. V textové části územního plánu pak najdeme regulace výstavby v dané zóně, jedná se zpravidla o:
Tyto informace můžete také získat písemně od místně příslušného stavebního úřadu tak že požádáte o územně plánovací informaci (formulář zde). Ve formuláři můžete zjednodušeně vizualizovat Váš dům (půdorys, pohledy a zákres na pozemku) a dostanete tak konkrétní písemnou odpověď na Váš záměr.
Při ověřování zastavitelnosti doporučuji každopádně zajít na místně příslušný stavební úřad a minimálně ústně Váš záměr prodiskutovat. Mohou existovat okolnosti, které budou bránit stavbě, a které nebudou z veřejných zdrojů známé. Kromě stavebního úřadu navštivte také obecní úřad. Mohlo by se zdát, že se jedná o dva tytéž úřady, ale není tomu tak. Stavební úřad totiž spadá pod státní správu. Jsou případy, a není to ojedinělé, kdy obecní a stavební úřad nejsou ve shodě co se týče posuzování možnosti stavět na daném pozemku. Přestože dostanete stavební povolení od stavebního úřadu, obecní úřad se proti tomuto stavebnímu povolení odvolá a celé stavební řízení se tak pořádně protáhne. Důvodem může být například, že obec požaduje kompletní dokončení infrastruktury území, jako jsou například chodníky, autobusová zastávka, rozšíření cesty atp. a dokud to nebude hotovo, bude házet do stavebních povolení tzv. vidle.
Na stavebním úřadě doporučuji zeptat také na hydrogeologický, geologický a radonový průzkum v dané lokalitě. Před koupí pozemku tyto průzkumy dělat pravděpodobně nebudete, pracovníci stavebního úřadu mají zkušenosti s předchozími průzkumy a tedy jejich pravděpodobný výsledek na Vašem pozemku budou znát.
V případě, že k pozemku vede užší nebo nezpevněná cesta, zeptejte se také na stavebním úřadě, zda nebudou z tohoto plynout nějaké omezení.
Když mluvíme o sítích, máme na mysli vodovod, kanalizaci, elektřinu a plyn. Ve větších obcích jsou k dispozici všechny tyto sítě, v malých obcích to zpravidla bývá jen elektřina a vodovod, topení a ohřev vody zpravidla řešíme elektrokotlem a odpady domácí čističkou odpadních vod. Mohou nastat 3 scénáře:
Na závěr bych chtěl ještě doplnit pár častých problémů, které můžeme odhalit pouhým okem při prohlídce pozemku. Jedním z nich je blízkost elektrického vedení. Podél vedení existují ochranná pásma a tedy bychom měli si ověřit šíři pásma dotazem na správce sítí. Dále bychom měli být opatrní při blízkosti potoka, rybníku nebo jakékoliv vodní nádrže. Mohou být kolem těchto vodních ploch pásma nezastavitelnosti např. z důvodu hrozících záplav. Omezení ve stavbě nám může také přinést skála, ať už bude vedle pozemku nebo budou přímo součástí pozemku.
Přeji šťastnou ruku při hledání a výběru pozemku ?
Chcete vědět více o tomto tématu? Podívejte se na webinář.
Foto: ©Artush via Canva.com