Co si prověřit před koupí bytu

Z pohledu mé každodenní praxe je většina kupujících zcela důvěřivá. Domnívají se, že hladký průběh obchodu závisí na schopnostech zprostředkovatele (tedy mě) a solidnosti prodávajícího. Pokud by jeden z nás byl stručně řečeno “levý”, nebude až tak těžké kupujícího podvést. Případy, kdy koupě nesplnila zákazníkova očekávání, jsou navíc vcelku časté. Přitom stačí prověřit několik málo informací a můžete se vyhnout nepříjemným situacím a zklamání. Jedná se celkem o tři okruhy. Prvním z nich jsou údaje zapsané v katastru nemovitostí, další informace o platbách za byt a poslední údaje o fungování domu. Pojďme si teď na příkladu bytové jednotky ukázat, co je třeba u každého z okruhů zjišťovat. 

První dobrá zpráva je, že údaje z katastru nemovitostí snadno získáte online nebo na příslušném úřadě a nepotřebujete k tomu pomoc prodávajícího. Měli byste přitom pátrat po dvou dokumentech. Prvním z nich je list vlastnictví, který obsahuje základní informace o nemovitosti, jako například kdo je jejím vlastníkem, jakým způsobem aktuální vlastník nemovitost získal a zda má nemovitost omezení vlastnického práva. Druhým důležitým dokumentem je prohlášení vlastníka. Ten právně rozdělil bytový dům na bytové jednotky a specifikuje, co je součástí každé z nich. Teď si přiblížíme, které konkrétní informace v jednotlivých dokumentech zkoumat.

Nejprve si povíme, jak vůbec můžete list vlastnictví získat. Existuje hned několik možností:

1. Online nahlížení do katastru. Jakmile najdete požadovanou nemovitost, klikněte v pravém horním rohu na “Koupit el. jistinu”, konkrétně “Výpis z KN (LV)”. Cena dokumentu je 50 Kč za stránku a list vlastnictví má většinou jednu až dvě strany. Platit můžete kartou.
2. Osobní návštěvou na Czech POINTu, který najdete zpravidla na každé poště, obecním úřadě, nebo u notáře. Na poště a obecním úřadě stojí výpis 50,- Kč za stránku, u notáře za něj zaplatíte jednotně 120,- Kč a nezáleží přitom, zda má dokument jednu, nebo deset stránek.
3. Online dálkovým přístupem do katastru nemovitostí. Ten si můžete snadno zřídit na katastrálním úřadě. Výpis z listu vlastnictví pak získáte v aplikaci katastru a bude stát 50,- Kč za stránku. Kromě tohoto dokumentu pak můžete stahovat i další listiny. Tento přístup na dálku se vám vyplatí hlavně ve tehdy, když hledáte informace o nemovitostech často. Pro občasný nákup nemovitosti postačí ostatní varianty.
4. Osobní návštěvou na katastrálním úřadě, který se nachází zpravidla v každém okresním městě. Výpis stojí jednotně 100 Kč a  je opět jedno, kolik má stránek.

Nyní přejdeme k podstatě věci, a řekneme si, na co byste se měli v listu vlastnictví zaměřit.

Ze všeho nejdříve se zaměřte na vlastníka nemovitosti. Je osoba, se kterou jednáte, výlučným vlastníkem, nebo se jedná o podílové vlastnictví? Či je nemovitost společným jměním manželů? Tyto otázky jsou důležité z jednoho prostého důvodu: potřebujete, aby veškeré důležité aspekty koupě byly všemi vlastníky stvrzeny v rezervační smlouvě. (Další informace o tomto tématu najdete v e-booku, který je volně ke stažení zde). A čím více prodávajících, tím větší riziko, že jeden z nich prodej zkomplikuje.

V dalším kroku se podívejte na popis nemovitosti a zkontrolujte způsob jejího využití, tedy aby se jednalo o byt, nikoli nebytovou jednotku nebo ateliér apod. Ověřte si, zda je s bytem spojen podíl na příslušejících pozemcích, například pozemek pod domem, dvůr či zahrada.  Při nahlížení do katastru doporučuji podívat se také, zda je zajištěn přístup k domu, tedy jinými slovy, jestli je přístupová cesta v obecním vlastnictví.

Pozor na omezení vlastnického práva, některá z nich mohou způsobit problémy

V oddílu C listu vlastnictví se nachází další podstatné informace, a to omezení vlastnického práva, která byste měli pozorně prozkoumat. Některá z nich jsou prakticky neškodná. Třeba jedno z nejčastějších omezení –  zástavní právo smluvní a související zápisy ve prospěch bankovního subjektu. Zde je třeba si pohlídat, aby bylo zástavní právo řádně splaceno a následně bankou vymazáno, obecně jsou však procesy již standardizované a není potřeba se obávat zásadních problémů. Pak jsou tu ale omezení, která vám mohou pořádně zatopit. Patří mezi ně například služebnost užívání (dříve známá jako věcné břemeno užívání), exekuční zápisy, zástavní právo ve prospěch nebankovního subjektu, předkupní právo a nájemní právo. Každý z těchto problematických zápisů můžete navíc přezkoumat do detailu. Stačí, když na katastrálním úřadu požádáte o kopii daného dokumentu (jeho cena je 20 Kč za stránku). Každý z těchto zápisů by zasloužil samostatný článek, existují i další možné zápisy, ale na jejich popis není v tomto článku také prostor. Vybral jsem však nejčastější omezení, která by neměla uniknout vaší pozornosti, a která byste před podpisem smlouvy měli určitě řešit.

Pokud v oddílu D listu vlastnictví objevíte informaci, že probíhá soud týkající se dané nemovitosti, například rozporování vlastnictví, zbystřete. I tento zápis je potřeba vyřešit, než přistoupíte ke koupi. Listinu vám rovněž vydají na katastru nemovitostí.

Posledním oddílem listu vlastnictví, na který byste se při koupi bytu měli zaměřit, je část E týkající se nabývacích titulů. Pozornost věnujte termínu, kdy došlo k převodu nemovitosti na současného vlastníka. V případě, že prodávající koupil nemovitost teprve nedávno, např. před několika dny nebo týdny, je třeba se mít na pozoru. Mohlo jít o spekulativní nákup za nestandardních podmínek, přičemž za tak krátkou dobu se v listu vlastnictví ještě neobjevil zápis, který by převod rozporoval. Pokud k nabytí nemovitosti naopak došlo před delší dobou, není čeho se obávat. Délka vlastnictví sama o sobě prokazuje, že nákup proběhl řádně. Dále se není potřeba apriori obávat u nabytí dědictvím a darem mezi rodinnými příslušníky. Nabývací titul vám taktéž vydají na katastru nemovitostí za 20,- Kč na stránku.

Jestliže jste v listu vlastnictví na nic důležitého nezapomněli, můžete se pustit ke zkoumání prohlášení vlastníka. Měla by v něm být uvedená přesná velikost vnitřní plochy bytu i vnější plochy jako je lodžie, balkon nebo terasa. Neměla by chybět informace o tom, zda k bytu náleží sklep a jak je velký nebo jestli má byt k užívání také parkovací stání. Celý dokument má zpravidla několik desítek stránek a popisuje všechny jednotky v domě. Na katastru nemovitostí si můžeme vyžádat jen část týkající se bytu, který chceme koupit. Cena je 20 Kč za stránku. A proč je tak důležité myslet na prohlášení vlastníka? Právě skutečné výměry jsou totiž příčinou časté rozmrzelosti. Třeba ve chvíli, kdy zjistíte, že původně prezentovaný byt o velikosti 60 m² má ve skutečnosti 52 m² a chybějící velikost připadá na sklep o 3 m² a lodžii o 5 m².

Tím máme první okruh důležitých informací vyčerpaný a můžeme přejít k dalšímu, kterým jsou údaje o platbách za byt. Zde už je potřeba požádat o spolupráci samotného prodávajícího nebo makléře. Vzhledem k tomu, že se jedná o velmi častý dotaz, měli by mít tyto informace již připravené. Vyžádejte si proto evidenční list, ve kterém jsou zapsány veškeré platby správě domu vztahující se k dané bytové jednotce. Zpravidla se jedná o vodné stočné, teplou voda, topení, odpady, výtah, úklid a osvětlení společných prostor, správu, účetnictví, příspěvky do fondu oprav, pojištění domu a odměny výboru SVJ. Všimněte si také, pro kolik osob je evidenční list vystaven. Pokud je v dokumentu uvedená pouze jedna osoba a vy plánujete v bytě bydlet dva, počítejte s tím, že některé položky budou dvojnásobné. A pokud uvidíte, že je prodávající či makléř ochotný, poproste ho také o vyúčtování uvedených služeb za uplynulý rok. Díky tomu můžete porovnat, zda zálohy odpovídají skutečné spotřebě.

V případě, že se v bytě topí a ohřívá voda elektřinou či plynem, nikoliv centrálně kotelnou v domě nebo dálkově teplárnou, vyžádejte si přehled záloh a vyúčtování energií. Tyto položky budou vyšší a měli byste o nich mít dobrý přehled.

Před podpisem kupní smlouvy si také nechte vystavit potvrzení o bezdlužnosti na platbách správě nemovitosti. Podle občanského zákoníku totiž všechny dluhy původního majitele přechází na nabyvatele, a tak by se mohlo stát, že byste nakonec dluh museli zaplatit sami.

Třetím a posledním okruhem informací, které je potřeba ověřit, jsou údaje o fungování domu. Ty by měly být správně ke stažení na obchodním rejstříku. Vyhledejte si dané SVJ, otevřete sbírku jistin a zde už uvidíte všechny informace zveřejňované společenstvím, jako jsou stanovy, výkaz zisků a ztrát za dobu fungování SVJ, zpráva o hospodaření a zápisy ze schůzí SVJ. Ve skutečnosti ale jen malá část společenství informace do rejstříku vkládá. Pokud tedy nenajdete to, co hledáte, požádejte prodávajícího o kontakt na předsedu SVJ a od něj si vyžádejte příslušnou dokumentaci. My si teď spolu projdeme, které listiny by vás měly nejvíc zajímat.

Z výsledovky a rozvahy za poslední účetní rok zjistíte, jaký je zůstatek na bankovním účtu společenství. Zpravidla se rovná naspořenému fondu oprav, tedy peněz, které má společenství k dispozici na opravy domu. Můžete však také přijít na to, že některý vlastníků dluží na pravidelných platbách správě nemovitosti. Takový dluh je pro SVJ a všechny ostatní vlastníky zátěží, protože náklady za dlužníka musí kolektivně platit všichni. Další položkou pak je informace, zda má společenství dluh u nějakého subjektu (například úvěr na revitalizaci domu). V takovém případě by vás mělo zajímat, kdy bude úvěr splacen, protože poté se nejspíš sníží i pravidelné platby.

Před koupí nemovitosti byste měli mít přehled o tom, co se v domě v minulosti už opravilo a co se bude měnit v budoucnu. To vám napoví, jak nákladné bude přispívat do fondu oprav. Zajímejte se hlavně o izolaci, fasádu/zateplení, vnitřní rozvody (stoupačky, odpady, rozvody elektřiny a plynu), vnitřní prostory, okna a střechu. Čím více je hotovo, tím lépe.

Kromě přehledu oprav si nechte zaslat i zápisy ze schůzí SVJ. Odhalí vám nejpalčivější problémy v bytovém domě a poznáte, zda spolu vlastníci spolupracují, kolik se dluží na poptávkách a jaké opravy se v nejbližší době plánují.

Chcete vědět více o tomto tématu? Podívejte na na webinář na co si dát pozr při koupi bytu.

Pokud kupujete nemovitost přes realitní kancelář, budete podepisovat tzv. rezervační smlouvu. Pokud chcete mít naprostou jistotu, že se nespálíte, udělejte kontrolu rezervační smlouvy článku a webináře Na co si dávat pozor při uzavírání rezervační smlouvy

Foto: ©denisapolkaphotos via Canva.com