Co si prověřit při koupi pozemku pro stavbu rodinného domu

V těchto měsících je poměrně módní „cesta z města“ a poptávka po pozemcích pro stavbu rodinného domu je mimořádně vysoká. Právě pozemek pro stavbu je potřeba velmi důkladně prověřit před koupí, protože na nás čeká celá řada zrad, které nemusí být na první pohled zřejmé, a tak se nám při nízké obezřetnosti může stát, že namísto stavby budeme moci na pozemku maximálně opékat buřty nebo pěstovat brambory. V zásadě je potřeba zkoumat tři věci – přístupové cesty, územní plán a sítě.

 

Pozemek musí mít právně zajištěn přístup 

Vždy se podívejte do katastru nemovitostí, v jakém vlastnictví jsou přístupové cesty k pozemku. Bez právně zajištěného přístupu nedostanete stavební povolení pro stavbu rodinného domu.

  1. Ideální varianta je, že cesty jsou obecní, v takovém případě máme vyhráno.
  2. Druhou možností je, že cesta je ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví prodávajícího pozemku a součástí koupě je i podíl na pozemku (předkupní právo již nemusíme řešit viz. tento článek). 
  3. Další možností je, že cesta je ve vlastnictví jiného subjektu než obec a na této cestě je zapsána služebnost (věcné břemeno) ve prospěch kupovaného pozemku (najdete zapsáno na listu vlastnictví kupovaného pozemku v oddílu B1). 
  4. Poslední možností je, že cesta je ve vlastnictví jiného subjektu než obec, součástí koupě nebude podíl na pozemku nebo není nebo nebude zapsána služebnost, v takovém případě nebude možné získat stavební povolení a tedy koupi lze doporučit jen jako spekulaci za výrazně nižší než běžnou tržní cenu.

 

Pozemek musí být určený k zastavění

Co na pozemku můžeme postavit určuje územní plán dané obce (nikoliv druh pozemku zaznamenaný na listu vlastnictví, stavební pozemky jsou běžně v katastru vyznačené jako orná půda nebo zahrada). Tedy naše cesta by měla vést nejdříve na webové stránky obce, kde bývá územní plán k dispozici, a kde si pozemek v mapě můžeme najít. Podle zařazení do jednotlivých zón (zóny jsou různě barevně označené) pak zjistíme stavební určení. Pokud chceme stavět na pozemku rodinný dům, měla by to být zóna pro bydlení v rodinných domech. V textové části územního plánu pak najdeme regulace výstavby v dané zóně, jedná se zpravidla o:

  • minimální velikost pozemku pro stavbu rodinného domu,
  • koeficient zastavění pozemku (maximální velikost zastavěné plochy pozemku),
  • výškové omezení domu,
  • maximální počet podlaží, 
  • tvar střechy, 
  • a další omezení.

Tyto informace můžete také získat písemně od místně příslušného stavebního úřadu tak že požádáte o územně plánovací informaci (formulář zde). Ve formuláři můžete zjednodušeně vizualizovat Váš dům (půdorys, pohledy a zákres na pozemku) a dostanete tak konkrétní písemnou odpověď na Váš záměr.

Při ověřování zastavitelnosti doporučuji každopádně zajít na místně příslušný stavební úřad a minimálně ústně Váš záměr prodiskutovat. Mohou existovat okolnosti, které budou bránit stavbě, a které nebudou z veřejných zdrojů známé. Kromě stavebního úřadu navštivte také obecní úřad. Mohlo by se zdát, že se jedná o dva tytéž úřady, ale není tomu tak. Stavební úřad totiž spadá pod státní správu. Jsou případy, a není to ojedinělé, kdy obecní a stavební úřad nejsou ve shodě co se týče posuzování možnosti stavět na daném pozemku. Přestože dostanete stavební povolení od stavebního úřadu, obecní úřad se proti tomuto stavebnímu povolení odvolá a celé stavební řízení se tak  pořádně protáhne. Důvodem může být například, že obec požaduje kompletní dokončení infrastruktury území, jako jsou například chodníky, autobusová zastávka, rozšíření cesty atp. a dokud to nebude hotovo, bude házet do stavebních povolení tzv. vidle.

Na stavebním úřadě doporučuji zeptat také na hydrogeologický, geologický a radonový průzkum v dané lokalitě. Před koupí pozemku tyto průzkumy dělat pravděpodobně nebudete, pracovníci stavebního úřadu mají zkušenosti s předchozími průzkumy a tedy jejich pravděpodobný výsledek na Vašem pozemku budou znát.

V případě, že k pozemku vede užší nebo nezpevněná cesta, zeptejte se také na stavebním úřadě, zda nebudou z tohoto plynout nějaké omezení

 

Pozemek musí být napojen na kolaudované sítě nebo musí mít jednoduché napojení

Když mluvíme o sítích, máme na mysli vodovod, kanalizaci, elektřinu a plyn. Ve větších obcích jsou k dispozici všechny tyto sítě, v malých obcích to zpravidla bývá jen elektřina a vodovod, topení a ohřev vody zpravidla řešíme elektrokotlem a odpady domácí čističkou odpadních vod. Mohou nastat 3 scénáře:

  1. Ideální stav je, že existující sítě jsou kolaudovány (doklad o kolaudaci si vždy vyžádejte!), jsou předány správcům sítí a jsou vyvedeny do pilířů na kraj pozemku (tzv. kapličky). To, že na místě vidíte kapličky, ještě neznamená, že jsou sítě kolaudovány. Bez kolaudace sítí nedostanete stavební povolení.
  2. Druhou možností je, že v ulici jsou kolaudované sítě, ale nejsou hotovy přípojky na pozemek. V takovém případě oslovte správce sítí s dotazem na připojení. Jednak nám dají informace, kde se na sítě můžeme připojit a můžeme tak odhadnout nákladovost (jsou případy, kdy je potřeba např. podkopat celou silnici pro napojení na kanalizaci nebo napojovací bod je velmi vzdálen, v takových případech je nákladovost vysoká a měli bychom si propočítat, zda daná koupě dává ekonomický smysl), také však nám sdělí, zda vůbec je možné se na sítě napojit (důvodem nemožnosti připojit bývá nejčastěji kapacita).
  3. V případě existence nekolaudovaných sítí se jedná o rizikový nákup pozemku. Aktuální stav sítí a pravděpodobnost dokončení kolaudace pak doporučuji konzultovat na místním stavebním úřadu.

Na závěr bych chtěl ještě doplnit pár častých problémů, které můžeme odhalit pouhým oken při prohlídce pozemku. Jedním z nich je blízkost elektrického vedení. Podél vedení existují ochranná pásma a tedy bychom měli si ověřit šíři pásma dotazem na správce sítí. Dále bychom měli být opatrní při blízkosti potoka, rybníku nebo jakékoliv vodní nádrže. Mohou být kolem těchto vodních ploch pásma nezastavitelnosti např. z důvodu hrozících záplav. Omezení ve stavbě nám může také přinést skála, ať už bude vedle pozemku nebo budou přímo součástí pozemku. Přeji šťastnou ruku při hledání a výběru pozemku.

Komentáře

Přidat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Vaše osobní údaje budou použity pouze pro účely zpracování tohoto komentáře.

  • Návod, jak výhodně, bezpečně a rychle prodat nemovitost

    Jak zatraktivnit nemovitost, nastavit správně cenu, kdy začít prodávat a jak udělat lákavý inzerát a mnoho dalšího...

  • Manuál úspěšného pronajímatele

    Jak nastavit nájemné, rychle pronajmout, poznat platícího nájemce a uzavřít s ním správně smlouvu a mnoho dalšího ....