Ceny rostou, jak dlouho ale, a mám ještě něco koupit nebo spíš prodat?

Nejčastější otázka od klientů nebo i přátel se týká informací z trhu. Zajímá je, zda ceny rostou nebo klesají, zda je trh na dně nebo jsme na vrcholu bubliny atp. Tento příspěvek se týká aktuální situace na trhu, nabízím zde však také vhled do toho, co se stane v budoucnu a jak se máme na to připravit. Článek Vám vyjasní tyto základní problémy

• mám prodat nyní nebo ještě počkat?
• mám koupit dnes nebo si počkat na lepší dobu?
• podle čeho poznám, kdy hodnota nemovitosti poroste a kdy začne klesat?
• jak se dlouhodobě vyvíjí hodnota nemovitosti?

Správné načasování naší realitní transakce nám vydělá obrovské peníze, zpravidla takové, na které v práci vyděláváme dlouhé měsíce nebo roky. Pokud tedy máme možnost naši realitní transakci naplánovat a nejsme zrovna motivovaní prodat nebo koupit okamžitě, pak se vyplatí číst následující řádky.

Co rozhoduje o náladě na trhu

V novinách často slýcháváme, že ceny nemovitostí dnes rostou kvůli nízkým úrokům hypoték. Tak jednoduché to ale není. Hodnota nemovitostí je navázána na ekonomický cyklus. V období hospodářského růstu, kdy míra nezaměstnanosti je nízká, zaměstnancům rostou mzdy, podnikatelé vydělávají, zkrátka je pozitivní atmosféra, ve které se lidé nebojí investovat a zadlužovat, tehdy vzniká ta hlavní poptávka po nemovitostech, která jejich hodnotu žene nahoru. Nízké úroky poptávku ještě umocní, avšak nejsou jejím spouštěčem. Naopak, když firmy propouštějí, ruší se bonusy, mzdy se nezvyšují, podnikatelé krachují, pak poptávka po nemovitostech klesá. Situace na trhu nemovitostí pak komplikuje i současný růst nabídky nemovitostí v tomto období, protože mnozí vlastníci řeší svoje finanční problémy právě prodejem nemovitosti. V tuto chvíli ani nízké úrokové sazby zásadně nepomohou.

Česká republika je ekonomicky závislá na exportu a to zejména do zemí Evropské unie, kde je dominantním subjektem Německo. Pokud tedy v zahraničí propuká krize, pak si můžeme být jisti, že s malým zpožděním propukne i u nás a začne klesat hodnota nemovitostí. A naopak, pokud se ekonomice v zahraničí daří, zejména pak v Německu, i u nás to bude znamenat s opožděním růst hodnoty nemovitostí.

Dlouhodobá a krátkodobá změna hodnoty nemovitostí

Dlouhodobě, v řádu desítek let, hodnota nemovitostí roste, přestože má v některých obdobích výkyvy. Může za to centrální banka, protože cena nemovitostí je v dlouhém období přímo úměrná množství natištěných peněz v ekonomice. Investiční aktiva, jako jsou například akcie nebo právě nemovitosti, mají tendenci udržet si hodnotu, tedy čím více budou centrální banky tisknout peníze, tím více hodnota nemovitostí poroste.

Krátkodobě můžeme změnu hodnoty nemovitosti vysledovat v časovém intervalu několika měsíců, v některých obdobích může být pokles nebo růst znatelný až v meziročním porovnání, hodnota nemovitostí může i řadu let stagnovat.

Lokalita

Vývoj hodnoty nemovitosti je odlišný podle lokality. Dlouhodobě mají tendenci zvyšovat nebo si udržovat hodnotu nemovitosti zejména v bohatých oblastech např. v Praze nebo Brně. Naopak nemovitosti v ekonomicky chudších oblastech jsou mnohem více závislé na změnách hospodářského vývoje a jejich hodnota v dlouhém období roste méně.

Dnešní situace

Dnes jsme v období růstu. Míra nezaměstnanosti je na historickém minimu, lidé se nebojí o práci, mzdy rostou, podnikatelé vydělávají. V zahraničí jsou sice vidět dílčí ekonomické problémy, ať je to krize Deutsche Bank, zadlužení Itálie nebo nízký růst Číny, ale zatím to nevypadá, že by některý z těchto problémů spustil ekonomický pokles, tak jako byl např. krach Lehman Brothers v roce 2008. (To však nevylučuje, že se nějaká zásadní událost nestane hned zítra.) Dnes nám také banky cpou balíky peněz skrze nízké úrokové míry hypoték nebo dokonce nutí investovat zavedením záporného úroku vkladů. To vše ukazuje, že ceny nemovitostí budou i nadále růst.

Manuál jak vyřešit svoji realitní situaci

Situace 1: Mám nemovitost, nepotřebuji ji a nevím zda ji mám nyní prodat

Pokud nemáme vhodné uplatnění pro peníze, které z prodeje získáme, pak určitě nemá smysl dnes prodávat nemovitost, aby nám dalších několik let peníze ležely na bankovním účtu s nulovým (nebo dokonce záporným) úrokem.

V případě, že nemovitost je byt či dům v lokalitě, kde je možné získat kvalitního nájemce, pak nemovitost můžeme pronajmout (zde doporučuji přečíst a aplikovat manuál úspěšného pronajímatele) a sledovat, jak se vyvíjí hospodářství ve světě. Prodejní cena dosáhne maxima v momentě, kdy se ukáží v zahraniční ekonomice problémy závažnějšího charakteru, které začnou – podle již naznačeného scénáře – tlačit ceny dolů. V tu chvíli můžeme nemovitost prodat. Utržené peníze můžeme investovat do jiných aktiv, případně počkat několik let a opět investovat do koupi nemovitosti. Protože ale hodnota nemovitosti dlouhodobě roste, můžeme si nemovitost nechat „navždy“. Pokud máme současně výnos z pronájmu, vyděláváme vlastně dvakrát.

V případě, že nemovitost není vhodná na pronájem, jedná se o dům ve velmi špatném stavu, nevhodnou lokalitu na pronájem nebo pozemky, pak můžeme náš výnos maximalizovat tím – vzhledem k tomu, že jsme momentálně v období růstu – že vyčkáme s prodejem do doby, kdy se ukáží v zahraničí ekonomické problémy. Nebo můžeme prodat hned a obratem koupit za utržené peníze nemovitost, která je na pronájem vhodná.

Situace 2: Mám nemovitost a potřebuji peníze z prodeje

Určitě je dnes dobrá doba na prodej. Lepší než před pár lety. Vše však nasvědčuje tomu, že se situace bude i nadále zlepšovat. Pokud však potřebujeme peníze co nejdříve, nedá se nic dělat a čas na spekulování není. Pak doporučuji si přečíst a aplikovat můj návod Jak správně na rychlý a výhodný prodej nemovitosti nebo se můžete obrátit na mě osobně.

Situace 3: Chci koupit investiční nemovitost za účelem dalšího pronájmu nebo pro vlastní bydlení

Jistě řešíte, zda je lepší koupit dnes, nebo pár let počkat. Ceny budou růst, tedy doporučuji kupovat dnes. Pro vlastní finanční zdroje asi lepší uplatnění stejně nenajdete. Pokud plánujete pořídit nemovitost na hypotéku, pak určitě doporučuji si propočítat cash-flow, abyste byli schopni nemovitost držet i v dlouhém období. Velmi nevýhodné by bylo být nucen nemovitost prodávat, když trh s nemovitostmi půjde zrovna dolů. Ve výpočtu cash-flow by se mělo pesimisticky počítat určitě s nižšími příjmy, než máte nyní, s nižším nájemným, než je aktuálně tržní a možná i s o něco vyššími úrokovými sazbami hypoték.

Foto: ©AndreyPopov, Getty Images via Canva.com